Zakup mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji życiowych – zarówno finansowo, jak i organizacyjnie. Niestety, coraz częściej nabywcy lokali zmagają się z problemem opóźnień w odbiorze nieruchomości, co rodzi realne straty i utrudnienia. W takich sytuacjach kupujący nie pozostają jednak bez ochrony. Obowiązujące przepisy przewidują szereg środków prawnych, które pozwalają dochodzić roszczeń wobec dewelopera – od kar umownych po odszkodowania.
Czym tak właściwie jest opóźnienie w oddaniu mieszkania?
Z punktu widzenia nabywcy istotne jest rozróżnienie, co właściwie oznacza „oddanie mieszkania” i kiedy można mówić o jego opóźnieniu. W praktyce najczęściej chodzi o sytuację, w której deweloper nie przekazuje lokalu do odbioru technicznego w terminie wskazanym w umowie lub nie przenosi własności nieruchomości w ustalonym czasie. Obie sytuacje mogą być podstawą do roszczeń – choć z różnych tytułów i na innych etapach inwestycji.
W polskim prawie nie istnieje jedna ustawowa definicja „oddania mieszkania”, dlatego należy opierać się na zapisach umownych i na postanowieniach ustawy deweloperskiej. Zgodnie art. 41 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r., deweloper po zakończeniu robót budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie jest zobowiązany do zawiadomienia nabywcy o terminie odbioru lokalu. Odbiór ten odbywa się w obecności nabywcy i kończy się sporządzeniem protokołu, w którym można zgłosić wady. Dopiero po przeprowadzeniu odbioru i spełnieniu określonych warunków następuje przeniesienie własności nieruchomości. Cała procedura odbiorowa, terminy i konsekwencje uznania lub nieuznania wad szczegółowo określa ust. 1–19 tego artykułu. Warto przy tym zaznaczyć, że wraz ze wprowadzeniem wspomnianego aktu prawnego uchylono także obowiązującą wcześniej Ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W kontekście niektórych wcześniejszych przedsięwzięć deweloperskich nadal stosuje się zapisy poprzednio obowiązującej ustawy.
Opóźnienie a zwłoka
W kontekście opóźnienia istotne jest również rozróżnienie między opóźnieniem a zwłoką. Opóźnienie to każde przekroczenie terminu, niezależnie od przyczyny. Zwłoka natomiast występuje wtedy, gdy opóźnienie wynika z winy dewelopera, np. wskutek błędów organizacyjnych lub niedotrzymania warunków umowy.
Opóźnienie dewelopera stanowi podstawę do dochodzenia odszkodowania lub naliczenia kar umownych. Dla skutecznego dochodzenia roszczeń kluczowe jest udokumentowanie terminu umownego i wykazanie, że deweloper go nie dotrzymał. Jeśli z kolei chodzi o zwłokę, należy wykazać, że nastąpiła ona nie z przyczyn losowych, ale na skutek własnych zaniedbań. W praktyce większość umów deweloperskich uzależnia naliczanie kar umownych od opóźnienia, a nie od zwłoki. W niektórych – ściśle określonych umową oraz przepisami sytuacjach – można także odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy.
Roszczenia z tytułu opóźnienia – co przysługuje nabywcy?
Nabywcy, których lokale nie zostały oddane w terminie, mają do dyspozycji szereg roszczeń cywilnoprawnych, które mogą być dochodzone na podstawie umowy deweloperskiej, ustawy deweloperskiej oraz przepisów kodeksu cywilnego. Wybór odpowiedniego środka zależy od zapisów umownych, skali opóźnienia, poniesionej szkody i intencji nabywcy – czy dąży do utrzymania umowy, czy rozważa odstąpienie.
Kara umowna za opóźnienie
Najczęściej stosowanym mechanizmem ochronnym jest kara umowna za opóźnienie w oddaniu lokalu. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., strony mogą zastrzec karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. W praktyce umowy deweloperskie przewidują określoną stawkę za każdy dzień opóźnienia – zazwyczaj od 0,01% do 0,05% wartości nieruchomości.
Deweloperzy bardzo często próbują uchylać się od zapłaty, powołując się na tzw. siłę wyższą lub inne przyczyny niezależne. Pamiętajmy jednak, że to na nich ciąży obowiązek udowodnienia, iż opóźnienie nie wynikało z ich winy. Co istotne, w przypadku opóźnień kara umowna nie wymaga wykazywania szkody, co znacząco ułatwia dochodzenie roszczenia.
Odszkodowanie uzupełniające
W przypadku gdy kara umowna nie pokrywa pełnej szkody, możliwe jest dochodzenie odszkodowania uzupełniającego (na podstawie art. 471 i 484 § 1 k.c.). Dotyczy to m.in. kosztów wynajmu zastępczego mieszkania, przechowywania mebli, opóźnienia w rozpoczęciu działalności gospodarczej w lokalu czy dodatkowych kosztów finansowania.
Dla skutecznego dochodzenia tego typu roszczenia istotne jest:
- wykazanie istnienia szkody (np. fakturami za wynajem);
- wykazanie związku przyczynowego między opóźnieniem a poniesionym kosztem;
- udowodnienie winy dewelopera.
Zwrot innych kosztów i rozwiązanie umowy
W skrajnych przypadkach opóźnienia mogą dawać podstawę do odstąpienia od umowy lub żądania jej rozwiązania. Zgodnie z Ustawą deweloperską nabywca ma prawo do zwrotu poniesionych kosztów, jeśli odstąpi zgodnie od umowy według przepisów ustawy lub w przypadku rozwiązania umowy. Dotyczy to określonych sytuacji, np. wtedy, gdy deweloper nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań – ma to miejsce m.in. właśnie w przypadku dużych opóźnień, przez które nabywca nie ma już interesu w realizacji inwestycji. Istotne znaczenie mają tutaj dokładne zapisy umowy. Przed żądaniem zwrotu kosztów warto skontaktować się z prawnikiem i dokładnie przeanalizować dokument. Jeśli wymagania dotyczące zwrotu zostały spełnione, deweloper jest zobowiązany do zwrócenia środków w ciągu 30 dni od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Po upływie tego terminu, jeśli nie doszło do zwrotu, nabywca może ubiegać się o wypłatę z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
W razie przedterminowego rozwiązania umowy możliwe jest również żądanie zwrotu wpłaconych środków wraz z odsetkami, a także rekompensaty za inne szkody – np. utracone korzyści.
Jak udokumentować opóźnienie i szkodę?
Aby skutecznie dochodzić roszczeń wobec dewelopera, nabywca powinien być przygotowany na konieczność udowodnienia zarówno samego opóźnienia, jak i jego konsekwencji finansowych. Duże znaczenie ma tutaj nie tylko treść umowy deweloperskiej, lecz także zgromadzona dokumentacja potwierdzająca niedotrzymanie terminów i poniesioną szkodę.
Dowody potwierdzające opóźnienie
Podstawą każdej sprawy dotyczącej niewykonania zobowiązania jest precyzyjne określenie, kiedy i jakie świadczenie miało zostać spełnione. W tym przypadku:
- umowa deweloperska – zawiera terminy odbioru technicznego i przeniesienia własności, a także postanowienia dotyczące kar umownych;
- korespondencja z deweloperem – e-maile, wezwania do wykonania obowiązków, odpowiedzi na reklamacje;
- protokoły z próbnych odbiorów lub ich brak – dokumentujące stan faktyczny nieruchomości;
- oficjalne pisma dewelopera informujące o przesunięciu terminu lub jego przyczynach.
W przypadku sporów sądowych ważne może być także wykazanie, że brak odbioru nie był winą nabywcy (np. nieobecność, brak zapłaty), lecz wyłącznie działaniem lub zaniechaniem dewelopera.
Dokumentowanie szkody
Aby skutecznie dochodzić odszkodowania uzupełniającego, konieczne jest wykazanie, że opóźnienie spowodowało konkretne koszty lub straty. Przydatne mogą być:
- umowy najmu mieszkania tymczasowego lub faktury za hotel;
- dowody przechowywania mienia (magazyny, przechowalnie);
- dowody dodatkowych kosztów kredytowych, np. odsetek za niespełniony warunek wypłaty transzy;
- zestawienia utraconych korzyści – np. jeśli lokal miał być wynajmowany lub wykorzystany do prowadzenia działalności.
Wszystkie wydatki powinny być dobrze udokumentowane i opisane – warto gromadzić faktury, umowy oraz prowadzić chronologiczną dokumentację korespondencji z deweloperem.
Czy warto skorzystać z pomocy prawnej?
Roszczenia wynikające z opóźnień w oddaniu mieszkania, choć powszechne, potrafią być złożone zarówno pod względem prawnym, jak i dowodowym. Deweloperzy dysponują doświadczonymi działami prawnymi, dlatego w sytuacji sporu nabywca powinien rozważyć wsparcie kancelarii specjalizującej się w prawie nieruchomości i prawie konsumenckim.
Jeśli borykasz się z opóźnieniem w odbiorze lokalu i nie wiesz, jak skutecznie dochodzić swoich roszczeń – skontaktuj się z naszą kancelarią. Przeanalizujemy Twoją umowę i pomożemy wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie prawne.
