Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera wiąże się z oczekiwaniem komfortu oraz możliwości spokojnego korzystania z nieruchomości. W praktyce coraz częściej okazuje się jednak, że nowo wybudowane lokale i budynki posiadają istotne wady akustyczne, które znacząco obniżają komfort życia mieszkańców. Nadmierny hałas dochodzący z sąsiednich lokali, klatek schodowych, instalacji technicznych, wind czy z zewnątrz budynku może stanowić wadę fizyczną nieruchomości, za którą odpowiedzialność ponosi deweloper.
W niniejszym artykule omawiamy jakie prawa przysługują nabywcy w przypadku wad akustycznych mieszkania lub domu zakupionego od dewelopera.
Czym są wady akustyczne nieruchomości? Odpowiedzialność dewelopera za wady akustyczne
Wady akustyczne mieszkania lub domu zakupionego od dewelopera polegają na niespełnianiu przez budynek lub lokal wymagań dotyczących izolacyjności akustycznej przewidzianych przez przepisy prawa, normy techniczne lub zasady wiedzy budowlanej. W praktyce oznacza to, że do wnętrza mieszkania lub domu przenikają dźwięki o natężeniu przekraczającym standard typowy dla prawidłowo wykonanego budynku mieszkalnego.
Jest to bardzo poważny problem techniczny, który wymaga profesjonalnej oceny, często połączonej z koniecznością dokonania pomiarów akustycznych. Niestety również przeprowadzenie skutecznej naprawy, w przypadku wystąpienia tej wady, nie jest łatwym zadaniem i wymaga analizy prawnej oraz budowalnej.
Problem może dotyczyć zarówno mieszkań w budynkach wielorodzinnych, jak i domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Zauważamy, iż w ostatnim czasie, w szczególności problem ten dotyka właśnie zabudowy bliźniaczej i szeregowej, gdzie zakres możliwych immisji, ze strony nieruchomości sąsiedniej, ze względu na rozległość wspólnych ścian, jest znaczący. Oczywiście nie oznacza to, że problem nie dotyka budynków wielorodzinnych, gdzie dochodzą dodatkowo dźwięki związane z instalacjami w częściach wspólnych np. działaniem windy.
Dodatkowo dźwięki mogą przenikać ze środowiska zewnętrznego tj. dróg, innych budynków, które nie stykają się z nasza nieruchomością lub pobliskich zakładów przemysłowych. W tym kontekście zawsze należy dokonać oceny prawnej oraz budowalnej, czy przechodzące immisje są związane z wadą budowlaną czy też nadmierną immisyjnością środowiska zewnętrznego (gdy normy budowlane zostały zachowane).
Najczęstsze przyczyny wad akustycznych w domu lub mieszkaniu zakupionym od dewelopera
Do najczęściej występujących przyczyn wad akustycznych należą:
- Błędy wykonawcze stropów i podłóg
Niewłaściwe wykonanie izolacji podłóg lub stropów skutkuje przenoszeniem tzw. dźwięków uderzeniowych, takich jak kroki, przesuwanie mebli czy odgłosy biegania dzieci. Jest to niezwykle uciążliwe wrażenie dźwiękowe, które może generować spory sąsiedzkie oraz znaczące obniżenie komfortu korzystania z mieszkania.
- Nieprawidłowo wykonane ściany międzylokalowe
Częstym problemem jest zastosowanie materiałów o zbyt niskiej izolacyjności akustycznej albo wykonanie ścian niezgodnie z projektem budowlanym. W efekcie mieszkańcy słyszą rozmowy, muzykę, odgłosy telewizora czy codzienne czynności wykonywane przez sąsiadów. Tak jak w przypadku błędów w zakresie realizacji stropów czy podłóg, tak samo wadliwie wykonane ściany oddzielające lokale mogą prowadzić do obniżenia komfortu zamieszkania w lokalu, a nawet uniemożliwić przebywanie w nim.
- Mostki akustyczne
Powstają one wskutek błędów konstrukcyjnych lub wykonawczych, np. niewłaściwego połączenia elementów budynku. Powodują one przenoszenie drgań i hałasu pomiędzy pomieszczeniami.
- Wadliwie wykonane instalacje
Hałas mogą generować również piony kanalizacyjne, wentylacja, windy, pompy ciepła, centrale wentylacyjne lub instalacje wodne. Problemem bywa brak odpowiedniego wygłuszenia instalacji technicznych. Przykładowo- bardzo głośna instalacja szybu windowego w bloku wielorodzinnym może znacząco wpływać na komfort korzystania z lokalu usytuowanego w bezpośrednim sąsiedztwie tej windy.
- Nieszczelna stolarka okienna i drzwiowa
Niska jakość okien lub ich nieprawidłowy montaż może prowadzić do nadmiernego przenikania hałasu z ulicy, terenów przemysłowych czy ciągów komunikacyjnych. Wskazana przyczyna pozostaje szczególnie uciążliwa, gdy lokal położony jest na terenie o mieszanym przeznaczeniu- przykładowo w pobliżu znajdujących się ruchliwych dróg czy też zakładów produkcyjnych lub gospodarczych.
- Odstępstwa od projektu i norm budowlanych
W praktyce zdarza się, że deweloper stosuje tańsze materiały lub rozwiązania odbiegające od dokumentacji projektowej, co bezpośrednio wpływa na parametry akustyczne budynku. Wskazana przyczyna wady jest ogólnym źródłem wielu w powyżej wskazanych, szczegółowych, przyczyn.
Czy wada akustyczna jest wadą fizyczną nieruchomości?
Tak. Wady akustyczne mogą stanowić wadę fizyczną nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi. Dotyczy to sytuacji, gdy nieruchomość:
- nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel wynikający z umowy lub przeznaczenia,
- została wykonana niezgodnie z projektem lub normami technicznymi lub nie spełnia deklarowanych parametrów jakościowych w zakresie ochrony akustycznej,
- nie nadaje się do komfortowego zamieszkiwania zgodnie z uzasadnionymi oczekiwaniami nabywcy tj. przenikające dźwięki obiektywnie utrudniają lub uniemożliwiają zamieszkanie w lokalu.
W praktyce dla wykazania istnienia wady kluczowe znaczenie mają profesjonalne pomiary akustyczne wykonywane przez rzeczoznawców (na etapie przedsądowym, celem zgromadzenia materiału dowodowego i przygotowania do zgłoszenia wady deweloperowi) lub biegłych sądowych (na etapie trwającego postępowania sądowego)
Uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi w przypadku wad akustycznych
Nabywca nieruchomości może dochodzić wobec dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.
W przypadku lokali mieszkalnych i domów zakupionych od dewelopera odpowiedzialność z tytułu rękojmi co do zasady trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości.
Kupującemu mogą przysługiwać następujące uprawnienia w przypadku wad akustycznych mieszkania lub domu:
- Żądanie usunięcia wad
Nabywca może domagać się doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową, np. poprzez wykonanie dodatkowej izolacji akustycznej, poprawę stropów, ścian lub instalacji.
- Obniżenie ceny
Jeżeli usunięcie wad jest niemożliwe, nadmiernie kosztowne albo deweloper odmawia naprawy, kupujący może żądać odpowiedniego obniżenia ceny nieruchomości.
Roszczenie to wyliczane jest jako różnica (proporcja) pomiędzy wartością nieruchomości bez wad oraz wartością nieruchomością z wadami. Pomocniczo można stosować w tym zakresie także wyliczone koszty naprawy wady.
- Odstąpienie od umowy
W przypadku wad istotnych możliwe jest również odstąpienie od umowy, choć w praktyce rozwiązanie to stosowane jest rzadziej i wymaga wykazania szczególnie poważnego (istotnego) charakteru wad.
Każda sprawa wymaga odrębnej analizy i ustalenia, czy ewentualne odstąpienie od umowy nie będzie niekorzystne dla nabywcy.
Roszczenia odszkodowawcze wobec dewelopera w przypadku wad akustycznych
Niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi, właściciel nieruchomości może dochodzić od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych.
Roszczenia odszkodowawcze mogą obejmować m.in.:
- koszty wykonania ekspertyz i pomiarów akustycznych,
- koszty usunięcia wad przez podmiot trzeci,
- utratę wartości nieruchomości,
- koszty czasowego najmu lokalu zastępczego, jeżeli nie ma możliwości zamieszkania w lokalu w trakcie prac naprawczych,
- szkody związane z niemożnością pełnego korzystania z nieruchomości np. utracone korzyści z tytułu najmu.
Jak udowodnić wadę akustyczną w sporze z deweloperem?
Kluczowe znaczenie mają dowody potwierdzające istnienie problemu oraz jego skalę. W szczególności warto zgromadzić:
- profesjonalne pomiary akustyczne oraz sporządzone przez rzeczoznawców budowlanych i akustyków opinie,
- dokumentację projektową budynku,
- korespondencję z deweloperem, w szczególności zgłoszenia wady oraz odpowiedzi dewelopera na wskazane zgłoszenia,
- zdjęcia i nagrania.
W sporach sądowych najczęściej konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu akustyki budowlanej.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej CST w sporze z deweloperem w przypadku wad akustycznych?
Spory dotyczące wad akustycznych należą do skomplikowanych postępowań wymagających wiedzy zarówno prawnej, jak i technicznej. Odpowiednie przygotowanie zgłoszenia wady, zabezpieczenie materiału dowodowego oraz właściwe sformułowanie roszczeń mają istotne znaczenie dla skutecznego dochodzenia praw od dewelopera.
Co na wyróżnia? Zapewniamy wsparcie prawne i techniczne w jednym miejscu, co daje większą efektywność w zebraniu materiału dowodowego oraz w konsekwencji w dochodzeniu roszczeń.
Profesjonalna pomoc prawna pozwala ocenić zakres odpowiedzialności dewelopera, przygotować strategię działania oraz skutecznie reprezentować interesy właściciela nieruchomości zarówno na etapie przedsądowym, jak i przed sądem.
Podsumowanie – wady akustyczne mieszkania lub domu zakupionego od dewelopera – jakie prawa przysługują nabywcy?
Wady akustyczne mieszkań i domów wybudowanych przez deweloperów mogą stanowić poważne naruszenie standardów budowlanych i znacząco wpływać na komfort życia mieszkańców. Nabywcy nieruchomości nie są jednak pozbawieni ochrony prawnej. W zależności od okoliczności mogą oni korzystać z uprawnień z tytułu rękojmi oraz dochodzić roszczeń odszkodowawczych wobec dewelopera.
W przypadku stwierdzenia problemów z izolacją akustyczną warto podjąć działania prawne i techniczne, aby nie obniżać swojego komfortu mieszkania. Dodatkowo sprzedaż lokalu z taką wadą może skutkować odpowiedzialnością w stosunku do dalszego nabywcy, który nie zostanie poinformowany o występującym problemie akustycznym.
Zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią!
