Duży taras z widokiem, balkon tylko dla Ciebie, prywatny ogródek do własnej aranżacji – takie obietnice często pojawiają się w folderach sprzedażowych mieszkań. W praktyce jednak status prawny tych przestrzeni może być znacznie bardziej skomplikowany. Czy masz do czynienia z pełną własnością, czy tylko z prawem do korzystania z części wspólnych? Gdzie przebiega granica między częściami wspólnymi a pomieszczeniami przynależnymi?
W tym artykule wyjaśniamy, jak odróżnić marketingowe hasła od zapisów w aktach notarialnych, czym różni się wyłączność w użytkowaniu od prawa własności oraz jakie znaczenie ma to w praktyce dla trzech grup odbiorców: osób planujących zakup mieszkania, właścicieli już zamieszkałych oraz małych deweloperów przygotowujących inwestycję.
Czym są części wspólne nieruchomości?
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do takich części zalicza się m.in. dach, elewacja, korytarz, winda, fundamenty, instalacje, klatki schodowe, a często także… balkony i tarasy. W praktyce oznacza to, że często nie jesteśmy ich właścicielami, a jedynie użytkownikami.
Stanowiska Sądów w tym zakresie są różne, tym samym każda sytuacja wymaga odrębnej analizy. Można w tym kontekście przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 28 lutego 2006 r., sygn. akt II SA/Wr 466/04, w którym Sąd wskazał, że: “W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż do nieruchomości wspólnej powinno się zaliczyć również m.in. balkony, loggie, tarasy i balustrady; dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie oraz stropy między poszczególnymi kondygnacjami (zob.”Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej-poradnik”, pod red. W. Kaliowskiego, Zachodnie Centrum Organizacji, Warszawa – Zielona Góra 2000, s.131). Taka kwalifikacja balkonów lub tarasów mimo, że zwykle przeznaczone są do indywidualnego użytku uzasadnione jest faktem, iż stanowią one nieodłączny element elewacji zewnętrznej i znajdujących się na elewacji urządzeń (np. rynien odprowadzających wodę deszczową), stąd ich remont powinien być przeprowadzony jednocześnie i w sposób jednolity.”
Natomiast nie jest to stanowisko jednolite, gdyż można spotkać odmienną wizję i argumentację dotyczącą kwalifikacji balkonów przedstawia Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 października 2015 r., sygn. akt II OSK 1245/14, gdzie Sąd zauważa następującą zależność: “Jeśli dostęp do tarasu czy balkonu ma więcej mieszkańców, to jest on częścią nieruchomości wspólnej, gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Jego przebudowa nie wymaga więc zgody całej wspólnoty.”
Dlatego też ewentualne roboty budowlane obejmujące balkon, taras lub loggię powinny być w pierwszej kolejności przeanalizowane pod kątem konieczności uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na takie prace.
Wyłączność w użytkowaniu ≠ własność
Jedno z najczęstszych nieporozumień? Przekonanie, że skoro coś jest przedstawiane jako element mieszkania, to automatycznie jest całkowicie nasze i stanowi indywidualną własność. Otóż nie zawsze. Częstym zabiegiem deweloperskim jest przypisanie konkretnego ogródka, tarasu czy miejsca parkingowego do danego lokalu w drodze tzw. wyłączności w korzystaniu (użytkowaniu).
Zdarza się, że deweloperzy robią to przez zapis w akcie notarialnym lub przez uchwałę wspólnoty. Kluczowe jest jednak to, że taka wyłączność nie oznacza przeniesienia własności. Formalnie taki taras czy ogródek wciąż należą do wszystkich właścicieli lokali, a zostaje ograniczona (wyłączona) możliwość korzystania z takiej części nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
Dlatego też na etapie zakupu inwestycji warto sprawdzić w projektach dokumentów przedstawianych przez dewelopera – prospekcie informacyjnym lub umowie deweloperskiej, jaką formułę korzystania z części wspólnych przyjmuje deweloper.
Obowiązki właścicieli lokali a pomieszczenia przynależne
Pomieszczenia przynależne – takie jak piwnice czy komórki lokatorskie – stanowią część lokalu i jako takie podlegają odrębnej własności – stanowią element wydzielonego lokalu. W odróżnieniu od przestrzeni, które są częścią wspólną nieruchomości, właściciel ma pełne prawo nimi rozporządzać, ponosząc jednocześnie właściwie wyłączną odpowiedzialność za ich stan techniczny. W kontekście nieruchomości wspólnych szczególnie ważne jest, by nie mylić tych pojęć: taras, balkon mogą nie być przypisane do konkretnego mieszkania, a stanowić element części wspólnych budynku.
Koszty utrzymania części wspólnych
Gdy balkon, taras czy ogródek stanowią części wspólne nieruchomości, ich utrzymanie odbywa się na zasadach wspólnych dla wszystkich właścicieli lokali. Dotyczy to m.in. napraw, konserwacji czy modernizacji tych przestrzeni. Prace takie, jak odnowienie nawierzchni lub wymiana barierek, mogą być sfinansowane z funduszu wspólnoty. Warunkiem jest jednak stosowna uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która uzna taki wydatek za koszt utrzymania nieruchomości.
W praktyce bywa tak, że z części wspólnej korzysta wyłącznie jeden właściciel. Wtedy wspólnota może nałożyć na niego dodatkowe obowiązki finansowe. Może to dotyczyć np. kosztów pielęgnacji zieleni w przypisanym ogródku. Takie zobowiązanie musi wynikać z uchwały wspólnoty lub z zasad określonych w umowie o podziale nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania.
Czy można postawić altanę w ogródku lub zabudować balkon bez zgody wspólnoty mieszkaniowej?
To jedno z najczęstszych pytań zadawanych przez nowych właścicieli lokali z przypisanym ogródkiem. Niestety odpowiedź brzmi: to zależy.
Jeśli przestrzeń, z której korzystasz, stanowi część wspólną nieruchomości, wszelkie zmiany przekraczające zwykły zarząd (czyli np. zabudowa, zadaszenie, ogrodzenie, budowa altany) co do zasady, wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali).
Co więcej, nieautoryzowana zabudowa może zostać uznana za samowolę budowlaną i skutkować koniecznością rozbiórki (przywrócenia stanu poprzedniego) lub poniesienia kosztów legalizacji. Nie mówiąc już o ryzyku konfliktów sąsiedzkich.
Jednakże dokumenty dotyczące konkretnej inwestycji lub w ramach istniejącej już Wspólnoty Mieszkaniowej mogą w inny sposób regulować wspomnianą kwestię, tym samym zawsze konieczna pozostaje szczegółowa analiza warunków prawnych realizacji takiej inwestycji.
Odpowiedzialność dewelopera i możliwość dochodzenia roszczeń
W przekazie marketingowym deweloperzy często używają sformułowań typu „ogródek do własnej aranżacji”, „tarasy przynależne do mieszkań” czy „własny lokal użytkowy z zielonym zakątkiem”. Tymczasem w dokumentach prawnych – takich jak prospekt informacyjny, umowa deweloperska – te same przestrzenie bywają oznaczone jako części nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego użytkowania. Różnica ta ma znaczenie dla dalszego korzystania z takiej części nieruchomości.
Należy podkreślić, że jeśli występuje rozbieżność między deklaracjami marketingowymi dotyczącymi standardu nieruchomości a dokumentacją, konsument może dochodzić swoich praw m.in. na podstawie przepisów o rękojmi (art. 556 i n. k.c.), odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.).
Warto pamiętać, że Wspólnota Mieszkaniowa nie ponosi odpowiedzialności za błędy dewelopera na etapie tworzenia dokumentacji – dlatego przed zakupem należy zweryfikować całość dokumentacji dotyczącej planowanej inwestycji, łącznie ze sposobem określenia korzystania z części wspólnych nieruchomości.
Części wspólne budynku – o czym musisz pamiętać będąc:
– konsumentem przed zakupem mieszkania:
- Zanim podpiszesz umowę, upewnij się, jak wygląda pełny status prawny planowanej inwestycji oraz nieruchomości. Uważnie przeczytaj prospekt informacyjny oraz projekt umowy deweloperskiej. Zwróć uwagę na rysunki, opisy i postanowienia umowne dotyczące części wspólnych gruntu, np. podjazdu, placu zabaw czy miejsc postojowych.
- Zadaj konkretne pytania o zgodę na zmiany w częściach wspólnych: czy będziesz mógł ogrodzić ogródek, zadaszyć balkon lub zamontować markizę. Jasne określenie tych kwestii w dokumentach pozwoli uniknąć wątpliwości w przyszłości.
- Pamiętaj, że Twoje prawa i obowiązki wynikają przede wszystkim z prospektu informacyjnego, umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej – a nie z treści folderu reklamowego, dlatego nie opieraj swojej decyzji wyłącznie na nim.
– konsumentem po zakupie nieruchomości:
- Jeśli planujesz zmiany, które dotyczą balkonu, tarasu czy ogródka – upewnij się, że nie naruszasz zasad związanych z zarządem oraz korzystaniem z części wspólnych nieruchomości. Sprawdź uchwały wspólnoty mieszkaniowej, regulamin, a także inne dokumenty odnoszące się do zarządu częściami wspólnymi. Działania budowlane, które zamierzasz zrealizować mogą stanowić czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagać uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
- W przypadku konfliktów – np. jeśli sąsiad zagrodził fragment ogródka lub bez zgody zamontował pergolę – możesz domagać się interwencji wspólnoty.
- Nie bagatelizuj kwestii formalnych. Brak zgody wspólnoty może prowadzić do kosztów przywrócenia stanu poprzedniego.
– deweloperem:
- Jako deweloper, zgodnie z prawem budowlanym, masz obowiązek jasno rozróżniać w dokumentacji, które elementy inwestycji są częściami wspólnymi nieruchomości, a które mogą być traktowane jako części przynależne do danych lokali, które będą podlegały wyodrębnieniu. Staraj się nie używać pojęć takich jak „ogród na własność”, jeśli faktycznie dotyczy to tylko wyłączności w użytkowaniu części wspólnej.
- Przejrzystość regulacji na etapie planowania inwestycji ułatwia zarządzanie całym budynkiem po zakończeniu inwestycji i zmniejsza także ryzyko kierowania roszczeń ze strony właścicieli mieszkań.
