Małe wywłaszczenie to często używane w praktyce określenie decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości na potrzeby budowy albo eksploatacji infrastruktury przesyłowej. Mimo że potoczne określenie „służebność administracyjna” jest wygodne, nie oznacza ono ustanowienia cywilnej służebności przesyłu. Są to dwa odrębne mechanizmy prawne, z których przedsiębiorstwo przesyłowe może korzystać zamiennie. O różnicach w tych dwóch drogach działania piszemy w dalszej części tekstu.
Podstawę małego wywłaszczenia stanowi art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może w decyzji zezwolić na prowadzenie przez cudzą nieruchomość określonych przewodów i urządzeń, w tym urządzeń służących przesyłaniu energii.
Kiedy możliwe jest małe wywłaszczenie?
Służebność administracyjna może zostać ustanowiona tylko po spełnieniu ustawowych warunków. Instytucja ta ma charakter ingerencji w prawo własności, dlatego jej przesłanki powinny być interpretowane ściśle.
W praktyce organ weryfikuje przede wszystkim:
- czy inwestycja obejmuje urządzenia wskazane w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. Instytucja ta dotyczy ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,
- czy przedsięwzięcie służy realizacji celu publicznego;
- czy inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- czy przedsiębiorstwo przesyłowe podjęło uprzednio rzeczywiste rokowania z właścicielem nieruchomości;
- czy zakres planowanego ograniczenia jest rzeczywiście konieczny dla realizacji inwestycji.
Małe wywłaszczenie nie powinno zatem zastępować standardowych negocjacji tylko dlatego, że administracyjna ścieżka jest dla inwestora wygodniejsza. Rokowania mają umożliwić dobrowolne uzgodnienie warunków korzystania z nieruchomości i muszą być realne- nie mogą mieć jedynie pozornego charakteru .
Procedura ustanowienia służebności administracyjnej
Postępowanie dotyczące małego wywłaszczenia ma charakter administracyjny. Jest to postępowanie administracyjne, w przeciwieństwie do służebności cywilnej, która jest prowadzona przed sądem. Dla właściciela gruntu istotne jest aktywne uczestnictwo od początku sprawy i warto tutaj skorzystać z pomocy doświadczonej kancelarii prawnej.
- Rokowania z właścicielem
Przedsiębiorstwo przesyłowe podejmuje próbę uzyskania zgody na udostępnienie nieruchomości lub na ustanowienie służebności przesyłu w umowie. Brak porozumienia może otworzyć drogę do wniosku o małe wywłaszczenie. - Wniosek i wszczęcie postępowania
Inwestor przedstawia organowi planowany przebieg urządzeń, potrzebny zakres korzystania z gruntu i dokumenty związane z inwestycją. Starosta wszczyna postępowanie i zawiadamia o tym strony- to w tym momencie, jako właściel nieruchomości nieruchomości, może rozpocząć swoje aktywne działanie celem obrony swoich praw. - Badanie przesłanek przez starostę
Organ powinien ocenić zgodność inwestycji z dokumentami planistycznymi, skuteczność rokowań oraz proporcjonalność ingerencji w prawo własności. - Decyzja ograniczająca korzystanie z nieruchomości
Decyzja powinna wyraźnie wskazywać nieruchomość, zakres prac, rodzaj urządzeń oraz uprawnienia przedsiębiorstwa. Tak ustanowiona służebność administracyjna umożliwia realizację inwestycji w granicach określonych przez organ. - Prace, eksploatacja i dostęp do urządzeń
Po wykonaniu robót przedsiębiorstwo może korzystać z nieruchomości w zakresie potrzebnym do obsługi infrastruktury, w tym do konserwacji lub usuwania awarii. Właściciel zachowuje własność, lecz musi znosić wynikające z decyzji ograniczenia.
Małe wywłaszczenie a służebność przesyłu – najważniejsze różnice
| Kryterium | Małe wywłaszczenie / służebność administracyjna | Służebność przesyłu |
| Podstawa prawna | Art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. | Art. 305¹ i nast. Kodeksu cywilnego. |
| Charakter | Administracyjne ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. | Ograniczone prawo rzeczowe. |
| Sposób ustanowienia | Decyzja administracyjna starosty. | Umowa z właścicielem albo orzeczenie sądu. |
| Znaczenie zgody właściciela | Brak zgody może prowadzić do małego wywłaszczenia, ale dopiero po rokowaniach. | Brak zgody pozwala przedsiębiorcy wystąpić do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem. |
| Ochrona właściciela | Możliwość kwestionowania przesłanek decyzji i dochodzenia odszkodowania. | Możliwość sporu co do konieczności służebności, jej treści i wynagrodzenia. |
WSA w Łodzi: dwa tryby nie wykluczają się automatycznie
W wyroku z 17 sierpnia 2023 r., II SA/Łd 534/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi rozpatrywał sprawę, w której przedsiębiorstwo przesyłowe wystąpiło o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości pod budowę linii elektroenergetycznej. W toku równoległego postępowania cywilnego sąd udzielił zabezpieczenia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu.
Organ odwoławczy uznał, że zabezpieczenie wyłącza potrzebę dalszego procedowania w sprawie małego wywłaszczenia. WSA nie podzielił tego stanowiska i uchylił decyzję o umorzeniu postępowania.
Sąd wskazał, że służebność administracyjna oraz służebność przesyłu są różnymi tytułami prawnymi. Samo postępowanie cywilne o ustanowienie służebności przesyłu nie jest przeszkodą do prowadzenia postępowania administracyjnego z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Szczególne znaczenie ma wniosek, że postanowienie o zabezpieczeniu ma charakter przejściowy. Nie stanowi ono trwałego tytułu prawnego równoważnego prawomocnie ustanowionej służebności przesyłu albo decyzji o małym wywłaszczeniu. Dlatego oba postępowania mogą toczyć się równolegle do czasu prawomocnego zakończenia jednego z nich.
Ale co istotne jeżeli istnieje służebność cywilna to nie ma potrzeby ustanawiania służebności administracyjnej i na odwrót.
Czyli podsumowując- decyzja wydana na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i służebność przesyłu ustanawiana na podstawie Kodeksu cywilnego to dwa różne tytuły prawne, z których przedsiębiorca może korzystać według swego wyboru, przy czym uzyskanie jednego z nich co do zasady wyklucza potrzebę uzyskania drugiego.
Jak ustala się odszkodowanie za małe wywłaszczenie?
Małe wywłaszczenie nie oznacza, że właściciel powinien ponieść ekonomiczne skutki inwestycji bez rekompensaty. Analogicznie jak przy służebności przesyłu ustanawianej przez sąd, właścicielowi należy się pieniężna rekompensata. Ustawa przewiduje odszkodowanie za szkody związane z ograniczeniem korzystania z nieruchomości, a gdy wartość nieruchomości spada, odszkodowanie powinno uwzględniać również ten spadek.
Przy ustalaniu wysokości rekompensaty analizuje się zwłaszcza:
- szkody powstałe w trakcie robót;
- utratę lub ograniczenie użyteczności części działki;
- trwałe ograniczenia w zabudowie albo zagospodarowaniu pasa gruntu;
- zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
- wpływ urządzeń przesyłowych na wartość rynkową nieruchomości.
Odszkodowanie powinno odzwierciedlać konkretny uszczerbek właściciela, a nie być ustalane wyłącznie według ogólnej stawki za powierzchnię pasa technologicznego.
Czy właściciel może się sprzeciwić?
Właściciel nieruchomości może bronić swoich interesów zarówno podczas postępowania, jak i po wydaniu decyzji. W szczególności może wskazywać, że rokowania nie były rzetelne, inwestycja nie spełnia wymogów planistycznych albo projektowany zakres małego wywłaszczenia jest nadmierny w stosunku do celu inwestycji.
W sprawie rozpoznanej przez WSA w Łodzi właściciele zgłosili m.in. zarzuty dotyczące prawidłowości rokowań.
W zależności od etapu sprawy możliwe jest skorzystanie ze środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym tj. Odwołania od decyzji administracyjnej, a następnie wniesienie skargi do sądu administracyjnego.
Czy firmy przesyłowe często korzystają z tej metody?
Nie istnieje jednolita publiczna statystyka pokazująca liczbę wszystkich decyzji wydawanych na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W praktyce małe wywłaszczenie jest jednak narzędziem szczególnie ważnym dla przedsiębiorstw przesyłowych, ponieważ liniowa infrastruktura energetyczna, gazowa lub telekomunikacyjna może obejmować znaczną liczbę nieruchomości.
Służebność administracyjna nie powinna jednak być traktowana jako automatyczna alternatywa dla umowy. Najbezpieczniejsze rozwiązanie dla stron to często dobrowolne uzgodnienie służebności przesyłu, wynagrodzenia i zasad dostępu do gruntu. Gdy porozumienie nie jest możliwe, małe wywłaszczenie pozostaje instrumentem prawnym, którego zastosowanie wymaga wykazania wszystkich ustawowych przesłanek.
Dla właścicieli nieruchomości istotna pozostaje ocena, czy małe wywłaszczenie nie narusza ich praw, a w sytuacji, w której nie da się uniknąć przeprowadzenia linii, konieczna jest skuteczna walka o jak najwyższą rekompensatę pieniężną.
Zostało skierowane do Ciebie pismo dotyczące rokowań? Otrzymałeś zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie małego wywłaszczenia? Skonsultuj się naszą kancelarią!
