Zakup mieszkania od dewelopera jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu wielu rodzin. Mając na względzie wysokość ceny płaconej za mieszkanie, zakup ten powinien gwarantować bezpieczeństwo, a lokal mieszkalny lub dom powinien być zgodny z projektem budowlanym oraz przepisami technicznymi.
Niestety, w naszej praktyce bardzo często zgłaszają się Klienci posiadający w swoich mieszkaniach liczne i poważne wady. Część z tych wad ma charakter konstrukcyjny, które wpływają nie tylko na komfort użytkowania nieruchomości, ale i na bezpieczeństwo mieszkańców lokalu.
Jedną z poważniejszych wad spotykanych w lokalach mieszkalnych jest zapadanie, osiadanie się posadzki, prowadzące do niszczenia podłóg, pękania ścian oraz uszkodzeń elementów wykończenia np. listew przypodłogowych. Spękania pojawiają się nagle i budzą uzasadniony niepokój nabywców nieruchomości. Jest to kwestia, której nie można bagatelizować i należy podjąć od razu działania mające na celu zgłoszenie wady oraz dochodzenie przysługujących roszczeń.
Tego rodzaju wada może stanowić podstawę odpowiedzialności dewelopera zarówno z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jak i odpowiedzialności odszkodowawczej.
Na czym polega zapadanie się posadzki?
Zapadanie się posadzki polega na niekontrolowanym obniżaniu się warstw podłogowych względem konstrukcji budynku lub podłoża gruntowego. Zjawisko to może mieć charakter miejscowy albo obejmować znaczną część lokalu czy budynku (tj. klika pomieszczeń lub występować nawet w całej nieruchomości).
Najczęściej ta wada skutkuje:
- zapadaniem się podłogi,
- powstawaniem różnicy poziomów podłogi oraz wszelkiego rodzaju nierówności,
- odspajaniem („odchodzeniem”) paneli lub parkietu,
- pękaniem płytek,
- odklejaniem listew przypodłogowych,
- pękaniem, zarysowaniem ścian działowych i tynków,
- pojawieniem się szczelin przy listwach przypodłogowych,
- skrzypieniem lub uginaniem się podłogi podczas korzystania z lokalu.
W poważniejszych przypadkach może dochodzić do uszkodzenia instalacji przebiegających w warstwach podposadzkowych, w tym instalacji ogrzewania podłogowego, kanalizacji lub instalacji wodnej.
Techniczne przyczyny osiadania posadzki – odpowiedzialność dewelopera
Przyczyn osiadania posadzki może być wiele, jednak w większości stanowią one zakres odpowiedzialności dewelopera i wynikają z niewłaściwego przygotowania podłoża (zagęszczenia gruntu) lub innych wad wykonawczych. Problem również może dotyczyć nieprawidłowego doboru rozwiązań projektowych.
Do najczęściej spotykanych przyczyn należą:
A. Nieprawidłowe zagęszczenie gruntu
Na podstawie doświadczenia zdobytego w prowadzonych przez nas sprawach możemy stwierdzić, iż podstawową przyczyną osiadania posadzek jest niewłaściwe przygotowanie podłoża przed wykonaniem warstw konstrukcyjnych. Jeżeli grunt nie został odpowiednio zagęszczony, dochodzi do jego wtórnego osiadania pod wpływem ciężaru posadowionej konstrukcji budynku. Jest to naturalny skutek technicznych wadliwości robót budowlanych zrealizowanych przez Dewelopera na wstępnym etapie.
Sposobem naprawy w przypadku takiego źródła wady pozostaje dokonanie dość kosztownej iniekcji- zajmują się tym wyspecjalizowane podmioty, które przed przystąpieniem do prac realizują stosowne badania oraz szacują szanse powodzenia takiej metodologii naprawy.
B. Błędy w wykonaniu podbudowy pod posadzkę
Posadzka wykonywana jest zwykle jako układ wielu warstw a nieprawidłowe wykonanie którejkolwiek z tych warstw może prowadzić do utraty nośności i deformacji podłogi.
C. Zastosowanie materiałów o niewłaściwych parametrach
Częstą przyczyną problemów jest użycie nieprawidłowych materiałów (lub materiałów o bardzo małej jakości) o zbyt małej wytrzymałości na ściskanie, zwłaszcza w zakresie izolacji termicznej pod posadzką.
D. Wady konstrukcyjne i projektowe budynku
Osiadania posadzki może być również skutkiem głębszych problemów konstrukcyjnych, takich jak:
- nierównomierne osiadanie fundamentów,
- błędy geotechniczne,
- niewłaściwe posadowienie budynku,
- błędy projektowe.
W takich przypadkach wada może mieć charakter istotny i wpływać nawet na bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości.
Czy osiadanie posadzki stanowi wadę istotną? Zapadnięta posadzka jako wada nieruchomości
Niestety, w wielu przypadkach tak. Do wady istotnej kwalifikujemy taką wadę, która:
- ogranicza lub uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości,
- wpływa na bezpieczeństwo konstrukcji lub trwałość budynku,
- stanowi o niezgodności, odstępstwie od zatwierdzonego projektu budowlanego (jest samowolą budowlaną w tym zakresie)
- powoduje konieczność przeprowadzenia kosztownych napraw,
- trwale negatywnie wpływa na stan techniczny nieruchomości lub są to wady nienaprawialne.
Osiadanie posadzki często wymaga wykonania kompleksowych prac naprawczych obejmujących rozbiórkę podłóg, skucie warstw posadzkowych, ponowne wykonanie podbudowy oraz odtworzenie wykończenia lokalu. Niejednokrotnie wiąże się to z koniecznością czasowego opuszczenia mieszkania przez właścicieli i poszukanie lokalu zastępczego. Kompleksowość wykonywanych robót naprawczych może uniemożliwiać jednoczesne zamieszkanie w nieruchomości w trakcie wykonywania prac.
Tym samym jest to wada istotna, jednakże w większości przypadków naprawialna, co potwierdzają historie naszych Klientów, gdzie udało się skutecznie usunąć wadę w postaci zapadniętej posadzki.
Odpowiedzialność dewelopera za zapadniętą posadzkę
Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi zawartych w Kodeksie cywilnym.
Wada fizyczna polega na niezgodności nieruchomości z umową, w szczególności gdy:
- nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na swój cel tj. jest wadliwa technicznie
- została wykonana niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej oraz projektem budowlanym np. gdy stanowi samowolę budowlaną,
- nie odpowiada zapewnieniom dewelopera zawartym w dokumentacji inwestycji deweloperskiej,
- została wydana w stanie niezupełnym lub wadliwym.
Zapadanie się posadzki spełnia przesłanki wady fizycznej nieruchomości oraz odpowiedzialności dewelopera z tego tytułu.
Zapadanie się posadzki – uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi
Nabywcy lokalu przysługują wobec dewelopera określone roszczenia wynikające z rękojmi.
1. Żądanie usunięcia wady
Podstawowym uprawnieniem jest możliwość żądania usunięcia wady poprzez wykonanie skutecznych prac naprawczych.
Naprawa powinna prowadzić do trwałego usunięcia przyczyny, źródła problemu, a nie jedynie skutków przykładowo w postaci zarysowań ścian.
W praktyce zazwyczaj oznacza to konieczność przeprowadzenia specjalistycznej ekspertyzy technicznej i wykonania kompleksowej naprawy zgodnej z zasadami sztuki budowlanej, chociażby powołanej powyżej iniekcji, która niestety pozostaje procedurą dość kosztowną.
2. Obniżenie ceny
Jeżeli wada jest istotna albo deweloper nie usuwa jej skutecznie i terminowo, właściciel może żądać odpowiedniego obniżenia ceny nieruchomości.
Wysokość obniżenia ceny powinna odpowiadać różnicy pomiędzy wartością lokalu wolnego od wad a wartością nieruchomości dotkniętej wadą. Pomocniczo można tutaj zastosować koszty naprawy jako punkt odniesienia dla dochodzonej od dewelopera wysokości roszczeń.
3. Odstąpienie od umowy
W przypadku wad istotnych możliwe jest również odstąpienie od umowy sprzedaży, o ile wada ma charakter poważny i uniemożliwia prawidłowe korzystanie z nieruchomości.
W praktyce jest to rozwiązanie stosowane przede wszystkim przy bardzo poważnych wadach konstrukcyjnych i wymaga wcześniejszej analizy wszystkich możliwych skutków prawnych oraz faktycznych.
Z doświadczenia prowadzonych przez nas spraw wynika, że jest to rozwiązane stosowane tylko w wyjątkowych przypadkach, a powołane powyżej uprawnienia w większości spraw dotyczących zapadającej się posadzki dają możliwość realnego usunięcia wady i uzyskania satysfakcjonującego dla nabywcy rozwiązania.
Roszczenia odszkodowawcze wobec dewelopera w przypadku zapadniętej posadzki
Niezależnie od uprawnień z rękojmi właściciel może dochodzić od dewelopera odszkodowania za szkody wynikające z wad nieruchomości tj. nienależytego wykonania przez dewelopera zobowiązania umownego.
Roszczenia mogą obejmować m.in.:
- koszty ekspertyz technicznych oraz badań technicznych,
- koszty napraw i robót budowlanych wraz z kosztami zakupu materiału,
- koszty ponownego wykończenia lokalu np. nowe panele, malowanie ścian, zakup listew przypodłogowych,
- koszty najmu lokalu zastępczego na czas naprawy lub na czas, w którym lokal, ze względu na wadę, nie może być użytkowany,
- koszty przeprowadzki i magazynowania rzeczy,
- utracone korzyści, jeżeli lokal był wykorzystywany na cele najmu.
Znaczenie ekspertyzy technicznej w przypadku osiadania posadzki
W sprawach dotyczących osiadania posadzek duże znaczenie ma sporządzenie profesjonalnej opinii technicznej przez rzeczoznawcę budowlanego na etapie przedsądowym. Oczywiście w toku postępowania sądowego istnieje również konieczność przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, który potwierdzi wadę oraz dochodzone przez powoda (nabywcę nieruchomości) roszczenie, łącznie z jego wysokością.
Ekspertyza przedsądowa powinna określać:
- przyczynę powstania wady,
- zakres nieprawidłowości,
- wpływ wady na bezpieczeństwo i użytkowanie lokalu,
- najlepszy pod względem technicznym oraz ekonomicznym sposób naprawy,
- szacunkowy koszt usunięcia wad wraz z odniesieniem do poszczególnych, niezbędnych do wykonania robót budowlanych.
Dokument ten stanowi często bardzo ważny dokument i to zarówno na etapie negocjacji z deweloperem, jak i w postępowaniu sądowym. Sporządzenie takiej ekspertyzy może zmobilizować dewelopera do dokonania skutecznej naprawy.
Terminy dochodzenia roszczeń w przypadku zapadającej się posadzki
W przypadku nieruchomości deweloper odpowiada z tytułu rękojmi co do zasady przez okres 5 lat od dnia wydania lokalu (sporządzenie rękojmianego protokołu zdawczo-odbiorczego, zgodnie z procedurą opisaną w ustawie deweloperskiej)
W przypadku roszczeń odszkodowawczych zastosowanie mogą mieć również ogólne terminy przedawnienia przewidziane w Kodeksie cywilnym.
Jak zabezpieczyć swoje prawa w sprawie zapadającej się posadzki?
W przypadku ujawnienia się wady w postaci osiadania posadzki należy:
- sporządzić dokumentację fotograficzną oraz wideo,
- zgromadzić dokumentację inwestycji, która powinna zostać przekazana przez dewelopera na etapie nabycia nieruchomości (można ją również uzyskać z urzędów tj. właściwych miejscowo starostw powiatowych lub inspektoratów nadzoru budowlanego)
- zgłosić wadę deweloperowi na piśmie- najlepiej skierować korespondencję na adres dewelopera listem za poleceniem odbioru,
- zlecić wykonanie ekspertyzy technicznej- nie jest to konieczne, ale może ułatwić porozumienie z deweloperem na etapie przedsądowym lub stanowić inwentaryzację wady w przypadku konieczności skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Osiadająca posadzka, wady deweloperskie – usługa kancelarii CST
Zapadanie się posadzki może stanowić poważną wadę fizyczną nieruchomości świadczącą o błędach wykonawczych, projektowych lub konstrukcyjnych po stronie dewelopera. Tego rodzaju nieprawidłowości często prowadzą do kosztownych uszkodzeń lokalu i znacząco obniżają komfort korzystania z nieruchomości, czasem uniemożliwiając wręcz zamieszkiwanie w lokalu.
Nabywcy lokali mają możliwość dochodzenia szerokiego katalogu roszczeń, obejmujących zarówno uprawnienia z rękojmi, jak i roszczenia odszkodowawcze. Kluczowe znaczenie dla skutecznego dochodzenia praw ma szybka reakcja, właściwe zabezpieczenie dowodów oraz ustalenie prawidłowej strategii działania w zakresie prawnych oraz technicznym.
Posiadane przez nas doświadczenia w sprawach dotyczących wad nieruchomości gwarantuje profesjonalne podejście do Twojej sprawy. Zapraszamy do kontaktu w sprawach dotyczących osiadającej posadzki.
