Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to oficjalna decyzja administracyjna, która upoważnia inwestora do rozpoczęcia i przeprowadzenia robót budowlanych zgodnie z zatwierdzonym projektem. Główną zasadą wyrażoną w prawie budowlanym jest możliwość rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ustawy Prawo budowlane). Pozwolenie jest wymagane w przypadku większości inwestycji budowlanych, ale istnieją wyjątki, w których wystarczy wyłącznie zgłoszenie. Istnieją także inwestycje, które w ogóle nie wymagają uzyskania jakiejkolwiek zgody organu architektoniczno-budowlanego.

Kto jest stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę?

Stronami postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu. W tym kontekście istotna jest analiza tego, czy danej osobie będzie przysługiwał status strony, co jest głównym zadaniem organu architektoniczno-budowlanego w ramach postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

Wielokrotnie w praktyce naszej Kancelarii reprezentujemy interesy właścicieli nieruchomości pozostających w obszarze oddziaływania realizowanych inwestycji, którzy sprzeciwiają się budowie planowanej w ich bezpośrednim sąsiedztwie.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

1. Przygotowanie dokumentacji- są to m.in.:
   
   1. Projekt budowlany (zawierający projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, a także projekt techniczny- art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane).
   2. Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany musi zostać przedstawiony wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
   3. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
   4. Warunki zabudowy (jeśli brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
   5. Decyzje i uzgodnienia wymagane przepisami szczególnymi (np. ochrona środowiska, konserwator zabytków).

2. Złożenie wniosku
   
   1. Składany w urzędzie miasta (w przypadku miasta na prawach powiatu)/starostwie powiatowym właściwym dla lokalizacji inwestycji.
   2. Możliwe również online za pośrednictwem portalu e-Budownictwo
3. Rozpatrzenie wniosku
   
   1. Urząd ma 65 dni na wydanie decyzji.
   2. Należy podkreślić, iż organ sprawdza wyłącznie następujące kwestie:

• • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
    
    • ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
    • wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
    • ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
• • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
  • kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego,
  • dołączenie:
    
    • • wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
      • oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10 ustawy prawo budowlane
• • posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień oraz przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego

1. 3. Organ może wezwać do uzupełnienia brakujących dokumentów.

• 4. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę
     
     1. Jeśli decyzja jest pozytywna, staje się ostateczna po 14 dniach, jeśli nikt nie złoży od niej odwołania.
     2. Pozwolenie jest ważne 3 lata (jeśli nie rozpoczniesz budowy w tym czasie, wygasa).

Co jeżeli organ nie rozpatrzy wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni?

Organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa.

Co obejmuje decyzja o pozwoleniu na budowę?

Oprócz zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej, w razie potrzeby:

• • 1. 1. określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
       2. określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
       3. określa terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych;
       4. określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;
       5. zamieszcza informację o obowiązkach i warunkach, wynikających z art. 54 lub art. 55 tj. w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie;

Czy organ może odmówić wydania pozwolenia na budowę?

W razie spełnienia wymagań określonych powyżej oraz określonych w art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane np. złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Oznacza to, że pozwolenie na budowę jest tzw. decyzją związaną, a organ architektoniczno-budowlany nie może stosować swojego uznania w tym zakresie.

Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane?

Ustawa prawo budowlane zawiera wiele wyjątków, w których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenie na budowę, natomiast jest w takiej sytuacji wymagane zgłoszenie, o którym szczegółowo piszemy w dalszej części tekstu. Poniżej przedstawiamy przykładowe inwestycje, które mogą być realizowane bez uzyskiwania pozwolenia na budowę, a które to inwestycje najczęściej pojawiają się w praktyce naszej Kancelarii.

Budowa:

• • 1. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
    2. wolno stojących:
  • • a) parterowych budynków gospodarczych,
    • b) garaży,
    • c) wiat
    • – o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
  3. wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:
  • • a) do 35 m2,
    • b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m- przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki

Zgłoszenie robót budowlanych

Zgłoszenie robót budowlanych to procedura wymagana przez polskie prawo budowlane w przypadku niektórych prac, które nie wymagają pozwolenia na budowę, ale muszą być zgłoszone odpowiedniemu organowi administracyjnemu, czyli starostwu powiatowemu lub urzędowi miasta na prawach powiatu. Jest to mniej sformalizowana procedura reglamentująca możliwość realizacji budowy lub innych robót budowlanych.

Kiedy wymagane jest zgłoszenie robót budowlanych?

Zgłoszenia wymagają m.in.:

1. budowa wolnostojących budynków gospodarczych, garaży, altan do 35 m² (przy spełnieniu określonych warunków),
2. budowa ogrodzenia powyżej 2,2 m wysokości,
3. remont

• a) budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• b) budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;

4. budowa przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;
5. inne roboty budowlane wskazane w art. 29 ust. 1 i 29 ust. 3 Prawa budowlanego.

Jakie dokumenty są wymagane?

Do zgłoszenia należy dołączyć m.in.:

1. Formularz zgłoszenia robót budowlanych – dostępny w urzędzie lub online.
2. Odpowiednie szkice lub rysunki– w zależności od potrzeb
3. Opis planowanych robót – np. charakterystyka obiektu, zakres prac, miejsce i sposób wykonywanych robót budowlanych, termin rozpoczęcia prac
4. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością – wymagane dla inwestora.
5. projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane w przypadkach opisanych w ustawie prawo budowlane
6. Pozwolenia, opinie i uzgodnienia – jeśli konieczne (np. zgoda konserwatora zabytków).

Jak długo trzeba czekać na decyzję?

• • • • • Urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu.
        • Brak odpowiedzi oznacza tzw. milczącą zgodę i można rozpocząć prace.
        • W niektórych przypadkach urząd może przedłużyć procedurę.
        • Organ może wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu- przed upływem wskazanych 21 dni
        • Do robót można przystąpić jedynie, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie.

Gdzie złożyć zgłoszenie?

• • • W starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (dla miast na prawach powiatu).
    • Można je dostarczyć osobiście, pocztą lub elektronicznie (za pośrednictwem portalu e-Budownictwo)