Coraz częściej zdarza się, że rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu oddanego przez dewelopera jest mniejsza (lub większa) od powierzchni wskazanej w umowie deweloperskiej. Dodatkowo powstają wątpliwości jak obliczać wskazaną powierzchnię użytkową – w kontekście występujących w lokalu ścianek działowych. Czy w takiej sytuacji nabywcy przysługuje odszkodowanie od dewelopera?
Powierzchnia użytkowa lokalu – kluczowy aspekt przy kupnie mieszkania
Powierzchnia użytkowa lokalu zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733) stanowi powierzchnię wszystkich pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebą lokatora, które znajdują się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Powierzchnia użytkowa jest jednym z kluczowych aspektów, na którą konsumenci zwracają uwagę przy zakupie mieszkania oraz co oczywiste bezpośrednio wpływa na cenę lokalu.
Niestety obecnie mnożą się przypadki, w których rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu, różni się od wartości wskazanej przez dewelopera w dokumentacji przedstawionej nabywcy na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
Błędny sposób wyliczenia rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego może świadczyć o wprowadzeniu konsumenta w błąd, który jako słabsza strona uprawniona jest do dochodzenia odszkodowania oraz innych roszczeń (uprawnień) od dewelopera za dokonane naruszenie.
Jednocześnie powstaje pytanie, jaki wpływ na powierzchnię użytkową lokalu mają istniejące w nim ścinaki działowe – w kontekście możliwości żądania od dewelopera stosownego odszkodowania.
Nieprawidłowe wyliczenie powierzchni użytkowej lokalu przez dewelopera w orzecznictwie sądów
Ostatnio w mediach pojawiła się informacja o prawomocnym wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z kwietnia 2024 r. zasądzającym (w wyniku apelacji powoda- nabywcy lokalu) od polskiego przedsiębiorstwa z branży deweloperskiej – Spravia Sp. z o. o. na rzecz poszkodowanych nabywców lokalu mieszkalnego łączna kwotę 39,7 tys. złotych tytułem odszkodowania za niepoprawnie obliczenie powierzchni użytkowej lokalu przez dewelopera.
Nieprawidłowość polegała na doliczaniu powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
Według strony powodowej przyjęty sposób wyliczenia powierzchni użytkowej lokalu był nieprawidłowy i stał on się podstawą kierowania roszczeń do dewelopera. Powód wskazał, iż powierzchnia znajdująca się pod murowanymi ściankami działowymi, powinna zostać wliczona do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchownej użytkowej. Jednocześnie pozwany deweloper podnosił argumentację, że przed zawarciem umowy o przeniesienie własności lokalu przedstawiono nabywcy sposób wyliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, a ten nie wniósł żadnych zastrzeżeń do przyjętego sposobu obliczenia.
Sąd wskazał, że treść umowy deweloperskiej w zakresie postanowień dotyczących pomiaru powierzchni użytkowej pozostaje wewnętrznie sprzeczna – w szczególności wobec zawarcia w jej postanowieniach odniesienia do normy PN-ISO 9836, która stanowi, że powierzchnie pod ściankami działowymi (stałymi, nie nadającymi się do demontażu) nie powinny być uwzględniane w metrażu lokalu i jednoczesnego doliczenia wskazanej powierzchni pod ściankami do powierzchni użytkowej.
W ocenie Sądu wliczenia powierzchni ścian działowych do powierzchni użytkowej lokalu, skutkuje (w tym przypadku) bezpodstawnym zawyżeniem powierzchni użytkowej, a jednocześnie wpływa na wzrost ceny mieszkania. Tym samym przyjęty sposób wyliczeń, w sposób rażący narusza interes nabywcy, gdyż bezzasadnie wpływa na wyższą cenę lokalu.
Przedmiotowy wyrok może stanowić punkt odniesienia przy analizie postanowień umów deweloperskich oraz sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej lokali sprzedawanych przez deweloperów.
Jednakże stan faktyczny poszczególnych spraw, w świetle stosowania przez deweloperów różnych praktyk oraz postanowień umownych, pozostaje odmienny i tym samym wymaga indywidualnej oraz specjalistycznej analizy, którą otrzymacie Państwo w ramach usług naszej Kancelarii.
Pomoc prawna w przypadku nieprawidłowego wyliczenie powierzchni użytkowej lokalu
Nasza kancelaria specjalizuje się w dochodzeniu roszczeń od deweloperów, w tym roszczeń odszkodowawczych, np. za wady czy opóźnienie w wydaniu domu/lokalu. Oferta Kancelarii obejmuje także dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przeciwko deweloperom za wady i usterki domu/lokalu.
Przeanalizujemy Twoją umowę z deweloperem i ocenimy czy zawarte tam wyliczenie ceny jest prawidłowe i czy uwzględnia rzeczywistą powierzchnię użytkową Twojego mieszkania. Doradzamy, z jakich uprawnień najlepiej skorzystać w danym stanie faktycznym, przygotowujemy optymalną dla Klienta strategię i następnie reprezentujemy Klienta w rozmowach z deweloperem lub w postępowaniu sądowym.
Zapraszamy do kontaktu osoby poszkodowane przez deweloperów.
