Wielokrotnie zdarza się, że przedsięwzięcie deweloperskie realizowane jest z opóźnieniem. W takiej sytuacji warto sprawdzić w umowie zawartej z deweloperem, czy mamy zastrzeżoną karę umowną na wypadek tego typu zdarzeń.
Kara umowna od dewelopera – przesłanki naliczenia kary umownej
Kara umowna została uregulowana w art. 483 – 484 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z niniejszymi przepisami, aby móc naliczyć karę umowną konieczne jest spełnienie następujących przesłanek:
– zastrzeżenie w umowie (tut. umowie deweloperskiej) uprawnienia do naliczenia kary umownej
– niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania o charakterze niepieniężnym, np. nieusunięcie wad lub usterek we wskazanym terminie, opóźnienie w przeniesieniu prawa własności lokalu/domu.
W przypadku spełnienia ww. przesłanek jesteśmy co do zasady uprawnieni do dochodzenia od drugiej strony kary umownej. Kluczowa jest analiza treści umowy – pod kątem opisanego zastrzeżenia umownego i następnie weryfikacja stanu faktycznego czy doszło do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stroną (dewelopera).
Warto pamiętać, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się nam w zastrzeżonej (w umowie) na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez nas szkody. Nie musimy zatem wykazywać poniesionej szkody (np. kosztów), co znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń z tytułu naliczonej kary umownej.
Kara umowna od dewelopera – opóźnienie w wydaniu lokalu/domu
Jednym z najczęstszych przypadków dochodzenia kary umownej od dewelopera jest opóźnienie w ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i w konsekwencji przeniesienie prawa własności tego lokalu (analogicznie domu).
Analizując taki przypadek (niedotrzymanie terminu przeniesienia prawa własności lokalu) należy wziąć pod uwagę następujące kwestie:
– zapis uprawniający nas do naliczenia kary umownej – jego konstrukcję, w tym wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za opóźnienia, np. brak współdziałania kupującego poprzez bezpodstawną odmowę podpisania protokołu odbioru
– liczbę dni opóźnienia – wynikać ona będzie z treści umowy oraz stanu faktycznego, tj. terminu, w którym miało dojść do przeniesienia prawa własności i następnie terminu, w którym faktycznie doszło do w/w przeniesienia
– wysokość zastrzeżonej kary umownej celem wyliczenia wysokości dochodzonej od dewelopera kwoty (wysokość ta zastrzegana jest najczęściej poprzez wskazanie określonego % ceny liczonego za każdy dzień opóźnienia).
Dochodzenie kary umownej od dewelopera – pozew przeciwko deweloperowi
Po weryfikacji zapisu umownego oraz stanu faktycznego, pierwszym krokiem powinno być skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty kary umownej.
Kolejne kroki determinuje odpowiedź dewelopera, który może zgodzić się na zapłatę naliczonej kary umownej, zapłacić jedynie część i zakończyć spór polubownie albo odmówić zapłaty kary umownej w jakiejkolwiek części.
W przypadku odmowy zapłaty kary umownej (w całości), pozostaje tak naprawdę skierowanie przeciwko deweloperowi pozwu o zapłatę do właściwego miejscowo oraz rzeczowo sądu.
Pomoc prawna w sprawach deweloperskich
Kancelaria specjalizuje się w dochodzeniu roszczeń od deweloperów, w tym roszczeń odszkodowawczych, np. za zalanie domu/lokalu czy opóźnienie w wydaniu domu/lokalu. Oferta Kancelarii obejmuje także dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przeciwko deweloperom za wady i usterki domu/lokalu.
Doradzamy, z jakich uprawnień najlepiej skorzystać w danym stanie faktycznym, przygotowujemy optymalną dla Klienta strategię i następnie reprezentujemy Klienta w rozmowach z deweloperem lub w postępowaniu sądowym. Zapraszamy do kontaktu osoby poszkodowane przez deweloperów, w tym sprawach o zapłatę kary umownej od dewelopera.
