Zalegalizowanie samowoli budowlanej domku rekreacyjnego

Wyobraź sobie sytuację: wybudowałeś na swojej działce wymarzony domek rekreacyjny. Wydawało Ci się, że wszystko odbyło się zgodnie z procedurami lub że niewielki metraż nie wymaga skomplikowanych formalności. Jednak nagle Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) wszczyna postępowanie w sprawie samowoli budowlanej.

Poniżej omawiamy, jak skutecznie przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej oraz przedstawiamy przypadek z naszej praktyki. Przeprowadziliśmy naszego klienta przez procedurę legalizacji, która umożliwiła legalne i spokojne korzystanie z postawionego domku rekreacyjnego.

Czym jest samowola budowlana i kiedy do niej dochodzi?

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia wtedy, gdy obiekt budowlany (lub jego część) powstaje bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę bądź bez uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (lub wbrew wniesionemu sprzeciwowi).

W przypadku budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16 lit. a ustawy Prawo budowlane (tzw. domków letniskowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², ustawodawca przewidział uproszczone formalności, które polegają na dokonaniu zgłoszenia. Brak dokonania takiego zgłoszenia przed rozpoczęciem prac budowlanych kwalifikuje inwestycję jako samowolę budowlaną.

Procedura legalizacji samowoli budowlanej domku rekreacyjnego – krok po kroku

Procedura legalizacyjna ma na celu doprowadzenie obiektu wybudowanego niezgodnie z prawem do stanu zgodności z przepisami.

Składa się ona z kilku etapów:

1. Wszczęcie postępowania i wstrzymanie robót

Gdy do PINB dotrze informacja o potencjalnej samowoli, wszczyna postępowanie administracyjne z urzędu. Zawiadomiliśmy nadzór budowlany o samowoli, analizując wcześniej wszystkie możliwości legalizacji- aby mieć pewność, że będziemy mogli skutecznie przeprowadzić klienta przez tę procedurę. Pozostaje to o tyle istotne, że w przypadku złożenia zawiadomienia nie da się już go wycofać, organ zawiadomiony o samowoli musi podjąć działania. Pierwszym formalnym krokiem organu jest zazwyczaj wydanie postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych. Postanowienie to zawiera również pouczenie o możliwości złożenia wniosku o legalizację.

2. Złożenie wniosku o legalizację

Inwestor ma określony czas na złożenie wniosku o legalizację obiektu – jest to 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Niezłożenie wniosku w wyznaczonym terminie skutkuje wydaniem przez organ nakazu rozbiórki.

3. Nałożenie obowiązku przedłożenia dokumentów

Po złożeniu wniosku PINB nakłada na inwestora obowiązek dostarczenia w wyznaczonym terminie tzw. dokumentów legalizacyjnych. Zalicza się do nich m.in.:

1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (WZ),
2. geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
3. ekspertyzę techniczną potwierdzającą stan techniczny budynku i brak zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi.

4. Ustalenie i uiszczenie opłaty legalizacyjnej

Jeżeli dostarczona dokumentacja jest kompletna i poprawna, organ wydaje postanowienie o ustaleniu wysokości opłaty legalizacyjnej. Jej uiszczenie jest warunkiem niezbędnym do wydania przez PINB decyzję o zatwierdzeniu projektu i w rezultacie legalizacji obiektu.

Legalizacja samowoli budowlanej domku letniskowego do 35 m² w praktyce

Do naszej Kancelarii zgłosił się Klient – inwestor indywidualny, który wybudował na swojej działce budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni do 35 m².

W sprawie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszczął postępowanie w przedmiocie samowoli budowlanej, co groziło ryzykiem wydania decyzji o nakazie rozbiórki. Sytuację dodatkowo komplikował fakt, że przed Burmistrzem Miasta toczyło się równolegle postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, zainicjowane wcześniej przez Klienta.

Działania podjęte przez Kancelarię w sprawie legalizacji samowoli budowlanej

W sprawie naszego Klienta podjęliśmy następujące działania prawne:

1. Uporządkowanie postępowań administracyjnych: W pierwszej kolejności podjęliśmy kroki zmierzające do umorzenia bezprzedmiotowego postępowania przed Burmistrzem Miasta w sprawie warunkowych zabudowy, które zostało wszczęte przed rozpoczęciem procedury legalizacyjnej na wiosek inwestora.
2. Reakcja na postanowienie PINB o wstrzymaniu robót budowlanych: Po wydaniu przez PINB postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, Kancelaria niezwłocznie złożyła w imieniu Klienta wniosek o legalizację obiektu budowlanego, co wstrzymało dalsze działania prowadzące do ewentualnej rozbiórki obiektu.
3. Procedura legalizacyjna przed PINB: Po złożeniu wniosku o legalizację budynku rekreacji indywidualnej (domku letniskowego o powierzchni zabudowy do 35 m²) Kancelaria wspierała Klienta w przeprowadzeniu całej procedury legalizacyjnej poprzez kompleksowe zastępstwo procesowe polegające na sporządzaniu korespondencji, terminowe odpowiadanie na formalne zobowiązania organu, weryfikację akt sprawy i przedkładaniu wymaganej dokumentacji, podejmując również działania związane z ustaleniem warunków zabudowy dla inwestycji i w dalszej kolejności zaświadczenia o zgodności inwestycji z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy,
4. Przedłożenie dokumentacji techniczno-projektowej w ramach procedury legalizacyjnej – Kancelaria zapewniła Klientowi kompleksowe wsparcie prawne oraz techniczno-projektowe. Za przygotowanie projektu zagospodarowania działki odpowiadali współpracujący z nami inżynierowie (projektanci), których prace były bezpośrednio nadzorowane przez zespół Kancelarii.
5. Konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej: Po przeprowadzeniu procedury legalizacyjnej, która polega w pierwszej kolejności na przedłożeniu dokumentacji, po jej pozytywnym zaopiniowaniu, organ wydał postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej, gdyż procedura legalizacyjna powiązana jest z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej, określonej na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane. W sprawie naszego Klienta była to opłata w wysokości 5.000,00 zł, ponieważ w przypadku domków letniskowych o powierzchni do 35m² określana jest tej właśnie wysokości.
6. Decyzja o legalizacji i zakończenie postępowania administracyjnego: W wyniku prawidłowo przeprowadzonej procedury legalizacyjnej i uiszczeniu opłaty, PINB wydał decyzję o legalizacji zatwierdzając projekt zagospodarowania terenu w zakresie dotyczącym inwestycji zrealizowanej przez naszego Klienta. Warto również wspomnieć, że wydanie przez organ decyzji o legalizacji w przypadku budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni do 35m² kończy postępowanie administracyjne i nie nakłada na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Efekt końcowy – Zalegalizowanie samowoli budowlanej domku rekreacyjnego. Postępowanie legalizacyjne zakończyło się sukcesem, gdyż Klient uzyskał decyzję o legalizacji obiektu budowlanego i zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu, w wyniku przeprowadzenie pełnej procedury legalizacyjnej.

Zalegalizowanie samowoli budowlanej domku rekreacyjnego – wsparcie prawne

Wszczęcie postępowania przez PINB nie musi od razu oznaczać rozbiórki obiektu. Złożenie wniosku o legalizację wstrzymuje procedurę zmierzającą do wydania nakazu rozbiórki.

Jednakże w tym przypadku warto skorzystać ze wsparcia prawnego, ponieważ samodzielne działanie przed organem nadzoru budowlanego, może wiązać się z ryzykiem uchybienia wymogom proceduralnym, których dochowanie jest w tym przypadku kluczowe.

Sprawę prowadzili r.pr. Łukasz Trzaskowski oraz asystentka prawna Martyna Figas.