Coraz częściej zdarza się, że rzeczywista powierzchnia użytkowa mieszkania odbiega od tej wskazanej w umowie deweloperskiej. Problem nie ogranicza się wyłącznie do błędów pomiarowych, ale również do interpretacji przepisów – zwłaszcza w kontekście przestrzeni pod ścianami działowymi. Czy w takiej sytuacji nabywcy przysługuje odszkodowanie od dewelopera za błędny metraż?
Prawomocny wyrok sądu w tej sprawie otwiera drzwi do dochodzenia roszczeń przez poszkodowanych. Może on także znacząco wpłynąć na praktyki deweloperskie w Polsce, dając nabywcom dodatkowe argumenty w sporach o zwrot pieniędzy za zawyżony metraż
Co to jest powierzchnia użytkowa i dlaczego jest tak ważna?
Powierzchnia użytkowa lokalu, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, to powierzchnia wszystkich pomieszczeń służących potrzebom mieszkalnym i gospodarczym lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. W praktyce powierzchnia użytkowa jest jednym z kluczowych aspektów, które wpływają na cenę mieszkania, a jej prawidłowe określenie ma dla nabywcy znaczenie zarówno finansowe, jak i prawne.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową mieszkania?
Niestety obecnie mnożą się przypadki, w których rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu różni się od wartości wskazanej przez dewelopera w dokumentacji przedstawionej nabywcy na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
Błędny sposób wyliczenia rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego może świadczyć o wprowadzeniu konsumenta w błąd, który jako słabsza strona uprawniona jest do dochodzenia odszkodowania oraz innych roszczeń (uprawnień) od dewelopera za dokonane naruszenie.
Czy ściany działowe wliczają się do powierzchni użytkowej?
Jednym z najczęściej pojawiających się problemów w obliczeniach powierzchni użytkowej mieszkania jest kwestia uwzględniania powierzchni pod ścianami działowymi. Teoretycznie – zgodnie z normą PN-ISO 9836, powierzchnie pod ścianami działowymi (które są stałe i nie nadają się do demontażu) nie powinny być uwzględniane w powierzchni użytkowej lokalu.
Pomimo tego, wielu deweloperów dolicza obszar pod ścianami nienośnymi, co prowadzi do zawyżenia metrażu i tym samym — wyższej ceny lokalu. Działanie to deweloperzy uzasadniali możliwością przesuwania ścian działowych i na tej podstawie wliczali ich powierzchnię do całkowitej powierzchni mieszkania.
Prawomocny wyrok sądu w sprawie metrażu mieszkań!
Niedawno zapadł prawomocny wyrok z dnia 24 kwietnia 2024 roku (sygn. akt IV Ca 1735/23), wydany przez Sąd Okręgowy Warszawa–Praga w Warszawie, który może ukrócić praktyki doliczania powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkań. Sąd potwierdził, że powierzchnia pod ścianami działowymi nie powinna być wliczana do metrażu mieszkania!
Wyrok dotyczył sprawy nabywców lokalu mieszkalnego przeciwko polskiemu przedsiębiorstwu deweloperskiemu – Spravia Sp. z o.o. – i zakończył się zasądzeniem na ich rzecz odszkodowania za niepoprawne obliczenie powierzchni użytkowej. Nieprawidłowość polegała właśnie na doliczaniu powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu.
Poznaj szczegóły tego wyroku ⤵︎
Według powoda sposób wyliczenia powierzchni użytkowej lokalu był nieprawidłowy i stał się podstawą roszczeń wobec dewelopera. Powód wskazał, iż powierzchnia znajdująca się pod murowanymi ściankami działowymi powinna zostać wliczona do powierzchni konstrukcji budynku, a nie do powierzchni użytkowej. Pozwany deweloper argumentował z kolei, że nabywcy przed zawarciem umowy zostali poinformowani o sposobie obliczania metrażu i nie zgłaszali wtedy zastrzeżeń.
Sąd Okręgowy uznał treść umowy deweloperskiej za wewnętrznie sprzeczną – odwołanie do normy PN-ISO 9836 wyraźnie wyklucza wliczanie powierzchni pod stałymi ściankami działowymi do metrażu, podczas gdy deweloper doliczył tę powierzchnię, zawyżając w ten sposób metraż i cenę lokalu. Takie działanie, w ocenie Sądu, rażąco narusza interes nabywcy.
Co ten wyrok oznacza dla nabywców mieszkań?
Prawomocny wyrok sądu w sprawie błędnego obliczenia metrażu mieszkania otwiera drogę do dochodzenia roszczeń przez nabywców. Osoby, które zapłaciły za zawyżoną powierzchnię użytkową, mają możliwość skorzystania z różnych narzędzi prawnych w celu ochrony swoich interesów.
Należy pamiętać, że odstąpienie od umowy to rozwiązanie drastyczne i bardzo trudne do realizacji, dlatego w większości przypadków nabywcy decydują się na obniżenie ceny lub dochodzenie odszkodowania:
- Obniżenie ceny mieszkania – jako forma dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, jeśli nabywca uzna, że zapłacona cena była nieadekwatna do rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu.
- Dochodzenie odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy – w sytuacji, gdy deweloper poprzez błędne wyliczenie metrażu wprowadził nabywcę w błąd, co spowodowało wymierne straty finansowe.
Czy warto pozwać dewelopera za błędny metraż mieszkania?
Tak! Powyższy wyrok stanowi ważny punkt odniesienia dla nabywców podejrzewających, że zostali poszkodowani przez błędne obliczenia powierzchni użytkowej. Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy, odpowiedniej strategii, dokładnego przejrzenia dokumentacji oraz profesjonalnego wsparcia prawnego.
Jak walczyć o swoje prawa, gdy deweloper zawyżył metraż?
Jeśli jesteś jednym z poszkodowanych, możesz podjąć następujące kroki:
- Sprawdź dokumentację umowy deweloperskiej. Czy zapisy dotyczące wyliczenia powierzchni użytkowej są zgodne z normami budowlanymi?
- Zbadaj rzeczywistą powierzchnię użytkową mieszkania. Warto skorzystać z usług inżynierów lub specjalistów zajmujących się odbiorem technicznym lokali.
- Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Doświadczona kancelaria pomoże ocenić szanse na wygraną oraz przygotować odpowiednią strategię.
Procedura zgłoszenia roszczeń wobec dewelopera
Proces dochodzenia roszczeń może wydawać się skomplikowany, ale dobrze przygotowana dokumentacja i wsparcie prawne znacznie zwiększają szanse na sukces. Oto kluczowe pytania, które warto zadać:
- Jak złożyć pozew przeciwko deweloperowi za błędny metraż?
- Jakie są koszty związane ze sprawą sądową?
- Czy mogę żądać zwrotu pieniędzy za zawyżony metraż mieszkania?
Nasza kancelaria oferuje kompleksową pomoc prawną, obejmującą analizę dokumentacji, doradztwo w zakresie dochodzenia roszczeń oraz reprezentację klientów przed sądem.
Profesjonalne wsparcie prawne w odszkodowaniach od dewelopera — dlaczego warto skorzystać?
Czy wiesz, że wielu nabywców mieszkań traci tysiące złotych przez błędne obliczenia metrażu? Nasza kancelaria specjalizuje się w reprezentowaniu nabywców mieszkań w sporach z deweloperami, oferując kompleksową pomoc prawną na każdym etapie postępowania, obejmującą:
- Analizę Twojej umowy z deweloperem pod kątem nieprawidłowości w wyliczeniu powierzchni użytkowej.
- Ocenę, czy zawarta umowa uwzględnia rzeczywiste parametry mieszkania oraz czy występują w niej błędy w obliczaniu powierzchni lokali.
- Opracowanie strategii działania oraz przygotowanie roszczeń o odszkodowanie od dewelopera.
- Reprezentowanie Klienta w rozmowach mediacyjnych i postępowaniu sądowym.
Zadbaj o swoje prawa — skontaktuj się z nami
Jeśli chcesz dowiedzieć się, czy w Twojej umowie deweloperskiej doszło do nieprawidłowego wyliczenia powierzchni użytkowej, skontaktuj się z nami już dziś. Nasz zespół prawników pomoże Ci odzyskać pieniądze, uniknąć dalszych strat finansowych i zapewnić bezpieczeństwo prawne.
Nie czekaj — Twoje roszczenia mogą ulec przedawnieniu. Zadzwoń lub wypełnij formularz kontaktowy! Razem znajdziemy rozwiązanie, które zabezpieczy Twoje interesy.