Zakup nowego mieszkania lub domu od dewelopera powinien gwarantować bezpieczeństwo, komfort oraz zgodność budynku z przepisami budowlanymi. W praktyce jednak wielu właścicieli już po kilku miesiącach od odbioru lokalu zauważa poważne problemy związane z zawilgoceniem ścian, powstawaniem pleśni oraz zagrzybienia. W szczególności problemy te zaczynają występować w okresie jesiennym oraz zimowym. Wtedy też do naszej Kancelarii najczęściej zgłaszają się Klienci – właściciele mieszkań, w których pojawiają się zawilgocenia, zalania a w dłuższej perspektywie groźne dla zdrowia pleśnie oraz zagrzybienia. Problem ten dotyczy zarówno mieszkań w blokach, jaki i domach jednorodzinnych.
Zawilgocenie, pleśń, zagrzybienie jako wada budynku
Pojawiające się zawilgocenie ścian, zacieki, odspajanie tynków, skraplanie pary wodnej czy rozwój pleśni i zagrzybienia są wadami budynku lub lokalu. Deweloper ma obowiązek oddać do użytkowania obiekt, który będzie spełniał przepisy techniczne oraz będzie zgodny z projektem budowlanym oraz sztuką budowlaną. W sytuacji, w której w lokalu zaczynają się pojawiać niepokojące oznaki problemu z wilgocią należy podjąć działania celem zgłoszenia wad deweloperowi.
Przyczyną pojawiającego się zawilgocenia, pleśni oraz zagrzybienia mogą być między innymi:
– nieprawidłowo wykonana izolacja przeciwwilgociowa,
– nieszczelności dachów, okien, elewacji,
– wadliwie wykonana wentylacja,
– mostki termiczne,
– nieprawidłowo wykonane instalacje,
– błędy projektowe, które w ostateczności i tak stanowią zakres odpowiedzialności Dewelopera.
Zawilgocenie, pleśń i zagrzybienie w mieszkaniu od dewelopera – jak bronią się deweloperzy?
Z naszej praktyki wynika, że najczęstszym argumentem deweloperów, w przypadku zgłoszenia wad związanych z występującą w mieszkaniu wilgocią lub zagrzybieniem jest kwestia tzw. nieprawidłowego użytkowania mieszkania.
Wskazywany jest najczęściej:
– brak wietrzenia lokalu,
– brak dbałości o kratkę wentylacyjną (jej zakrywanie, brak usuwania kurzu),
– suszenie prania w pomieszczeniach.
Jednakże z naszego doświadczenia w sprawach deweloperskich wynika, co jest poparte wnioskami opinii technicznych sporządzanych przez rzeczoznawców na etapie przedsądowym lub przez biegłego sądowego w ramach postępowania sądowego, że zazwyczaj zawilgocenia oraz pleśnie czy zagrzybienia nie wynikają z nieprawidłowego użytkowania budynku. Jest to wada techniczna nieruchomości, która obciąża dewelopera. Tym samym deweloper pozostaje odpowiedzialny za jej całościowe, profesjonalne oraz sprawne usunięcie – łącznie ze skutkami powstałej wady.
Jakich roszczeń może dochodzić właściciel w przypadku zawilgocenia w mieszkaniu?
W takich sytuacjach nabywcy lokali mają możliwość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera zarówno z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jak i roszczeń odszkodowawczych. Skuteczne dochodzenie praw wymaga jednak odpowiedniego przygotowania materiału dowodowego i jego zabezpieczenie oraz właściwego sformułowania żądań. Należy także pamiętać, że w przypadku pleśni lub zagrzybień mówimy nie tylko o zagrożeniu technicznym, ale także o potencjalnym wpływie na zdrowie Twoje oraz Twojej rodziny.
Uprawnienia właściciela z tytułu rękojmi w przypadku zawilgocenia, pleśni i zagrzybienia w mieszkaniu od dewelopera
Nabywca lokalu może dochodzić swoich praw w stosunku do dewelopera na podstawie przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Odpowiedzialność dewelopera obejmuje zarówno wady fizyczne lokalu, jak i części wspólnych budynku.
Do podstawowych uprawnień właściciela należą:
- żądanie usunięcia wad
Najczęściej pierwszym krokiem jest zgłoszenie wady oraz wezwanie dewelopera do usunięcia przyczyn zawilgocenia oraz jego skutków. Deweloper powinien przeprowadzić oględziny oraz niezwłoczną skuteczną naprawę prowadzącą do trwałego wyeliminowania problemu.
W praktyce często dochodzi jednak do sytuacji, w których deweloper odmawia usunięcia wady, w szczególności jej źródła i wykonuje jedynie działania pozorne np. odmalowanie ścian.
- obniżenie ceny nieruchomości
Jeżeli wada nie zostanie usunięta, właściciel może domagać się obniżenia ceny lokalu. Wysokość obniżenia powinna odpowiadać stanowić różnicę pomiędzy nieruchomością bez wad a nieruchomością z wadami. Pomocniczo, przy wyliczeniu roszczenia, można odnosić się do kosztów usunięcia wady.
- odstąpienie od umowy
W przypadku wad istotnych możliwe jest również odstąpienie od umowy sprzedaży, choć w praktyce jest to rozwiązanie stosowane rzadziej i wymaga wykazania, że wada uniemożliwia prawidłowe korzystanie z nieruchomości. W przypadku podjęcia decyzji w tym zakresie należy rozważyć wszelkie konsekwencje takie działania.
Roszczenia odszkodowawcze wobec dewelopera w przypadku zawilgocenia, pleśni i zagrzybienia w mieszkaniu od dewelopera
Niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi właściciel może dochodzić od dewelopera odszkodowania za szkody poniesione wskutek wad budynku.
Roszczenia odszkodowawcze mogą obejmować między innymi:
– koszty ekspertyz technicznych i opinii rzeczoznawców,
– wydatki związane z osuszaniem lokalu, w tym zwiększonym zużyciem prądu,
– koszty usuwania pleśni i zagrzybienia,
– koszty remontów i napraw, w szczególności w zakresie uszkodzonych ścian oraz podłóg
– koszty najmu lokalu zastępczego,
Znaczenie opinii technicznej i dowodów w sprawach przeciwko deweloperom
Spory z deweloperami dotyczące zawilgocenia budynków dotyczą wad technicznych budynku, tym samym kluczowe jest odpowiednie zabezpieczenie materiału dowodowego dla celów ewentualnego postępowania dowodowego. Przed usunięciem wady należy rozważyć zabezpieczenie dowodu poprzez stosowny wniosek do sądu.
W związku z tym, należy gromadzić:
– dokumentację fotograficzną,
– nagrania obrazujące stan techniczny nieruchomości,
– pomiary wilgotności,
– korespondencję z deweloperem, w szczególności zgłoszenia wad, protokoły oględzin po zgłoszeniu wad,
– opinie rzeczoznawców- jeżeli zostały sporządzone w toku postępowania reklamacyjnego.
W wielu sprawach, na etapie sądowego, konieczne okazuje się przeprowadzenie opinii biegłego z zakresu budownictwa, która pozwala ustalić rzeczywistą przyczynę problemów oraz zakres odpowiedzialności dewelopera, a także wartość przysługującego nabywcy lokalu roszczenia.
Wilgoć, pleśń, grzyb a odpowiedzialność dewelopera za części wspólne budynku
W przypadku budynków wielorodzinnych źródło zawilgocenia często znajduje się nie w samym lokalu, lecz w częściach wspólnych budynku – np. w elewacji, dachu, garażu podziemnym lub wadliwej izolacji fundamentów.
W takich przypadkach roszczenia mogą być dochodzone zarówno indywidualnie przez właściciela lokalu, jak i przez wspólnotę mieszkaniową- w zależności od konkretnej sytuacji oraz stanu faktycznego. Kancelaria dokonuje analizy sposobu dochodzenia roszczeń w przypadku wad części wspólnych.
Terminy dochodzenia roszczeń od dewelopera w przypadku wilgoci, pleśni lub grzyba
Co do zasady deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez okres 5 lat od wydania lokalu.
Odpowiedzialność odszkodowawcza jest dłuższa- wynosi nawet 6 lat.
Postępowanie sądowe przeciwko deweloperowi
W przypadku odmowy uznania odpowiedzialności przez dewelopera konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Spory dotyczące wad budowlanych należą do skomplikowanych spraw cywilnych, w których wskazany jest udział doświadczonego prawnika. Wymagają one nie tylko znajomości przepisów prawa budowlanego i cywilnego, ale również umiejętności analizy dokumentacji technicznej oraz współpracy z biegłymi, co stanowi główny zakres naszej działalności zawodowej.
W praktyce właściwe przygotowanie sprawy już na etapie przedsądowym często zwiększa szanse na zawarcie korzystnej ugody lub skuteczne odzyskanie pełnej kwoty pieniężnej przed sądem.
Pomoc Kancelarii CST w sporach z deweloperem
Sprawy związane z zawilgoceniem budynków, pleśnią oraz zagrzybieniem wymagają kompleksowego podejścia obejmującego zarówno analizę prawną, jak i techniczną. Przydatna jest również wiedza związana z administracyjnym prawem budowlanym, która to dziedzina prawa stanowi specjalizację naszej Kancelarii.
Usługa naszej Kancelarii obejmuję:
– analizę dokumentacji zawartej z deweloperem,
– analizę stanu faktycznego oraz prawnego, w szczególności zasadności dochodzonych roszczeń
-przygotowanie strategii na sprawę,
– przygotowanie korespondencji do dewelopera, w szczególności kompleksowego oraz profesjonalnego wezwania do naprawy,
– współpracę z rzeczoznawcami budowlanymi- członkiem naszego zespołu jest doświadczony inżynier budownictwa, sporządzający szczegółowe oraz skuteczne opinie techniczne, które stanowią podstawę do oceny stanu technicznego lokalu na każdym etapie sprawy,
– reprezentację w negocjacjach z deweloperem,
– prowadzenie postępowań sądowych o zapłatę- reprezentacja na każdym etapie postępowania sądowego.
Właściwe przygotowanie do sprawy umożliwia osiągnięcie sukcesu na etapie przedsądowym, a gdy to nie będzie możliwe, skuteczne i sprawne przeprowadzenie sprawy sądowej. Zachęcamy do kontaktu!
