Problem samowoli budowlanych nie jest zjawiskiem rzadkim, a skomplikowanie prawa budowlanego nie sprzyja jasności stanu prawnego. Z reguły zalegalizowanie takich obiektów następuje w kosztownym i obarczonym ryzykiem postępowaniu legalizacyjnym, którego obawia się wielu właścicieli nieruchomości. W niektórych przypadkach można jednak zalegalizować obiekt w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym.
Wprowadzone zmiany w przepisach miały na celu uproszczenie procedur administracyjnych i ułatwienie inwestorom uregulowania stanu prawnego budynków. Poniżej przedstawiamy kluczowe informacje dotyczące tego procesu.
Zakup własnej nieruchomości, odziedziczenie nieruchomości po krewnych, w obu z tych sytuacji możliwe jest wystąpienie problemów dotyczących legalności budynków i innych obiektów budowlanych znajdujących się na danej działce. Może okazać się bowiem, że budynki i inne obiekty budowlane nie zostały wybudowane w sposób zgodny z prawem, a w konsekwencji, istnieje możliwość wydania przez stosowne organy nawet nakazu rozbiórki.
Zwykłe postępowanie legalizacyjne w prawie budowlanym
Co do zasady, zalegalizowanie obiektu budowlanego wzniesionego bez pozwolenia na budowę lub bez stosownego zgłoszenia, może nastąpić na podstawie postępowania legalizacyjnego uregulowanego w art. 48i następne ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r. poz. 725) (dalej: Prawo budowlane).
Postępowanie legalizacyjne wszczynane jest na wniosek inwestora, właściciela lub zarządcy obiektów budowlanych w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. W odpowiedzi na taki wniosek, organ nadzoru budowlanego (to jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego), w drodze postanowienia zobowiązuje stronę do złożenia w terminie 60 dni od dnia doręczenia postanowienia szeregu dokumentów, takich jak:
– zaświadczenie od wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
– projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w formie papierowej i elektronicznej w wymaganej prawem ilościach egzemplarzy.
Uzyskanie tych dokumentów może być długotrwałe, kosztowne, a w przypadku zaświadczenia o zgodności z miejscowymi regulacjami przestrzennymi wręcz niemożliwe. Dodatkowo konieczne będzie uiszczenie opłaty legalizacyjnej, której wysokość niestety nie jest symboliczna i może stanowić duże obciążenie.
Czym jest uproszczone postępowanie legalizacyjne?
Uproszczone postępowanie legalizacyjne to forma procedury, która daje możliwość zalegalizowania obiektów budowlanych wzniesionych bez wymaganych zezwoleń. Procedura ta ma zastosowanie wyłącznie do obiektów, w przypadku których od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Jak udowodnić, że minęło 20 lat od zakończenia budowy?
Uproszczone postępowanie legalizacyjne – szansa na łatwiejszą legalizację samowoli!
Ze względu na to, że status prawny wielu budynków może być wątpliwy, a dalsze utrzymywanie tego stanu nie sprzyja pewności obrotu prawnego, od 19 września 2020 r. w art. 49f i następnych Prawa budowlanego ustawodawca przewidział uproszczone postępowanie legalizacyjne, mające na celu szybsze i mniej wymagające legalizowanie już istniejących budynków.
Podstawową różnicą między postępowaniem legalizacyjnym a uproszczonym postępowaniem legalizacyjnym jestzakres obiektów, którego postępowanie takie może dotyczyć tj. czas jego pobudowania, a także zakres wymaganych dokumentów oraz co najistotniejsze, brak opłaty legalizacyjnej w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym.
Kiedy można wszcząć uproszczone postępowanie legalizacyjne
Uproszczone postępowanie legalizacyjne na podstawie art. 49f i następnych Prawa budowlanego może być wszczęte w tym przypadku, jeżeli od ukończenia budowy danego obiektu upłynęło ponad 20 lat. Powyższe ma na celu umożliwienie osobom, które mogą nawet nie wiedzieć o tym, że kupiony przez nie dom lub odziedziczona nieruchomość jest faktycznie „samowolą budowlaną.” Dodatkowo powyższa regulacja ma na celu zalegalizowanie obiektów, co do których przez wiele lat żaden inny właściciel lub organ administracji publicznej nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń.
Jakie dokumenty trzeba przygotować w ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego
Podobnie jak w przypadku „zwykłego” postępowania legalizacyjnego należy przygotować odpowiednie dokumenty, jednakżeich zakres jest odmienny i znaczenie korzystniejszy dla inwestora. Przede wszystkim, nie jest wymagane posiadanie zaświadczenia od wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zgodności nieruchomości z miejscowym zagospodarowaniem przestrzennym.
Po drugie, w miejsce dokumentacji projektowej – często nieosiągalnej ze względu na znaczny upływ czasu lub ze względu na wzniesienie np. dobudówki metodą gospodarską – wystarczającym jest przedstawienie ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego: 1) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz 2) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Wreszcie, konieczne jest przedstawienie geodezyjnej inwentaryzacji podwykonawczej obiektu budowlanego.
Wszystkie powyższe dokumenty, podobnie jak w przypadku postępowania legalizacyjnego „zwykłego,” należy przedstawić w terminie 60 dni od doręczenia postanowienia organu nadzoru budowlanego zobowiązującego do ich przedstawienia.
Co zrobić, jeżeli dokumenty w sprawie o legalizację samowoli budowlanej są niekompletne
Może zdarzyć się, że w toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego dopatrzy się niekompletności przedłożonej dokumentacji. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie nakazujące stronie usunięcie niekompletności w wyznaczonym przez ten organ terminie.
Wyniki uproszczonego postępowania legalizacyjnego a legalizacja budowy
Jeżeli przedłożona dokumentacja jest kompletna, zaś z ekspertyzy technicznej wynika, że obiekt może być użytkowany bez niebezpieczeństwa dla zdrowia lub życia ludzi, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o legalizacji budowy. Decyzja taka stanowi również podstawę użytkowania budynku.
Jeżeli dokumentacja nie zostanie złożona w terminie, albo braki dokumentacji nie będą usunięte w wyznaczonym przez organ terminie albo z ekspertyzy technicznej wynikać będzie to, że nie jest możliwa bezpieczna eksploatacja budynku, organ wyda decyzję nakazującą rozbiórkę.
Pamiętaj, że na każde z postanowień i decyzji wzmiankowanych powyżej przysługuje Ci środek odwoławczy.
Podsumowanie – uproszczone postępowanie legalizacyjne w prawie budowlanym
Uproszczone postępowanie legalizacyjne może pomóc w sposób sprawny, szybki i mniej kosztowny niż „zwykłe” postępowanie legalizacyjne uregulować status prawny starych budynków. Wymagane dokumenty są prostsze i mniej kosztowne do uzyskania, zaś decyzja legalizacyjna stanowi samodzielną podstawę do użytkowania budynku.
Warto skorzystać z usług naszej Kancelarii z zakresu prawa budowlanego – ocenimy, czy Twoja nieruchomość zostanie objęta uproszczoną procedurą legalizacyjną oraz przeprowadzimy Cię przez całe postępowanie. Zapraszamy do kontaktu.
