Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to kluczowy instrument w polskim systemie planowania przestrzennego, umożliwiający realizację inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Instytucja znana polskiej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym od wielu lat, przejdzie zasadniczą zmianę w 2026 roku, tym samym konieczne pozostaje zaznaczenie różnic w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, które niedługo zaczną mieć istotne znaczenie w procesie inwestycyjnym.

Nadchodzące zmiany warto uwzględnić przy planowaniu inwestycji!

Obecne zasady (do 31 grudnia 2025 roku):

• Bezterminowość decyzji: Obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy są bezterminowe, co oznacza, że nie tracą ważności z upływem czasu, za szczególnym wyjątkiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który pozostaje istotnie odmienny od sposobu przeznaczenia nieruchomości w warunkach zabudowy a inwestor jednocześnie nie uzyskał pozwolenia na budowę.

• Przesłanki wydania decyzji: Aby uzyskać decyzję WZ, muszą być spełnione następujące warunki:

  • Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

  • Teren ma dostęp do drogi publicznej.

  • Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

  • Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

  • Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Nadchodzące zmiany (od 1 stycznia 2026 roku):

Na mocy nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku, wprowadzone zostaną istotne zmiany w procedurze wydawania decyzji WZ:

• Ograniczony czas obowiązywania: Decyzje WZ wydane po 1 stycznia 2026 roku będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Decyzje, które uprawomocnią się przed tą datą, zachowają bezterminową ważność.

• Wymóg zgodności z planem ogólnym: Od 1 stycznia 2026 roku wydanie decyzji WZ będzie możliwe tylko w gminach, które uchwaliły plan ogólny. Dodatkowo, teren inwestycji musi znajdować się w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w tym planie. Tym samym procedura planu ogólnego została powiązana z wydawaniem warunków zabudowy. Warto podkreślić, że jest to rozwiązanie całkowicie odmienne od obecnie obowiązującego, gdzie warunki zabudowy wydawane są w całkowitym oderwaniu od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nowa regulacja może skutkować tym, że brak planu ogólnego uniemożliwi uzyskanie decyzji WZ i jest to problem, z którym gminy będą się z pewnością mierzyć w najbliższym czasie.

• Zmiana przesłanek wydania decyzji: Nowe przepisy wprowadzają dodatkowe warunki, które muszą być spełnione, aby uzyskać decyzję WZ:

  • Położenie terenu inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy (za wyjątkiem inwestycji, które zmieniają zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego oraz w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającego na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie).

Warto zauważyć, że gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 roku. Po tym terminie, w przypadku braku planu ogólnego, uzyskanie decyzji WZ może być niemożliwe, co może znacząco wpłynąć na proces inwestycyjny.

W związku z nadchodzącymi zmianami, wielu inwestorów decyduje się na przyspieszenie procedur związanych z uzyskaniem decyzji WZ przed końcem 2025 roku, aby skorzystać z obecnie obowiązujących, bardziej korzystnych przepisów.

Podsumowując, rok 2025 jest kluczowym okresem dla inwestorów planujących realizację projektów budowlanych na terenach bez miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Złożenie wniosku o wydanie decyzji WZ przed końcem 2025 roku pozwoli na skorzystanie z obecnych, bardziej elastycznych przepisów i uniknięcie potencjalnych ograniczeń wprowadzanych przez nadchodzącą reformę planistyczną.