Samowola budowlana

Samowola budowlana to realizacja obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub niezgodnie z wydanym pozwoleniem. Polskie prawo budowlane określa procedury legalizacji oraz konsekwencje związane z samowolą budowlaną. Należy podkreślić, iż pojęcie samowoli budowlanej istniało już za czasów ustawy Prawo budowlane z 1974 r., natomiast regulacje dotyczące wskazanej instytucji prawnej przechodziły na przestrzeni lat znaczne zmiany. W szczególności problematyczną kwestię stanowi opłata legalizacyjna, która wielokrotnie jest znaczną kwotą pieniężną i blokuje w sposób efektywny możliwość skutecznego przeprowadzenie procedury legalizacyjnej.

Najnowszym rozwiązaniem prawnym jest tzw. uproszczona procedura legalizacji samowoli budowlanej, która ma zastosowanie do samowoli, od których popełnienia minęło minimum 20 lat. W praktyce naszej Kancelarii przeprowadziliśmy już postępowania na nowych zasadach, tym samym zapraszam do kontaktu właścicieli nieruchomości, którzy chcą przeanalizować status swojej budowy, w kontekście nowo obowiązujących przepisów.

Procedura postępowania w przypadku samowoli budowlanej:

1. Wykrycie samowoli
• Może to nastąpić na skutek kontroli organu nadzoru budowlanego (np. powiatowego inspektora nadzoru budowlanego).
• Zawiadomienie może też pochodzić od osoby trzeciej (np. sąsiada, urzędu miasta/gminy).
• Z doświadczenia Kancelarii wynika, że największa część samowoli budowlanych jest wykrywana w związku z zawiadomieniami właścicieli sąsiednich nieruchomości.
2. Postępowanie wyjaśniające
   
• Organ bada, czy rzeczywiście doszło do samowoli m. in. sprawdza dokumentację budowy, pozwolenia, zgłoszenia, dokumentację archiwalną, a także zdjęcia lotnicze, które mogą w sposób bardzo szczegółowy zobrazować zmiany w zabudowie na przestrzeni lat.
• Na tym etapie najczęściej odbywa się również kontrola inspektorów nadzoru budowlanego na terenie danej nieruchomość. Nasza Kancelaria pomaga Klientom w toku takich kontroli, reprezentując ich interesy na każdym etapie postępowania.
• Jeżeli doszło do samowoli budowlanej to organ nadzoru budowlanego jest zobligowany do ustalenia kiedy doszło do wykonania robót, tak, aby móc ustalić, które przepisy będą miały zastosowanie do danej inwestycji.
3. Stwierdzenie samowoli budowlanej – działania organu oraz inwestora
   
• Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:
  
  • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
  • bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
• W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację. Tym samym legalizacja nie jest obowiązkowa a jej przeprowadzenie należy do wyłącznej decyzji inwestora.
• W przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.
4. Nakaz rozbiórki (jeśli nie ma możliwości legalizacji)
   
   • Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:
     
   • niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
   • wycofania wniosku o legalizację;
   • nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
   • niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
   • nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
   • kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.
5. Opłata legalizacyjna
   
• Jest naliczana według stawek z Prawa budowlanego i zależy od rodzaju obiektu.
• Może wynosić od kilku tysięcy do kilkuset tysięcy złotych.
• W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości lub wykonania postanowienia, o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.
6. Decyzja organu nadzoru budowlanego
   
   • Jeśli spełniono wszystkie wymagania, nadzór budowlany zatwierdza legalizację i pozwala na dalsze użytkowanie obiektu.
   • W przeciwnym razie może wydać decyzję o obowiązkowej rozbiórce.
   • Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:
     
   • zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
   • zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.
7. Legalizacja samowoli budowlanej według nowelizacji 2023 r. (legalizacja uproszczona)
   
   • W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:
     
     • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
     • bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia
   • jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.
   • Uproszczona legalizacja dla budynków starszych niż 20 lat – nie trzeba uiszczać opłaty legalizacyjnej, ale konieczne jest przedstawienie następujących dokumentów:
     
     • oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
     • geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
     • ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
       
     • nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
     • pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
8. Postępowanie nadzoru budowlanego – prowadzenie nielegalnie robót budowlanych innych niż budowa
   
   • Należy także wskazać, że organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych (innych niż budowa bez wymaganego pozwolenia na budowę/zgłoszenia budowy) wykonywanych:
     
     • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub
     • w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub
     • na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3 tj. przepisów określających zakres robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę, lub
     • w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.
   • W ramach tej procedury, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji:
     
   • nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo
   • nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo
   • w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.
9. Zakończenie procedury naprawczej przez organ nadzoru budowlanego
   
   • Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku wykonania czynności lub robót budowlanych i wydaje decyzję:
     
     • o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo
     • w przypadku niewykonania obowiązku – nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
   • W zakresie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego po upływie terminu organ wydaje decyzje o:
     
   • zatwierdzeniu projektów oraz
   • pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych – jeżeli roboty budowlane nie zostały zakończone.
10. Konsekwencje samowoli budowlanej:
    
    • Nakaz rozbiórki, jeśli obiekt nie spełnia warunków legalizacji lub nie zostanie złożony wniosek o jej legalizację.
    • Wysoka opłata legalizacyjna.
    • Kara grzywny za prowadzenie robót budowlanych bez zezwolenia.
    • Problemy z użytkowaniem i sprzedażą nieruchomości.