Plan ogólny gminy to nowy instrument planowania przestrzennego wprowadzony w Polsce w ramach reformy systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Jego podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z późniejszymi zmianami. Plan ogólny gminy zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i ma charakter aktu prawa miejscowego.

Co jest określane w planie ogólnym gminy?

W planie ogólnym gminy, zgodnie z wprowadzonymi przepisami:

1) określa się:

1. a) strefy planistyczne,
2. b) gminne standardy urbanistyczne;

2) można określić:

1. a) obszary uzupełnienia zabudowy,
2. b) obszary zabudowy śródmiejskiej.

W zakresie określenia stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych i obszarów zabudowy śródmiejskiej plan ogólny jest wiążący w przypadku uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy musi natomiast uwzględniać wskazane powyżej zagadnienia oraz obszary uzupełnienia zabudowy.

Plan ogólny gminy a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – podstawowe różnice

Podstawową zmianą w stosunku do obowiązującego wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest fakt, iż obecnie w ustawie wprost zostało wskazane, iż plan ogólnym gminy ma charakter prawa miejscowego. Studium było aktem prawa wewnętrznego, nie miało charakteru aktu prawa miejscowego, co rodziło poważne problemy w przypadku woli zaskarżenia postanowień studium do sądu administracyjnego. Należy jednak zaznaczyć, że nowsze orzecznictwo wskazywało na możliwość zaskarżenia studium, nawet w sytuacji jego kwalifikacji jako prawa wewnętrznego, właśnie ze względu na oddziaływanie studium na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego- należy tutaj przypomnieć o konieczności zgodności postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze studium. Wątpliwość ta została usunięta poprzez wprowadzenie planu ogólnego gminy- określonego wprost jako akt prawa miejscowego (art. 13 a ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Strefy planistyczne – nowy sposób określenia zabudowy

Plan ogólny gminy wprowadza nowy sposób określenia stref zabudowy, które mają charakter rozłączony i zostały one wylistowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tym samym ustawodawca dopuścił do wyznaczenia następujących stref planistycznych:

1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;

2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;

3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;

4) strefa usługowa;

5) strefa handlu wielkopowierzchniowego;

6) strefa gospodarcza;

7) strefa produkcji rolniczej;

8) strefa infrastrukturalna;

9) strefa zieleni i rekreacji;

10) strefa cmentarzy;

11) strefa górnictwa;

12) strefa otwarta;

13) strefa komunikacyjna.

Gminne standardy urbanistyczne – nowe pojęcie w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Gminne standardy urbanistyczne to element planu ogólnego gminy, na który składają się: gminny katalog stref planistycznych (element obowiązkowy) oraz gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (element fakultatywny, dobrowolny).

Gminny katalog stref planistycznych zawierać będzie ustalenia dla poszczególnych stref- określa się profil funkcjonalny stref planistyczny oraz wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy, wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej określą zasady zapewnienia dostępu zabudowy mieszkaniowej do wybranych obiektów infrastruktury społecznej. Jeśli gmina wprowadzi takie standardy to obowiązkowo muszą one dotyczyć dostępu do publicznej szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Dodatkowo będzie można wyznaczyć standardy dostępności do innych obiektów publicznych.

Niezwykle istotne są skutki określenia przez gminę parametrów w ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej.

W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Analogicznie- standardy dostępności będą dotyczyły również decyzji o warunkach zabudowy dla budynków, w ramach których ma być realizowana funkcja mieszkaniowa.

Charakterystyka planu ogólnego gminy

1. Zakres i funkcja

   • Jest obowiązkowym dokumentem planistycznym dla każdej gminy.

   • Określa strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy, wyznaczając obszary przeznaczone pod zabudowę oraz obszary ochrony przyrody i inne tereny funkcjonalne.

   • Stanowi podstawę dla sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

   • Ustala standardy urbanistyczne, w tym wskaźniki intensywności zabudowy, minimalne odległości między budynkami czy dostęp do infrastruktury.

2. Zakres obowiązkowy planu ogólnego

   • Podział na strefy planistyczne (np. strefy mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe).

   • Ustalenia dotyczące obszarów wymagających ochrony środowiska i dziedzictwa kulturowego.

   • Określenie zasad kształtowania przestrzeni publicznych.

   • Regulacje dotyczące minimalnego udziału terenów zielonych.

3. Procedura sporządzania i uchwalania

   • Plan ogólny sporządza wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

   • Wymaga konsultacji społecznych oraz uzgodnień z instytucjami i organami administracji publicznej.

   • Jest uchwalany przez radę gminy i podlega publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa.

4. Znaczenie planu ogólnego

   • Stanowi kluczowy element polityki przestrzennej gminy.

   • Umożliwia efektywne zarządzanie terenami i kształtowanie zrównoważonego rozwoju przestrzennego.

   • Jest wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła obowiązek sporządzenia planów ogólnych dla wszystkich gmin do 2026 roku.

Wniosek do plany ogólnego gminy

Wniosek do planu ogólnego gminy to szansa, aby przedstawić gminie swoją wizję zagospodarowania terenu (strefę planistyczną oraz parametry zabudowy) – zanim gmina przesądzi kierunek planowania przestrzennego w nowym planie ogólnym na lata. Wniosek do planu ogólnego gminy jest niezwykle ważnym narzędziem walki o swoje prawa. Po pierwsze, może zabezpieczyć obecny status nieruchomości lub dać możliwość jej zabudowy w przyszłości. Po drugie, pomaga chronić wartości nieruchomości – niekorzystne ustalenia planistyczne mogą obniżyć wartość działki lub utrudnić sprzedaż. Po trzecie, plan ogólny gminy wpływa na dalsze decyzje planistyczne (m.in. stanowi podstawę planów miejscowych) i może przesądzać, czy w ogóle dany teren będzie podlegał zabudowanie (będzie miał status budowlany) – poprzez wprowadzenie obszaru uzupełnienia zabudowy. Wykazanie inicjatywy na wczesnym etapie procedury uchwalania planu ogólnego daje możliwość  uwzględnienia przez gminę postulatów mieszkańców w ramach tworzenia projektu planu ogólnego.

Oferujemy kompleksową obsługę prawną w zakresie przygotowania oraz złożenia wniosku do planu ogólnego gminy – od wstępnej analizy celu Klienta oraz stanu prawnego i planistycznego nieruchomości, poprzez opracowanie i złożenie wniosku wraz z wymaganymi załącznikami, po monitoring przebiegu procedury planistycznej. Reprezentujemy klientów w toku całej procedury uchwalenia planu ogólnego.

Uwagi do projektu planu ogólnego gminy

Uwagi do planu ogólnego gminy pozwalają zakwestionować i skorygować projekt planu ogólnego gminy, gdy ten jest już udostępniony do konsultacji i do publicznej wiadomości zostają podane strefy planistyczne oraz parametry zabudowy jakie gmina proponuje dla Twojej działki i okolicy. Uwagi do planu ogólnego gminy pozwalają bronić możliwości zabudowy, gdy projekt przewiduje przeznaczenie lub parametry, które blokują lub istotnie ograniczają planowaną inwestycję. To ostatni, formalny moment, by wpłynąć na treść planu ogólnego gminy przed jego uchwaleniem.

Oferujemy kompleksową obsługę prawną w zakresie przygotowania i składania uwag do planu ogólnego gminy. Po złożeniu uwag do planu ogólnego gminy na bieżąco monitorujemy przebieg procedury planistycznej, weryfikujemy sposób rozpatrzenia stanowiska przez gminę, a także informujemy o kolejnych etapach i możliwych dalszych działaniach, tak aby interes Klienta był skutecznie chroniony do momentu uchwalenia planu i publikacji ostatecznych rozstrzygnięć.

Skarżenie planu ogólnego gminy

Niekorzystny plan ogólny może zablokować albo istotnie ograniczyć Twoje zamierzenia inwestycyjne (np. poprzez przyjęcie niekorzystnej strefy planistycznej lub parametrów zabudowy, dostęp komunikacyjny, strefy ochronne), obniżyć wartość nieruchomości albo wprowadzić rozwiązania nieproporcjonalne czy oparte na wadliwej ocenie rozwiązań urbanistycznych lub planistycznych. We wszystkich tych sytuacjach jedynym wyjściem będzie zaskarżenie planu ogólnego gminy do sądu administracyjnego.

Oferujemy kompleksowe doradztwo prawne w procesie skarżenia planu ogólnego gminy do sądu administracyjnego. Prowadzimy sprawę „od A do Z”, formułujemy zarzuty materialnoprawne i proceduralne, odpowiadamy na stanowisko gminy, monitorujemy bieg postępowania, informujemy o postępach i rekomendujemy dalsze kroki, dbając o realną ochronę planów inwestycyjnych i wartości nieruchomości.