Kupujesz mieszkanie, płacisz za każdy metr kwadratowy, więc nic dziwnego, że chcesz mieć pewność, że dostajesz dokładnie tyle, ile zapisano w umowie. W teorii wszystko powinno się zgadzać, ale w praktyce? Bywa różnie. Czasem okazuje się, że deweloper policzył metraż trochę „po swojemu”, co może oznaczać, że lokal jest mniejszy, niż się spodziewałeś. Dlaczego tak się dzieje? Jakie błędy pojawiają się najczęściej i co możesz z tym zrobić? O tym właśnie jest ten artykuł.
Jak właściwie określa się powierzchnię lokalu?
Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 2 ust. 2), samodzielny lokal mieszkalny – czyli ten najczęściej kupowany przez konsumentów – to „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Brzmi sensownie, ale diabeł tkwi w szczegółach – a konkretniej w prawie budowlanym, czyli w Polskich Normach, które precyzują, jak liczyć metraż. I właśnie tutaj zaczyna się całe zamieszanie.
Normy PN-ISO 9836 zmieniały się na przestrzeni lat, co oznacza, że różne umowy mogą odnosić się do różnych metod pomiaru. W praktyce należy zwracać uwagę na moment zawarcia umowy deweloperskiej. Dla umów zawartych przed 19 września 2020 r. stosowana będzie PN-ISO 9836:1997, z kolei umowy zawierane po tej dacie z reguły odsyłają do norm PN-ISO 9836:2015 lub PN-ISO 9836:2022, która jest najnowszą wersją.
Najczęstsze błędy w wyliczaniu metrażu
W wielu przypadkach w umowach deweloperskich zawarte jest odesłanie do Polskiej Normy (lub rozporządzenia odsyłającego do stosownej Polskiej Normy) jako źródła definicji powierzchni użytkowej lokalu. Na pierwszy rzut oka powyższe rozwiązanie jest przejrzyste, umożliwia ono bowiem potencjalnemu nabywcy zapoznanie się z metodologią stosowaną do ustalenia finalnej powierzchni lokalu. W praktyce jednak deweloperzy często modyfikują definicje zawarte w normach.
W ostatecznym rozrachunku może się okazać, że powierzchnia lokalu jest o kilka m2 mniejsza, niż zakładana i wskazywana w umowie. Z czego najczęściej wynikają nieprawidłowe pomiary powierzchni mieszkania?
1. Wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi
Jeden z klasyków. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 do powierzchni użytkowej można doliczać powierzchnię pod elementami nadającymi się do demontażu. Brzmi logicznie, ale w praktyce? Większość ścian działowych nie nadaje się do demontażu – są murowane i na stałe wpisane w konstrukcję lokalu. Mimo to niektórzy deweloperzy sprytnie doliczają tę powierzchnię do metrażu.
Zobacz cały artykuł na ten temat:
2. Zaniżona powierzchnia użytkowa
Nie zawsze problemem jest zawyżanie metrażu – zdarza się, że kupujący dostaje mieszkanie mniejsze niż w umowie. Może to wynikać z błędów pomiarowych, nieprecyzyjnych obliczeń albo zastosowania metodologii, która odbiega od zapisów w dokumentach. Kilka metrów mniej to realne straty finansowe, a nabywca ma prawo dochodzić swoich roszczeń.
3. Niejasne odniesienia do norm
Często w umowach deweloperskich pojawia się odwołanie do „obowiązujących norm”, ale bez podania konkretnej wersji. A że normy PN-ISO 9836 przez lata były aktualizowane, może się okazać, że sposób liczenia metrażu w Twoim lokalu nie jest zgodny z Twoimi oczekiwaniami. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, do jakiej wersji normy się odnosi.
4. Nieuwzględnianie skosów i innych elementów konstrukcyjnych
Niektóre deweloperskie obliczenia mogą pomijać takie detale jak skosy czy różne zaokrąglenia. Efekt? Rzeczywisty metraż lokalu może różnić się od tej deklarowanej w umowie. Każdy centymetr ma znaczenie, więc warto to sprawdzić.
5. Wliczanie powierzchni balkonów, tarasów i loggii do powierzchni użytkowej
Niekiedy deweloperzy „kreatywnie” podchodzą do tematu, doliczając do powierzchni użytkowej części balkonów, loggii czy tarasów. Według normy PN-ISO 9836:1997, powierzchnia tych elementów powinna być podawana oddzielnie – nie wchodzi ona bezpośrednio w rzeczywisty metraż mieszkania.
Co możesz zrobić, jeśli metraż lokalu się nie zgadza?
Jeśli po odbiorze mieszkania okaże się, że ma ono mniejszą powierzchnię niż zapisano w umowie, masz prawo do:
- obniżenia ceny – skoro płacisz za metraż, który nie istnieje, cena powinna być adekwatnie skorygowana,
- odszkodowania deweloperskie – jeśli deweloper wprowadził Cię w błąd co do rzeczywistego metrażu,
- odstąpienia od umowy – w skrajnych przypadkach.
Klauzule abuzywne – czy umowa jest zgodna z prawem?
Jeśli zapisy w umowie dotyczące metrażu są niejasne lub sprzeczne, mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone. Tego typu sytuacje były już rozstrzygane w sądach – np. w wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. akt IV Ca 1735/23), gdzie sąd uznał, że doliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu było sprzeczne z obowiązującymi normami i skutkowało zawyżoną ceną lokalu.
Jak uniknąć problemów z metrażem lokalu?
Temat wydaje się prosty, ale rzeczywistość pokazuje, że błędy w liczeniu metrażu mogą prowadzić do poważnych konsekwencji. Warto dokładnie analizować zapisy w umowie i w razie potrzeby sięgać po profesjonalne wsparcie. Kilka centymetrów mniej może wydawać się drobiazgiem – dopóki nie okaże się, że na tych „drobnych różnicach” deweloper zarobił kilka (albo kilkanaście) tysięcy złotych kosztem kupującego.
Coś w umowie budzi Twoją wątpliwości? Sprawdź to wraz z prawnikiem przed podpisaniem!
