Coraz częściej zdarza się, że rzeczywista powierzchnia użytkowa mieszkania odbiega od tej wskazanej w umowie deweloperskiej. Problem nie ogranicza się wyłącznie do błędów pomiarowych, ale również do interpretacji przepisów – zwłaszcza w kontekście przestrzeni pod ścianami działowymi. Czy w takiej sytuacji nabywcy przysługuje odszkodowanie od dewelopera za błędny metraż?
Prawomocny wyrok sądu w tej sprawie otwiera drzwi do dochodzenia roszczeń przez poszkodowanych. Może on także znacząco wpłynąć na praktyki deweloperskie w Polsce, dając nabywcom dodatkowe argumenty w sporach o zwrot pieniędzy za zawyżony metraż.
Co to jest powierzchnia użytkowa lokalu i dlaczego jest tak ważna?
Definicja powierzchni użytkowej może być rozumiane na różne sposoby w zależności od kontekstu prawnego. W Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 7) odnosi się ono do powierzchni wszystkich pomieszczeń służących potrzebom mieszkalnym i gospodarczym lokatora. Jednak w przypadku umów deweloperskich i inwestycji budowlanych obowiązujące są normy techniczne, a sposób pomiaru powierzchni użytkowej nieruchomości reguluje przede wszystkim PN-ISO 9836. Właściwe określenie metrażu kupowanego mieszkania ma kluczowe znaczenie dla jego ceny, a błędne pomiary mogą prowadzić do nieporozumień i sporów z deweloperem.
Jak obliczyć powierzchnię mieszkania?
Niestety obecnie mnożą się przypadki, w których rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu różni się od wartości wskazanej przez dewelopera w dokumentacji przedstawionej nabywcy na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
Błędny sposób wyliczenia rzeczywistej powierzchni użytkowej nieruchomości może świadczyć o wprowadzeniu konsumenta w błąd, który jako słabsza strona uprawniona jest do dochodzenia odszkodowania oraz innych roszczeń (uprawnień) od dewelopera za dokonane naruszenie.
Czym jest ścianka działowa i jakie ma wpływ na powierzchnię użytkową mieszkania?
Pojęcie ścianek działowych nie zostało jednoznacznie zdefiniowane w polskich przepisach. W Normie PN-ISO 9836:1997 brak jest precyzyjnej definicji, natomiast w nowszej wersji z 2015 r. pojawia się istotne rozróżnienie. Według tej normy, wszystkie ściany działowe, które od początku są zaplanowane jako stałe przegrody wydzielające pomieszczenia, nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej. Natomiast powierzchnia zajmowana przez ścianki działowe nadające się do demontażu może być doliczana do metrażu użytkowego lokalu.
Problem polega na tym, że samo pojęcie „demontażu” (a już tym bardziej demontażu ścian działowych jako części powierzchni) nie zostało jasno określone ani w przepisach, ani w normach. W praktyce oznacza to, że należy posłużyć się jego potocznym rozumieniem – element uznaje się za demontowalny, jeśli można go łatwo usunąć i ponownie zamontować w innym miejscu. W konsekwencji, murowane lub w inny sposób trwale wzniesione ściany nie spełniają tego kryterium.
Pomiar powierzchni lokalu może więc różnić się w zależności od tego, czy deweloper uwzględni w obliczeniach powierzchnię ścianek działowych nadających się do demontażu. Jeśli wszystkie ściany działowe są traktowane jako stałe, ostateczna powierzchnia nieruchomości może być mniejsza niż deklarowana w umowie.
Ściana działowa może więc mieć dwie formy:
- Stała, nienadająca się do demontażu – jej powierzchnia nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej.
- Demontowalna – jej powierzchnia może być uwzględniona w metrażu użytkowym lokalu.
Wliczanie do powierzchni – tak czy nie?
Jednym z najczęstszych problemów w liczeniu powierzchni użytkowej mieszkania jest kwestia wliczania powierzchni pod ściankami działowymi. Zgodnie z normą PN-ISO 9836, powierzchnia zajęta przez ściany działowe, które są stałe i nie nadają się do demontażu, nie powinna być uwzględniana w metrażu użytkowym lokalu.
Mimo to, wielu deweloperów stosuje praktykę doliczania powierzchni pod ścianami nienośnymi, co prowadzi do zawyżania powierzchni użytkowej i podwyższania ceny lokalu. Niektórzy uzasadniają to możliwością przestawiania ścian działowych, twierdząc, że lokator może samodzielnie kształtować układ pomieszczeń. Takie podejście budzi jednak wątpliwości, ponieważ w rzeczywistości ściany te często są trwale związane z konstrukcją budynku.
Z tego powodu przed zakupem lokalu warto dokładnie sprawdzić, w jaki sposób deweloper określa metraż użytkowy oraz czy powierzchnia sprzedawanych lokali nie została sztucznie zawyżona.
Prawomocny wyrok sądu w sprawie metrażu mieszkań – jak powinna być wyliczana powierzchnia całkowita lokalu mieszkalnego!
Niedawno zapadł prawomocny wyrok z dnia 24 kwietnia 2024 roku (sygn. akt IV Ca 1735/23), wydany przez Sąd Okręgowy Warszawa–Praga w Warszawie, który może ukrócić praktyki doliczania powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkań. Sąd potwierdził, że powierzchnia pod ścianami działowymi nie powinna być wliczana do metrażu mieszkania!
Wyrok dotyczył sprawy nabywców lokalu mieszkalnego przeciwko polskiemu przedsiębiorstwu deweloperskiemu – Spravia Sp. z o.o. – i zakończył się zasądzeniem na ich rzecz odszkodowania za niepoprawne obliczenie powierzchni użytkowej. Nieprawidłowość polegała właśnie na doliczaniu powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu.
Poznaj szczegóły tego wyroku ⤵︎
Według powoda sposób wyliczenia powierzchni użytkowej lokalu był nieprawidłowy i stał się podstawą roszczeń wobec dewelopera. Powód wskazał, iż powierzchnia znajdująca się pod murowanymi ściankami działowymi powinna zostać wliczona do powierzchni konstrukcji budynku, a nie do powierzchni nieruchomości. Pozwany deweloper argumentował z kolei, że nabywcy przed zawarciem umowy zostali poinformowani o sposobie obliczania metrażu i nie zgłaszali wtedy zastrzeżeń.
Sąd Okręgowy uznał treść umowy deweloperskiej za wewnętrznie sprzeczną – odwołanie do normy PN-ISO 9836 wyraźnie wyklucza wliczanie powierzchni pod stałymi ściankami działowymi do metrażu, podczas gdy deweloper doliczył tę powierzchnię, zawyżając w ten sposób metraż i cenę lokalu. Takie działanie, w ocenie Sądu, rażąco narusza interes nabywcy.
Co ten wyrok oznacza dla nabywców mieszkań i pomiaru powierzchni użytkowej?
Prawomocny wyrok sądu w sprawie błędnego obliczenia metrażu mieszkania otwiera drogę do dochodzenia roszczeń przez nabywców. Osoby, które zapłaciły za zawyżoną powierzchnię lokali mieszkalnych, mają możliwość skorzystania z różnych narzędzi prawnych w celu ochrony swoich interesów.
Należy pamiętać, że odstąpienie od umowy to rozwiązanie drastyczne i bardzo trudne do realizacji, dlatego w większości przypadków nabywcy decydują się na obniżenie ceny lub dochodzenie odszkodowania:
- Obniżenie ceny mieszkania – jako forma dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, jeśli nabywca uzna, że zapłacona cena była nieadekwatna do rzeczywistego pomiaru metrażu lokalu mieszkalnego.
- Dochodzenie odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy – w sytuacji, gdy deweloper poprzez błędne wyliczenie metrażu wprowadził nabywcę w błąd, co spowodowało wymierne straty finansowe.
Czy warto pozwać dewelopera za błędny metraż mieszkania?
Tak! Powyższy wyrok stanowi ważny punkt odniesienia dla nabywców podejrzewających, że zostali poszkodowani przez błędne obliczenia powierzchni użytkowej. Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy, odpowiedniej strategii, dokładnego przejrzenia dokumentacji oraz profesjonalnego wsparcia prawnego.
Jak walczyć o swoje prawa, gdy deweloper zawyżył metraż i doliczył powierzchnię pod ściankami działowymi?
- Sprawdź dokumentację umowy deweloperskiej. Czy zapisy dotyczące wyliczenia powierzchni użytkowej są zgodne z normami budowlanymi?
- Skorzystaj z profesjonalnego pomiaru, w celu ustalenia powierzchni użytkowej. Warto skorzystać z usług inżynierów lub specjalistów zajmujących się odbiorem technicznym lokali.
- Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Doświadczona kancelaria pomoże ocenić szanse na wygraną oraz przygotować odpowiednią strategię.
Jak zweryfikować, czy zapisy dotyczące pomiaru powierzchni użytkowej są zgodne z normami budowlanymi?
Polskie Normy to oficjalne wytyczne budowlane, które określają zasady pomiaru powierzchni i zapewniają jednolite standardy. Dzięki nim wiadomo, jak mierzyć i liczyć metraż, co jest kluczowe, bo powierzchnia użytkowa stanowi podstawę do ustalenia ceny lokalu. W praktyce stosuje się normy dotyczące powierzchni, które są albo nasze „krajowe”, albo przetłumaczone z innych systemów – najczęściej z ISO.
Jeśli chodzi o liczenie powierzchni użytkowej, najczęściej spotkasz trzy podstawowe wersje: Norma PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015 oraz PN-ISO 9836:2022. Różnią się one m.in. tym, jak traktują powierzchnię ścianek działowych czy elementy instalacyjne. Na pierwszy rzut oka mogą to być drobne szczegóły, ale czasem prowadzą nawet do zwiększenie powierzchni użytkowej w rozliczeniach z deweloperem.
Jak to wygląda w praktyce prawa budowlanego?⤵︎
Żaden przepis ustawowy nie wskazuje wprost, że „powierzchnię użytkową należy liczyć wyłącznie według Normy PN-ISO 9836:1997” czy innej konkretnej edycji. Jednak rozporządzenia, jako źródła prawa powszechnie obowiązującego, mogą narzucać stosowanie określonej normy, jeżeli się do niej odwołują. W praktyce oznacza to, że jeśli rozporządzenie wymaga zastosowania konkretnej normy, jej przestrzeganie staje się obowiązkowe, a odstępstwo może stanowić naruszenie przepisów. Dotyczy to zarówno zakresu wliczania powierzchni, jak i samego pojęcia ścianek działowych, które w zależności od normy mogą być traktowane różnie. Najważniejsze akty prawne to:
- Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r.
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r.
Deweloper, przygotowując projekt czy umowę, kieruje się obowiązującą w danym momencie normą. Wcześniej stosowano Normę PN-ISO 9836:1997, następnie wersję z 2015 r., a obecnie (od 18 lipca 2022 r.) obowiązuje PN-ISO 9836:2022. Określanie powierzchni użytkowej w danej inwestycji zależy więc od tego, jaka wersja rozporządzenia obowiązywała w chwili zawierania umowy z deweloperem. W starszych kontraktach nadal można spotkać odniesienia do wcześniejszych norm, co może wpłynąć na metraż użytkowy lokalu.
W efekcie, kiedy podpisujesz umowę z deweloperem, może się okazać, że liczenie powierzchni użytkowej będzie wyglądać inaczej w zależności od tego, którą normę zastosują. Normy pomiaru mają kluczowe znaczenie, ponieważ wpływają na ostateczną powierzchnię mieszkania i mogą determinować, czy w pomiar metrażu wlicza się powierzchnię ścianek działowych. Czasem może to oznaczać całkiem konkretne różnice w kosztach zakupu mieszkania, zwłaszcza gdy chodzi o zwiększenie powierzchni użytkowej. Ostatecznie to właśnie kwestia powierzchni użytkowej decyduje o finalnej wartości nieruchomości.
W normie PN-ISO 9836:1997 elementy wliczane do powierzchni netto obejmują wszystkie nadające się do demontażu przegrody, rury i kanały, natomiast w PN-ISO 9836:2015 doprecyzowano, że chodzi o ścianki działowe typu przepierzenia, co może zawężać zakres tej definicji. Ponadto w PN-ISO 9836:2015 powierzchnia użytkowa budynku musi odpowiadać celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku, podczas gdy w PN-ISO 9836:1997 odnosi się jedynie do jego przeznaczenia, co może wpływać na interpretację użytkowania przestrzeni.
Procedura zgłoszenia roszczeń wobec dewelopera za zawyżanie powierzchni użytkowej
Proces dochodzenia roszczeń może wydawać się skomplikowany, ale dobrze przygotowana dokumentacja i wsparcie prawne znacznie zwiększają szanse na sukces. Oto kluczowe pytania, które warto zadać:
- Jak złożyć pozew przeciwko deweloperowi za błędny pomiar powierzchni?
- Jakie są koszty związane ze sprawą sądową związaną ze zmianą powierzchni?
- Czy mogę żądać zwrotu pieniędzy za zawyżony metraż mieszkania?
Nasza kancelaria oferuje kompleksową pomoc prawną, obejmującą analizę dokumentacji, doradztwo w zakresie dochodzenia roszczeń oraz reprezentację klientów przed sądem.
Profesjonalne wsparcie prawne w odszkodowaniach od dewelopera — dlaczego warto skorzystać?
Czy wiesz, że wielu nabywców mieszkań traci tysiące złotych przez błędne obliczenia metrażu? Nasza kancelaria specjalizuje się w reprezentowaniu nabywców mieszkań w sporach z deweloperami, oferując kompleksową pomoc prawną na każdym etapie postępowania, obejmującą:
- Analizę Twojej umowy z deweloperem pod kątem nieprawidłowości w pomiarze powierzchni użytkowej.
- Ocenę, czy zawarta umowa uwzględnia rzeczywiste parametry mieszkania oraz czy występują w niej błędy w obliczaniu powierzchni lokali.
- Opracowanie strategii działania oraz przygotowanie roszczeń o odszkodowanie od dewelopera.
- Reprezentowanie Klienta w rozmowach mediacyjnych i postępowaniu sądowym, gdy powierzchnia lokalu powinna zostać inaczej wyliczona.
Zadbaj o swoje prawa — skontaktuj się z nami, aby przeanalizować umowę deweloperską i interpretację norm
Jeśli chcesz dowiedzieć się, czy w Twojej umowie deweloperskiej doszło do nieprawidłowego wyliczenia powierzchni użytkowej, warto przeanalizować zapisy umowy i porównać je z obowiązującymi normami. W sytuacji, gdy powierzchnia została zawyżona, możliwe jest dochodzenie swoich praw, np. poprzez korektę ceny lokalu lub odszkodowanie. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, dlatego w razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym i ochronie konsumentów. Prawidłowa interpretacja norm oraz znajomość aktualnego orzecznictwa mogą pomóc w podjęciu właściwych działań.
Nie czekaj — Twoje roszczenia mogą ulec przedawnieniu. Zadzwoń lub wypełnij formularz kontaktowy! Razem znajdziemy rozwiązanie, które zabezpieczy Twoje interesy.
Pingback: Kara umowna od dewelopera - Kancelaria CST