Sprawa klientów Kancelarii pokazuje, że w sporach dotyczących części wspólnych nieruchomości sukces pełnomocnika nie zawsze polega na uzyskaniu wyroku. Często większą wartość ma rozwiązanie, które jednocześnie kończy konflikt, zabezpiecza interesy klienta i otwiera drogę do dalszych działań zgodnych z prawem. W niniejszym wpisie opisujemy historię klienta, który dzięki pracy Kancelarii uzyskał korzystną ugodę w sprawie dotyczącej sporu o taras i realizację prac w częściach wspólnych budynku.
Tło sprawy dotyczącej sporu o taras i realizację prac w częściach wspólnych budynku
Spór dotyczył relacji pomiędzy właścicielami lokalu a wspólnotą mieszkaniową i obejmował zarówno postępowanie sądowe, jak i administracyjne związane z przebudową budynku oraz korzystaniem z dachu jako tarasu.
Klienci Kancelarii nabyli lokal, przy którym już na etapie realizacji inwestycji deweloper przygotował rozwiązania umożliwiające urządzenie tarasu na dachu. W szczególności przygotowano otwór umożliwiający wykonanie wyjścia z lokalu na dach, balustradę oraz stopy konstrukcyjne przewidziane pod wykonanie podłogi tarasowej. Następnie właściciele wykonali podłogę tarasową, wykorzystując przygotowane wcześniej elementy. W trakcie użytkowania tarasu przed organem nadzoru budowlanego wszczęto postępowanie dotyczące uregulowania jego stanu prawnego – z uwagi na możliwą samowolę budowlaną.
Wspólnota początkowo podjęła uchwałę odmawiającą zgody na legalizację istniejącego stanu, mimo że określone rozwiązania techniczne i formalne zostały przygotowane jeszcze na etapie wykonywana inwestycji. W praktyce oznaczało to, że bez zgody wyrażonej w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej legalizacja części wspólnej budynku i dalsze zgodne z prawem korzystanie z tarasu pozostawały zablokowane.
Powyższe stało się zatem przedmiotem postępowania sądowego – klienci wystąpili o uchylenie wskazanej wyżej uchwały. Równolegle toczyło się postępowanie administracyjne dotyczące wskazanej przebudowy budynku, w tym wykonania wyjścia na dach oraz przebudowy dachu nad parterową częścią obiektu.
Sprawa miała więc kilka warstw. Z jednej strony chodziło o formalną możliwość zalegalizowania wykonanych prac w postaci otworu okiennego i zabudowy tarasu, z drugiej o zgodę wspólnoty na legalizację stanu istniejącego, a następnie na wykonanie prac umożliwiających korzystanie z określonej części nieruchomości wspólnej na potrzeby tarasu.
Właśnie dlatego oznaczona problematyka postępowania legalizacyjnego w części wspólnej budynku nie mogła zostać potraktowana wyłącznie jako problem administracyjny, lecz wymagała szerszego i bardziej praktycznego podejścia.
Legalizacja prac wykonanych na tarasie i rola uchwał wspólnoty
Jednym z najważniejszych celów było stworzenie klientom realnej drogi do legalizacji stanu istniejącego w przewidzianym prawem trybie. W praktyce oznaczało to potrzebę doprowadzenia do podjęcia uchwał wyrażających zgodę na legalizację samowoli budowlanej, a następnie na wykonanie prac umożliwiających korzystanie z określonej części nieruchomości wspólnej na potrzeby tarasu.
To właśnie tutaj szczególnie wyraźnie widać, jak istotna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Bez niej legalizacja części wspólnej budynku pozostaje często jedynie teoretyczną możliwością, a właściciel lokalu nawet przy korzystnym dla siebie stanowisku procesowym nadal nie uzyskiwał narzędzia do faktycznego uporządkowania sytuacji prawnej.
Uchylenie negatywnej uchwały (zaskarżonej w ramach postępowania cywilnego) mogłoby usunąć jedną z przeszkód dla uregulowania sytuacji prawnej, ale samo w sobie nie zapewniałoby klientom pełnego, praktycznego rozwiązania sprawy. Nadal konieczne byłoby uzyskanie pozytywnej uchwały Wspólnoty dotyczącej legalizacji i korzystania z części dachu, przygotowanie dokumentacji, wykonanie bezpiecznej konstrukcji oraz przeprowadzenie postępowania przed organem nadzoru budowlanego.
Z perspektywy klientów kluczowe było więc odejście od traktowania sprawy wyłącznie jako procesu o uchylenie niekorzystnej uchwały.
Znaczenie uchwały Sądu Najwyższego, III CZP 20/23
Szczególnego znaczenia sprawa nabiera na tle uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 20 listopada 2024 r., III CZP 20/23, zgodnie z którą niepodjęcie uchwały z powodu nieuzyskania większości głosów właścicieli lokali popierających uchwałę nie może prowadzić do uwzględnienia powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
To rozstrzygnięcie jasno pokazuje, że sam brak większości dla określonej uchwały znacząco ogranicza skuteczność strategii opartej wyłącznie na sporze sądowym. Jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie zostaje podjęta, właściciel lokalu nie może zakładać, że sam proces doprowadzi do zastąpienia brakującej zgody wspólnoty.
Właśnie dlatego w podobnych sprawach tak duże znaczenie ma porozumienie, które zwiększa szansę na realne podjęcie uchwały tam, gdzie problemem pozostaje samowola budowlana w części wspólnej budynku i brak pozytywnej decyzji właścicieli, bardziej efektywne może być wypracowanie mechanizmu prowadzącego do zgody wspólnoty niż dalsze eskalowanie konfliktu.
Ugoda jako rozwiązanie praktyczne w sprawie sporu o taras i realizację prac w częściach wspólnych budynku
W tym kontekście wypracowana ugoda miała szczególnie praktyczny wymiar. Zamiast pozostawiać właścicieli lokalu w sytuacji zależnej wyłącznie od wyniku sporu sądowego, stworzyła procedurę nastawioną na rzeczywiste uzyskanie pozytywnych uchwał wspólnoty, z pełnym obowiązkiem informacyjnym po stronie zarządu i możliwością dalszego głosowania mimo wcześniejszej negatywnej uchwały.
Celem nie było więc wyłącznie zakwestionowanie stanowiska wspólnoty mieszkaniowej, ale zawarcie ugody, która kompleksowo reguluje kwestie rozbiórki dotychczasowej konstrukcji, wykonania nowego tarasu, przeprowadzenia procedury legalizacyjnej oraz zakończenia postępowań sądowych i administracyjnych. Innymi słowy, rozbiórka części wspólnej budynku, wykonanie nowej konstrukcji oraz legalizacja części wspólnej budynku zostały potraktowane jako elementy jednego spójnego planu naprawczego.
Przyjęta strategia opierała się na wypracowaniu porozumienia, które porządkuje relacje między stronami, odpowiada na zastrzeżenia techniczne, ogranicza ryzyka po stronie wspólnoty i daje klientom rzeczywistą możliwość dalszego korzystania z tarasu w sposób zgodny z prawem. Dzięki temu punkt ciężkości został przesunięty z samego konfliktu na praktyczne rozwiązanie problemu, w którym uchwała wspólnoty mieszkaniowej staje się narzędziem umożliwiającym dalsze prace w częściach wspólnych budynku.
Ugoda w sprawie dotyczącej sporu o taras i realizację prac w częściach wspólnych budynku – pomoc prawna
Sprawa sporu o taras i realizację prac w częściach wspólnych budynku pokazuje, że skuteczna pomoc prawna w sporach dotyczących wspólnot mieszkaniowych wymaga połączenia argumentacji procesowej, wiedzy technicznej i umiejętności negocjacyjnych. Największą wartością wypracowanej ugody jest to, że nie ogranicza się ona do czasowego wygaszenia konfliktu, ale prowadzi do uporządkowania stanu prawnego tarasu, wykonania nowej i zgodnej z normami konstrukcji oraz stworzenia klientom realnej możliwości dalszego działania zgodnie z prawem.
W praktyce oznacza to, że legalizacja części wspólnej budynku, uchwała wspólnoty mieszkaniowej, samowola budowlana w części wspólnej budynku i rozbiórka części wspólnej budynku nie są odrębnymi zagadnieniami, lecz elementami jednego procesu prowadzącego do trwałego rozwiązania sporu. Uchwała SN III CZP 20/23 dodatkowo wzmacnia argument za tym, że w podobnych sprawach skuteczniejsze od eskalowania konfliktu bywa wypracowanie takiego porozumienia, które realnie zwiększa szanse na podjęcie potrzebnej uchwały i zakończenie sporu w sposób bezpieczny dla wszystkich zainteresowanych.
Sprawę prowadził r.pr. Łukasz Woyda.
