Obecnie bardzo częstym problemem są tworzące się w ramach domów jednorodzinnych obiekty zamieszkania zbiorowego – hostele, hotele robotnicze lub innych tego typu placówek. Takie inwestycje często prowadzą do zwiększonego obciążenia hałasem, ograniczeniem ilości miejsc parkingowych oraz generowaniem innych immisji naruszających prawo własności.
W niniejszym artykule odpowiadamy na pytanie co zrobić, jeżeli pośród enklawy domów jednorodzinnych powstanie budynek, który mógłby zostać zakwalifikowany jako obiekt zamieszkania zbiorowego- hostel.
Zmiana sposobu użytkowania domu jednorodzinnego a hostel lub hotel robotniczy
W pierwszej kolejności, co może wydawać się oczywiste, ale wymaga przypomnienia, należy podkreślić, iż dom jednorodzinny ma za zadanie spełniać funkcje mieszkaniowe dla rodziny. Oczywiście nie oznacza to zakazu najmowania nieruchomości osobom trzecim, wręcz przeciwnie, jest to całkowicie dozwolone, jednakże wyznacza jednocześnie zakres maksymalnego, możliwego wykorzystania i obciążenia takiej nieruchomości.
W stanie faktycznym, który występuje najczęściej, w domu jednorodzinnym wydzielane są „osobne” pokoje, które następnie są zamieszkiwane przez kilka, nawet do kilkunastu osób jednocześnie. Taka sytuacja może doprowadzić do przekształcenia domu jednorodzinnego w obiekt zamieszkania zbiorowego, a gdy nie jest ona poprzedzona stosowną procedurą, stanowi nielegalną zmianę sposobu użytkowania.
W orzecznictwie podkreśla się, że: „Prawodawca konstruując definicję budynku zamieszkania zbiorowego nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiekt” (wyrok NSA z 15.02.2018 r., II OSK 3220/17, LEX nr 2443631). Tym samym nie istnieje
Wskazówką, która może potwierdzić przekształcenie domu jednorodzinnego w obiekt zamieszkania zbiorowego (hotel/hostel), jest kwestia prowadzenia w takim domu kilku lub kilkunastu osobnych gospodarstw domowych.
Na wskazane powyżej wykorzystywanie części domu jednorodzinnego przez różne osoby do prowadzenia osobnych gospodarstw domowych wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych: „Użytkowanie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi i prowadzenie w tych pomieszczeniach, pełniących funkcję sypialną wraz z łazienkami, z kuchnią, aneksem kuchennym bądź dostępem do pomieszczenia kuchennego z lodówkami, odrębnych gospodarstw domowych, wskazuje, że budynek ten w istocie pełni funkcję budynku zamieszkania zbiorowego” (wyrok WSA w Gdańsku z 9.10.2019 r., II SA/Gd 177/19).
Zmiana sposobu użytkowania a brak przebudowy domu jednorodzinnego
Co istotne, do zmiany sposobu użytkowania dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych w budynku, lecz także na skutek faktycznej zmiany sposobu użytkowania budynku. Działalność tego rodzaju może bowiem sama w sobie doprowadzić do konieczności wprowadzenia zmian zapewniających dalsze jego bezpieczne użytkowanie (wyrok NSA z 15.02.2018 r., II OSK 3220/17). Tym samym ewentualna obrona właściciela takiego obiektu, nie może sprowadzać się do stwierdzenia, iż nie doszło do wykonania robót budowlanych w nieruchomości.
Nielegalna zmiana domu jednorodzinnego w obiekt zamieszkania zbiorowego – nadzór budowlany
Powstaje pytanie, co zrobić jeżeli dojdzie do nielegalnej zmiany domu jednorodzinnego w obiekt zamieszkania zbiorowego?
W takim przypadku pozostaje zawiadomienie do lokalnego organu nadzoru budowlanego i próba przeprowadzenia procedury mającej na celu przywrócenie w sąsiedniej nieruchomości stanu poprzedniego, o czym szczegółowo piszemy w następnym artykule.
Zmiana domu jednorodzinnego w obiekt zamieszkania zbiorowego – pomoc prawna
Jedną ze specjalizacji Kancelarii jest prawo budowlane i wsparcie prawne Klientów w toku toczących się postępowań przed nadzorem budowlanym, w tym w związku ze zmianą sposobu użytkowania domu jednorodzinnego.
W przypadku zamiaru zmiany sposobu użytkowania domu jednorodzinnego, np. w hotel robotniczy lub nielegalnej zmiany sposobu użytkowania takiego domu w obiekt zamieszkania zbiorowego, zapraszamy do kontaktu.
