Kara umowna to jedno z najczęściej stosowanych narzędzi zabezpieczających interesy stron w kontraktach budowlanych. Choć jej celem jest zdyscyplinowanie wykonawcy lub inwestora do terminowego i należytego wykonania zobowiązań, w praktyce bardzo często staje się przedmiotem sporu – zarówno co do zasadności naliczenia, jak i wysokości.
Czym jest kara umowna i jakie pełni funkcje w kontraktach budowlanych?
Kara umowna, jako instytucja prawa cywilnego uregulowana w art. 483–484 Kodeksu cywilnego, pełni w umowach budowlanych funkcję ochronną i dyscyplinującą. Stanowi ona z góry określoną sankcję finansową, którą jedna ze stron może nałożyć na drugą w razie niewykonania lub nienależytego wykonania określonego zobowiązania – niemającego charakteru pieniężnego. W praktyce oznacza to, że kara może zostać zastrzeżona m.in. za opóźnienie w wykonaniu prac, naruszenie harmonogramu czy też odstąpienie od umowy z winy jednej ze stron.
Funkcja odszkodowawcza i prewencyjna
Podstawową rolą kary umownej jest uproszczenie dochodzenia roszczeń – w przypadku jej zastrzeżenia wierzyciel nie musi udowadniać poniesionej szkody, lecz wystarczy wykazanie samego faktu naruszenia zobowiązania. Kara pełni więc funkcję odszkodowawczą, zastępując konieczność prowadzenia czasochłonnego dowodu wysokości szkody. Jednocześnie spełnia funkcję prewencyjną, dyscyplinując wykonawcę lub inwestora do należytego wykonania umowy – groźba zapłaty konkretnej kwoty działa motywująco i wzmacnia przewidywalność relacji kontraktowych.
Jakie są najczęściej spotykane tytuły kar w budownictwie?
W praktyce budowlanej najczęściej występują kary umowne za opóźnienie w wykonaniu robót, w tym za przekroczenie terminu końcowego lub pośrednich etapów realizacji. Kolejną grupę stanowią kary za odstąpienie od umowy z winy kontrahenta, a także za nienależyte wykonanie zobowiązania, np. w przypadku stwierdzenia istotnych usterek lub naruszenia warunków technicznych. Coraz częściej pojawiają się też zapisy przewidujące sankcje za brak wykonania robót dodatkowych w terminie, opóźnienia w uzyskaniu pozwoleń lub brak współpracy z inwestorem w trakcie realizacji.
Jak prawidłowo zastrzec karę umowną w umowie o roboty budowlane?
Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego kara umowna musi być zastrzeżona na piśmie, a jej przedmiotem może być tylko niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. W przypadku branży budowlanej będą to przede wszystkim zobowiązania do wykonania robót w określonym terminie i zakresie, zgodnie z projektem, warunkami technicznymi czy harmonogramem. W umowie należy jednoznacznie wskazać zdarzenie skutkujące naliczeniem kary oraz sposób jej obliczenia – np. jako procent wynagrodzenia za każdy dzień opóźnienia lub jako kwotę ryczałtową.
Proporcjonalność i granice dopuszczalności wysokości kary
Chociaż prawo nie przewiduje ustawowego limitu wysokości kary umownej, jej wartość nie może być rażąco wygórowana względem wartości świadczenia lub potencjalnej szkody. Zbyt wysoka kara, niezależnie od jej formalnego zastrzeżenia, może zostać zmiarkowana przez sąd na podstawie art. 484 § 2 k.c. – zwłaszcza jeśli naruszenie obowiązku miało charakter incydentalny lub jego skutki były nieznaczne. Warto również przewidzieć w umowie mechanizmy ograniczające łączną wysokość kar – np. do 10–20% wartości wynagrodzenia wykonawcy.
Dochodzenie kary umownej przez inwestora – jak się przygotować?
Podstawą dochodzenia roszczenia z tytułu kary umownej jest materiał dowodowy. Inwestor powinien gromadzić dokumenty potwierdzające naruszenie warunków umowy – przede wszystkim harmonogram realizacji robót, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, notatki z inspekcji, dziennik budowy oraz korespondencję z wykonawcą (e-mailową i pisemną). Szczególnie istotne jest udokumentowanie momentu zaistnienia opóźnienia lub niewłaściwego wykonania świadczenia, ponieważ to te okoliczności uzasadniają naliczenie kary.
Właściwe wezwanie do zapłaty – forma, termin, treść
Przed skierowaniem sprawy do sądu inwestor powinien wystosować wezwanie do zapłaty. Taki dokument musi jasno wskazywać podstawę prawną żądania (najczęściej konkretny paragraf umowy), precyzyjnie wyliczoną kwotę kary umownej oraz termin zapłaty. Warto również wskazać, że brak uregulowania należności w terminie będzie skutkować skierowaniem sprawy na drogę sądową. Choć wezwanie może mieć formę elektroniczną, najbezpieczniej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby uniknąć sporów co do daty doręczenia.
Dochodzenie kary w sądzie – przebieg i argumentacja
Jeśli wykonawca odmawia zapłaty, a próby polubownego załatwienia sprawy zawiodły, inwestor może wnieść pozew o zapłatę kary umownej. W toku postępowania sądowego to inwestor musi wykazać istnienie zobowiązania, jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie oraz wysokość należnej kary.
Obrona wykonawcy przed żądaniem zapłaty kary umownej
Wbrew pozorom kara umowna nie zawsze musi zostać zapłacona. Istnieje szereg instrumentów prawnych, które umożliwiają skuteczną obronę przed jej egzekucją, a nawet oddalenie powództwa w całości. Zgodnie z orzecznictwem kara umowna przysługuje wierzycielowi tylko wówczas, gdy niewykonanie zobowiązania wynika z przyczyn leżących po stronie dłużnika.
Jeśli przyczyną opóźnienia były np. błędy w projekcie, nieskoordynowane działania inwestora, brak dostępu do terenu budowy lub siła wyższa (np. ekstremalne warunki pogodowe), wykonawca może skutecznie powołać się na brak podstaw do obciążenia go karą.
Wskazanie nienależnego naliczenia lub nieadekwatnej wysokości
Inwestorzy bardzo często automatycznie naliczają kary umowne na podstawie harmonogramu, nie biorąc pod uwagę rzeczywistego przebiegu robót ani przyczyn niedotrzymania terminów. Wykonawca ma prawo zakwestionować zasadność naliczenia, wskazując np., że prace zostały wykonane w terminie, ale odbiór został opóźniony z winy inwestora lub inspektora nadzoru. Warto również przeanalizować, czy kara została obliczona prawidłowo i zgodnie z zapisami umowy – zdarzają się przypadki błędnych przeliczeń lub naliczania kar na podstawie niewłaściwych zapisów.
Możliwość żądania miarkowania kary przez sąd
Nawet jeśli sąd uzna, że kara umowna się należy, wykonawca może wystąpić z żądaniem jej miarkowania, czyli obniżenia do poziomu uzasadnionego okolicznościami sprawy. Przesłankami miarkowania mogą być m.in. częściowe wykonanie świadczenia, niewielki zakres opóźnienia, brak realnej szkody po stronie inwestora lub rażąco wygórowana wysokość kary w stosunku do wartości kontraktu. Sąd każdorazowo ocenia, czy zachodzi dysproporcja pomiędzy przewinieniem a sankcją i może obniżyć karę nawet do symbolicznej kwoty.
Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy – rozmowa z prawnikiem pozwoli precyzyjnie ustalić, jakie rozwiązania są możliwe w Twoim przypadku. Zachęcamy do skorzystania z usług naszej kancelarii, która posiada doświadczenie w prowadzeniu spraw z zakresu prawa budowlanego.
