Zmiana sposobu użytkowania i nielegalna zmiana sposobu użytkowania

Zmiana sposobu użytkowania budynku lub lokalu wymaga przestrzegania określonych zasad i procedur. W praktyce naszej Kancelarii spotykamy się z wieloma przypadkami dokonywania przez inwestorów zmiany sposobu użytkowania bez spełnienia wymagań przewidzianych prawem. Takie działanie może prowadzić do wszczęcia przez organ nadzoru budowlanego postępowania w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania.

Warto również wspomnieć, iż nielegalna zmiana sposobu użytkowania może naruszać prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich. Nasza Kancelaria wielokrotnie reprezentowała Klientów przed organami nadzoru budowlanego – wskazując na konieczność wszczęcia przez ten organ procedury przewidzianej w ustawie prawo budowlane lub broniąc praw klientów w toku takiej procedury.

Przykłady zmiany sposobu użytkowania z praktyki Kancelarii:

• Przekształcenie mieszkania na lokal usługowy.
• Zamiana magazynu na zakład produkcyjny.
• Adaptacja domu jednorodzinnego na obiekt zamieszkania zbiorowego (hostel, hotel robotniczy).
• Przekształcenie pomieszczenia gospodarczego w mieszkanie.
• Przekształcenie pomieszczenia gospodarczego w garaż (miejsca parkingowe).

Kroki, które należy podjąć, aby w sposób legalny dokonać zmiany sposobu użytkowania:

1. 1. Sprawdzenie aktualnego sposobu użytkowania
      
   • Przed rozpoczęciem procedury warto sprawdzić, jaki sposób użytkowania jest zapisany w dokumentach budowlanych i planistycznych, np.:
     
     • Pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany
     • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
     • Decyzja o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP)

     Taka analiza umożliwi weryfikację jaki jest obecny (legalny) sposób użytkowania oraz czy planowany sposób użytkowania będzie zgodny z przepisami.

   2. Ustalenie, czy w ramach planowanej inwestycji dojdzie do zmiany sposobu użytkowania
      
      • Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się:
        
      • podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
      • podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
   3. Ustalenie czy zmiana sposobu użytkowania związana jest z obowiązkiem wykonania robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem
      
      • Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:
        
      • objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
      • objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zgłoszenia robót budowlanych a dokonane zgłoszenie należy rozszerzyć o dokumenty wskazane w ramach przepisów dotyczących zgłoszenia robót budowlanych.
   4. Przygotowanie wymaganych dokumentów
      
      • W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
        
      • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
      • zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
      • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
      • zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
      • w przypadku zmiany sposobu użytkowania, która prowadzi do zmiany bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;- ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
      • w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
   5. Złożenie dokumentów do właściwego urzędu

Wniosek należy złożyć do starostwa powiatowego lub urzędu miasta, w przypadku miasta na prawach powiatu. W przypadku zgłoszenia urząd ma 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli sprzeciwu nie ma, można rozpocząć użytkowanie zgodnie z nowym przeznaczeniem.

Nielegalna zmiana sposobu użytkowania 

Powyżej opisaliśmy jak dokonać legalnie zmiany sposobu użytkowania. A co w sytuacji, gdy dojdzie do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania tj. bez dokonania stosownego zgłoszenia lub zrealizowanej pomimo sprzeciwu wniesionego przez organ?

Nielegalna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może skutkować konsekwencjami prawnymi, takimi jak obowiązek przeprowadzenia procedury legalizacyjnej powiązanej z koniecznością uiszczenia wysokiej opłaty legalizacyjnej lub nakaz przywrócenia pierwotnego (poprzedniego) sposobu użytkowania.

1. Konsekwencje nielegalnej zmiany użytkowania

Jeśli zmiana sposobu użytkowania nastąpiła bez zgłoszenia organ nadzoru budowlanego postanowieniem wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części. Następnie organ nadzoru budowlanego nakazuje dostarczenie dokumentów, które są wymagane przy legalnej zmianie sposobu użytkowania.

2. Legalizacja nielegalnej zmiany

Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku dostarczenia dokumentów i w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Niestety opłata legalizacyjna może być wysoka, a jej nieuiszczenie uniemożliwia dokonanie legalizacji.

3. Nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania

W przypadku niewykonania w terminie obowiązku dostarczenia dokumentów albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu,  organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Warto więc przed dokonaniem zmiany skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.