Kupując lokal od dewelopera oczekujemy otrzymania produktu wysokiej jakości. I mamy do tego pełne prawo. Niestety coraz częściej okazuje się, że lokale te posiadają wady, które nie powinny się pojawiać w nowych budynkach.
W swojej praktykce zaczęliśmy obserwować pewne grupy powtarzających się wad, z którymi zgłaszają się do nas klienci. Jedną z nich jest pękanie szyb w lokalu lub szeregowcu zakupionym od dewelopera. W tym artykule postaram się odpowiedzieć na pytanie, z czego mogą wynikać takie wady, ale przede wszystkim, czy obejmują one zakres odpowiedzialności dewelopera oraz jakich roszczeń oraz uprawnień możemy dochodzić w takim przypadku od dewelopera.
Techniczne przyczyny pękania szyb
Przyczyn pojawienia się spękań na szybie może być wiele, poniżej opisaliśmy te najczęstsze.
- Wady fabryczne szyby – defekty, uszkodzenia materiałowe, które mogą zostać zakwalifikowane jako wady produkcyjne, wynikające z samego materiału- niezależnie od sposobu montażu,
- Błędy wykonawcze przy montażu stolarki lub ram okiennych – to kolejna z możliwych przyczyn powstania pękania szyby, a składają się na nią przede wszystkim niewłaściwe mocowanie, zbyt sztywne osadzenie szyby w ramie bez luzów dylatacyjnych, co przy normalnych ruchach termicznych lub osiadaniu budynku prowadzi do naprężeń i pęknięć.
- Osiadanie i „pracowanie” budynku – naturalny proces po oddaniu budynku do użytkowania, który w normalnych granicach nie stanowi wady, lecz gdy skutkuje istotnymi pęknięciami przenoszonymi na stolarkę okienną i szyby, może świadczyć o nieprawidłowo przenoszonych obciążeniach konstrukcyjnych, a więc o wadzie konstrukcyjnej budynku.
- Nieprawidłowości konstrukcyjne części wspólnych budynku prowadzące do uszkodzenia szyb otworach okiennych.
- Pęknięcia termiczne- pęknięcie pod wpływem padania na szybę światła słonecznego, może wynikać z wady fabrycznej okna.
Zakres odpowiedzialności dewelopera
Deweloper odpowiada za wybudowanie budynku zgodnie z przepisami prawa budowlanego, normami budowlanymi oraz zasadami sztuki budowlanej. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny – nie zależy od winy ani wiedzy dewelopera o istnieniu wady. Dodatkowo istotne pozostaje wskazanie, że podmiotem odpowiedzialnym jest deweloper, nie podwykonawca. Często spotykamy się z praktyką deweloperów, którzy kwestie związane z oknami i stolarką okienną przenoszą na swoich podwykonawców- także w zakresie kontaktu co do sposobu usunięcia wady i rozstrzygnięciu o jej istnieniu. Ale nawet jeśli szybę wadliwie zamontował lub wyprodukował podwykonawca, to deweloper odpowiada wobec nabywcy za usunięcie wady i przywrócenie stanu nieruchomości bez wad. Oczywiście prace naprawcze mogą zostać zrealizowane przez firmę zewnętrzną, ale nie zmienia to układu odpowiedzialności i nie przenosi tej odpowiedzialności (wobec nabywcy-konsumenta) na podwykonawcę.
To ważne! Rękojmia i gwarancja są niezależne od siebie – odmowa naprawy w ramach gwarancji producenta szyby (np. z powodu rozmiaru wady poniżej progu gwarancyjnego) nie wyłącza w żadnym zakresie uprawnień z rękojmi wobec dewelopera. Można korzystać z tych uprawnień według własnego wyboru.
Warto także pamiętać, że rękojmia nie może być przez dewelopera wyłączona ani ograniczona wobec konsumenta w umowie, poza przypadkami przewidzianymi w przepisach szczególnych.
Roszczenia i uprawnienia z tytułu rękojmi
Zgodnie z art. 556 i nast. k.c., jeżeli lokal albo szeregowiec ma wadę fizyczną (niezgodność z umową, w tym porysowane/pękające szyby), nabywcy przysługują następujące uprawnienia, które obrazuje poniższa tabela:
| Uprawnienie | Podstawa prawna | Opis |
| Żądanie usunięcia wady (naprawa) | art. 561 § 1 k.c. | Bezpłatna naprawa w rozsądnym czasie, bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy, w tym wymiana szyby |
| Obniżenie ceny | art. 560 k.c. | Jeśli deweloper nie usunie wady niezwłocznie i bez niedogodności- z tym zastrzeżeniem, że w każdej ze spraw należy ocenić, czy to roszczenie będzie miało zastosowanie, Jednocześnie jest ono składane w formie aktu notarialnego |
| Odstąpienie od umowy | art. 560 k.c. | Przy wadzie istotnej, uniemożliwiającej normalne korzystanie z nieruchomości- w zakresie pękniętego okna nie będą to częste przypadki |
Powyżej opisana procedura dotyczy sytuacji, w której wada szyby zostanie ujawniona po odbiorze nieruchomości.
W tym przypadku istotne jest domniemanie istnienia wady- jeśli wada (np. pękniecie szyby) zostanie zgłoszona w ciągu pierwszego roku od wydania lokalu, działa domniemanie, że istniała ona już w momencie wydania nieruchomości – ciężar dowodu przeciwnego przechodzi na dewelopera.
Procedura przy odbiorze technicznym (jeśli pęknięcie zostało zauważone na tym etapie) opiera się natomiast na art. 41 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r.: wada wpisywana jest do protokołu odbioru, a następnie deweloper ma 14 dni na decyzję o uznaniu lub odmowie uznania wady (z tymm, że brak odpowiedzi = uznanie), a uznaną wadę musi usunąć w terminie 30 dni od podpisania protokołu.
Roszczenia odszkodowawcze wobec dewelopera
Niezależnie od rękojmi, nabywcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego (odpowiedzialność kontraktowa, w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera).
Aby je skutecznie dochodzić, nabywca musi wykazać:
- konkretną wysokość roszczenia i kosztów (np. koszt wymiany szyby, koszty prac towarzyszących, naprawy wynikłych uszkodzeń),
- techniczną przyczynę wady (opinia rzeczoznawcy budowlanego- tutaj zazwyczaj jest sporządzania opinia biegłego sądowego w toku postępowania),
- związek przyczynowo-skutkowy między błędem wykonawczym/konstrukcyjnym a poniesioną szkodą.
W praktyce warto zabezpieczyć dowody (dokumentacja fotograficzna, pisemne zgłoszenie wady z datą, ekspertyza niezależnego rzeczoznawcy), ponieważ będą to istotne aspekty w toku postępowania sądowego.
Terminy dochodzenia roszczeń
Terminy dochodzenia roszczeń w sprawach z tytułu rękojmi obrazuje poniższa tabela:
| Termin | Podstawa prawna | Treść |
| 5 lat na stwierdzenie wady | art. 568 § 1 k.c. | Deweloper odpowiada z rękojmi, jeśli wada fizyczna zostanie stwierdzona w ciągu 5 lat od dnia wydania nieruchomości (wręczenia kluczy/protokołu odbioru) |
| Zawieszenie terminu dla konsumenta | art. 568 § 2 k.c. in fine | Dla konsumenta termin roczny nie może zakończyć się przed upływem 5-letniego terminu rękojmi – czyli jeśli wadę wykryto np. w 1. roku, konsument może dochodzić roszczeń jeszcze w 4. czy 5. roku |
| Brak terminu przy podstępnym zatajeniu wady | art. 558 § 2 k.c. | Jeżeli deweloper podstępnie zataił wadę, terminy rękojmi nie obowiązują |
Po wygaśnięciu rękojmi (np. wada ujawniła się po 5 latach) nabywca może jeszcze próbować dochodzić roszczeń na zasadach ogólnej odpowiedzialności kontraktowej, gdyż tutaj termin przedawienia wynosi 6 lat.
Podsumowanie — co to oznacza dla nabywcy
Pękniecie szyby w nowym lokalu lub szeregowcu rzadko jest problemem wyłącznie estetycznym – w wielu przypadkach jest objawem poważniejszego problem tj. wadliwego montażu stolarki, nieprawidłowego przenoszenia obciążeń lub wady fabrycznej. Nabywca powinien:
- Niezwłocznie zgłosić wadę deweloperowi pisemnie (z dokumentacją fotograficzną) – zwłoka nie powoduje utraty prawa, ale w przypadku takiej wady nie warto czekać.
- Można zlecić opinię rzeczoznawcy budowlanego, jeśli deweloper odmawia uznania wady lub tłumaczy ją „normalnym osiadaniem budynku” — będzie to dokument prywatny, który może przekonać dwelopera do stanowiska nabywcy, nadto zinwentaryzuje wad® i może stanowić dokument prywatny w toku postępowania sądowego.
- Pamiętać o terminach: wada musi zostać stwierdzona w ciągu 5 lat od wydania nieruchomości.
- Nie rezygnować z swoich praw- deweloper ma obowiązek wydać lokal bez wad.
W razie odmowy dewelopera, pozostaje droga sądowa, a także — w stosunku do wad części wspólnych — skoordynowane działanie ze wspólnotą mieszkaniową, jeśli wada dotyczy elementów konstrukcyjnych budynku, a nie wyłącznie indywidualnego lokalu.
Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią – umów się na konsultację!
