Ochrona prawa własności – roszczenia windykacyjne i negatoryjne oraz sprawy administracyjne

Prawo własności jest jednym z podstawowych praw rzeczowych, chronionych zarówno przez Konstytucję RP, jak i Kodeks cywilny.

W praktyce naszej Kancelarii wielokrotnie pomagamy Klientom, którzy zgłaszają się do nas z problemem naruszenia ich prawa własności przez właścicieli nieruchomości sąsiednich lub naruszenia ich uprawnień przez inwestycje realizowane w okolicy.

Ochrona prawa własności to rozległa dziedzina prawa, która może być realizowana nie tylko za pośrednictwem cywilnej sprawy sądowej, ale także działań podejmowanych przed organami administracji publicznej. Wyspecjalizowane organy, takie jakie inspektorzy nadzoru budowlanego, urzędnicy wydziałów środowiska, czy też pracownicy organów architektoniczno-budowlanych, mają za zadanie ocenić, czy powszechnie obowiązujące przepisy prawa są przestrzegane, a w sytuacji ich naruszenia muszą podjąć stosowne działania np. poprzez wydanie decyzji administracyjnej.

Właściciel, któremu naruszono prawo własności, może dochodzić swoich praw za pomocą dwóch podstawowych roszczeń cywilnych:

Roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego)

Jest to roszczenie o wydanie rzeczy przez osobę, która włada nią bezprawnie. To roszczenie przysługuje właścicielowi, który utracił faktyczne władztwo nad rzeczą i domaga się jej wydania od osoby nieuprawnionej. Może być dochodzone przeciwko każdemu, kto nie ma podstawy prawnej do posiadania rzeczy.

Przykłady z orzecznictwa:

• Żądanie opróżnienia i wydania lokalu (eksmisji) dotyczy sfery faktycznego władania lokalem przez pozwanych; jedynie osoba, która faktycznie mieszka w lokalu lub w inny sposób przejawia wolę posiadania lokalu (przetrzymuje tam swoje rzeczy, dysponuje kluczami do lokalu) jest legitymowana biernie (tj. może być pozwana) w sprawie o eksmisję, bowiem tylko wobec takiej osoby orzeczenie uwzględniające powództwo z założenia może być w istocie wykonane. Ciężar wykazania legitymacji biernej pozwanego obciąża stronę powodową, czyli np. właściciela lokalu, który żąda eksmisji, on bowiem wnosząc pozew kieruje roszczenie procesowe przeciwko określonej osobie
• W świetle art. 222 § 1 k.c. powód winien wykazać, że służy mu prawo własności oraz, że pozwana włada faktycznie jego rzeczą.
• Przykład: właściciel nieruchomości domaga się zwrotu działki od osoby, która bezprawnie ją zajęła i bezumownie z niej korzysta.

Roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego)

Przysługuje właścicielowi, gdy ktoś w bezprawny sposób zakłóca jego prawo własności, ale nie pozbawia go posiadania.

Może polegać na żądaniu zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Przykład: sąsiad kieruje na nieruchomość sąsiednią immisje (np. nieczystości, spaliny, dym), co skutkuje naruszeniem prawa własności właściciela sąsiedniej nieruchomości

Przykłady z orzecznictwa:

• Na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 209 k.c. należy przyjąć, że z roszczeniem negatoryjnym może wystąpić każdy współwłaściciel (bez udziału pozostałych współwłaścicieli), albowiem czynność ta zmierza do zachowania wspólnego prawa. Roszczenie jest wtedy kierowane przeciwko osobie trzeciej.
• Stosownie do art. 222 § 2 k.c. biernie legitymowana ( tj. pozwana) w sporze negatoryjnym jest osoba, która naruszyła własność ” w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą”. Zachodzi więc tutaj potrzeba ustalenia rodzaju dokonanego naruszenia cudzego prawa własności i udowodnienia pozwanemu takiego naruszenia. Legitymacja bierna pozwanego jest uzasadniona, o ile nie przysługuje mu skuteczne wobec właściciela uprawnienie do ” wkroczenia w sferę cudzego prawa”, bez pozbawienia przy tym właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, wynikające z właściwego stosunku prawnego (chociażby służebność lub umowa cywilnoprawna), bądź obligacyjnego (najczęściej nienazwanego).
• Celem i treścią roszczenia z art. 222 § 2 k.c. jest przywrócenie i zapewnienie istnienia na przyszłość stanu zgodnego z prawem, a więc stanu władztwa nad rzeczą wolnego od ingerencji innych osób. Należy przy tym podkreślić, że chodzi tu o taką ingerencję w sferę prawa własności, która stanowi bezprawne jego naruszenie.
• Ze sformułowania art. 222 § 2 k.c. wynika, że na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia przyznane właścicielowi: możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaprzestania naruszeń. Uprawnienie do żądania zaprzestania naruszeń znajduje zastosowanie w sytuacji istnienia realnego niebezpieczeństwa powtarzających się działań bezprawnych, wkraczających trwale w sferę prawa własności i ma ono na celu zapobieżenie naruszeniom w przyszłości. Nie jest zatem takim naruszeniem w rozumieniu art. 222 § 2 k.c. wkroczenie w sferę cudzego prawa własności w okolicznościach wskazujących na to, że się to więcej nie powtórzy.

Ochrona prawa własności – sprawy administracyjne

Kolejnym sposobem ochrony prawa własności jest dochodzenie swoich uprawnień w postępowaniach administracyjnych przed właściwymi organami.

Kancelaria świadczy kompleksowe usługi w zakresie reprezentacji przed organami nadzoru budowlanego, organami gminy lub jej wydziałami, w tym wydziałami planistycznymi (sprawy z zakresu zagospodarowania przestrzennego) oraz ochrony środowiska i rolnymi (m.in. sprawy z zakresu prawa wodnego, rolnego) oraz organami architektoniczno- budowlanymi (starostami, wojewodami).

Działanie doświadczonych prawników w ramach postępowań przed organami administracji publicznej może doprowadzić do efektywnej ochrony Twoich praw. Takie działanie może skutecznie doprowadzić do celu, bez konieczności kierowania sprawy na drogę postępowanie sądowego. W pracy naszej kancelarii zawsze indywidualnie oceniamy sprawę Klienta oraz dobieramy środki prawne właściwe do przedstawionego nam problemu.