Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera daje nabywcy trzy podstawowe narzędzia. Są nimi kara umowna, odszkodowanie przewyższające karę umowną oraz odstąpienie od umowy deweloperskiej. Wybór zależy od tego, który termin został przekroczony, co zapisano w umowie i czy nabywca nadal chce lokalu. Opóźnienie nie zwalnia przy tym z obowiązku spłaty rat kredytu ani z obowiązku zapłaty czynszu za wynajmowane mieszkanie, dlatego liczy się szybka i uporządkowana reakcja. O wyniku sporu często decydują pierwsze tygodnie po upływie terminu. Jak zareagować? Gdzie szukać dowodów i na czym oprzeć roszczenie?
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – o który termin chodzi?
Liczą się trzy terminy, czyli zakończenie robót budowlanych, odbiór lokalu i przeniesienie własności. Najdalej idące uprawnienia może dawać przekroczenie ostatniego z nich, ponieważ ustawa wiąże z nim prawo odstąpienia, po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego deweloperowi. Umowa deweloperska musi wskazywać wszystkie trzy. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wymaga, aby umowa określała między innymi termin zakończenia robót budowlanych, termin odbioru lokalu oraz termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Zasada trzech dat
Każda z trzech dat w umowie może mieć inne znaczenie dla uprawnień nabywcy, dlatego trzeba je odnaleźć przed wysłaniem jakiegokolwiek pisma.
- Data zakończenia robót budowlanych. Jej przekroczenie nie daje samodzielnego ustawowego prawa odstąpienia, ale jego przekroczeniemoże dać sygnał nabywcy, iż inwestycja pozostaje w opóźnienie. .
- Data odbioru lokalu. Kara umowna za jej przekroczenie przysługuje, jeżeli strony ją zastrzegły.
- Data przeniesienia własności. Z nią ustawa wiąże prawo odstąpienia od umowy, po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego deweloperowi.
Najczęstszy błąd nabywców polega na utożsamianiu wydania kluczy z terminem umownym. Trzeba sprawdzić, z którą datą konkretna umowa je łączy.
Opóźnienie a zwłoka
Kara zastrzeżona „za opóźnienie” chroni nabywcę lepiej niż kara zastrzeżona „za zwłokę”. Zwłoka to opóźnienie z przyczyn, za które dłużnik odpowiada. Tak definiuje ją art. 476 Kodeksu cywilnego. Przy karze „za zwłokę” deweloper może się więc bronić brakiem winy, a przy karze „za opóźnienie” wystarcza sam upływ terminu.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – pierwsze kroki nabywcy
Te pięć kroków można wykonać samodzielnie. Potrzebny jest wypis aktu notarialnego umowy deweloperskiej z załącznikami, dotychczasowa korespondencja z deweloperem oraz dokumenty kosztów.
Krok 1: Ustal, który termin został przekroczony
Od przekroczonego terminu zależy rodzaj roszczenia- zazwyczaj umowa nie będzie wiązała żadnych uprawnień z tytułu przekroczenia terminu realizacji robót budowlanych (zakończenia budowy)Otwórz umowę i wypisz na jednej kartce trzy daty zgodnie z opisaną wyżej zasadą. Przy każdej zanotuj numer paragrafu oraz liczbę dni opóźnienia na dzień sporządzania zestawienia. Aneksy do umowy mogły przesunąć terminy. Sprawdź, czy podpisany aneks nie zawiera zrzeczenia się roszczeń za dotychczasowe opóźnienie.
Krok 2: Sprawdź zapisy o karach i wyłączeniach odpowiedzialności
Od treści tych postanowień zależy, czy wystarczy wykazać sam upływ terminu, czy trzeba będzie udowodnić szkodę. Znajdź paragraf o karach umownych. Zanotuj stawkę, podstawę naliczania, ewentualny limit oraz to, czy kara dotyczy „opóźnienia”, czy „zwłoki”. Sprawdź, czy umowa dopuszcza odszkodowanie przewyższające zastrzeżoną karę. Katalog okoliczności wyłączających odpowiedzialność dewelopera bywa umieszczony w innej części umowy niż postanowienia o karach, często w definicjach albo w postanowieniach końcowych.
Krok 3: Wyślij pisemne zapytanie o przyczynę i nowy termin
Odpowiedź dewelopera albo jej brak może mieć znaczenie dowodowe w dalszym sporze. Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru oraz kopię e-mailem. Zażądaj wskazania przyczyny opóźnienia i planowanego nowego terminu. Wyznacz 14 dni na odpowiedź. Ustalenia telefoniczne z biurem sprzedaży nie zostawiają śladu. Każdą rozmowę potwierdź wiadomością e-mail.
Krok 4: Zacznij dokumentować koszty od pierwszego dnia opóźnienia
Bez bieżącej dokumentacji trudno będzie wykazać odszkodowanie przewyższające karę umowną. Zbieranie dokumentacji to krok żmudny, ale konieczny. Załóż jeden folder. Odkładaj do niego umowę najmu i potwierdzenia przelewów czynszu, harmonogram kredytu, dokumenty dotyczące ubezpieczenia faktury za przechowanie mebli i koszty aneksów bankowych. Koszt musi pozostawać w związku z opóźnieniem.
Krok 5: Wybierz ścieżkę roszczenia
Nabywca, który nadal chce lokalu, sięga po karę umowną lub odszkodowanie. Nabywca, który stracił zaufanie do inwestycji, rozważa odstąpienie od umowy deweloperskiej, jeżeli zostaną spełnione umowne przesłanki w tym zakresie. Jeśli umowa przewiduje karę, policz ją według wzoru z dalszej części tekstu. Jeśli kary nie ma, zsumuj udokumentowane koszty. Jeśli przekroczono termin przeniesienia własności i rozważasz rezygnację, przejdź do sekcji o odstąpieniu.
Po wykonaniu pięciu kroków nabywca dysponuje stanem faktycznym, dowodami i wyliczeniem. Kolejnym etapem jest wezwanie do zapłaty opisane niżej.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a aneks przesuwający termin
Nabywca nie ma obowiązku podpisywać aneksu, który przesuwa termin. Deweloper proponuje go zwykle wtedy, gdy opóźnienie jest już pewne, a nowa data ma zastąpić dotychczasową. Skutek bywa dalej idący, niż wynika z rozmowy w biurze sprzedaży. Jeżeli aneks skutecznie zmienia termin, opóźnienie liczy się od nowej daty, a możliwość wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu poprzedzającego odstąpienie aktualizuje się później.
Przed podpisaniem warto sprawdzić w projekcie aneksu trzy elementy.
- Roszczenia za dotychczasowe opóźnienie. Projekt nie powinien zawierać zrzeczenia się kary umownej ani odszkodowania za okres, który już upłynął.
- Nowy termin wskazany datą. Sformułowanie uzależniające termin od decyzji urzędu przenosi ryzyko kolejnego poślizgu na nabywcę.
- Kara za przekroczenie nowego terminu. Stawka nie powinna być niższa od dotychczasowej.
W naszej ocenie zgoda na aneks ma sens tylko wtedy, gdy deweloper daje coś w zamian. Może to być wypłata kary umownej za dotychczasowy okres, obniżka ceny albo wyższa stawka kary na przyszłość. Aneks podpisany bez żadnego ekwiwalentu oznacza w praktyce darowanie deweloperowi czasu, za który umowa przewidywała zapłatę.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a kara umowna
Kara umowna jest najprostszym roszczeniem, ponieważ jej dochodzenie nie wymaga wykazywania wysokości szkody. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.
Jak obliczyć karę umowną?
Karę liczy się jako iloczyn podstawy, stawki dziennej i liczby dni opóźnienia. Przykład poglądowy pokazuje mechanizm. Przy cenie lokalu 600 000 zł i stawce 0,02% za dzień kara wynosi 120 zł dziennie. Po 75 dniach opóźnienia daje to 9 000 zł. Stawki i limity wynikają wyłącznie z konkretnej umowy, dlatego wynik zawsze trzeba porównać z jej brzmieniem. Należy zwrócić uwagę na to, czy podstawą jest cena lokalu, czy tylko kwota dotychczasowych wpłat.
Limit kary umownej w umowie
Górny limit kary sprawia, że po jego osiągnięciu kara nie wzrasta mimo dalszego opóźnienia. Umowy często ograniczają łączną wysokość kar do kilku procent ceny lokalu. Przykładowo przy cenie 600 000 zł, stawce 0,02% dziennie i limicie 2% ceny kara przestaje rosnąć po 100 dniach, na poziomie 12 000 zł.
Nabywca będący konsumentem może kwestionować limit jako postanowienie niedozwolone, które narusza jego uprawnienia. Ocena należy do sądu i zależy od całości umowy, w tym od tego, czy podobny limit obejmuje kary obciążające nabywcę. Pomocny bywa także art. 39 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Niski limit przy jednoczesnym braku klauzuli o odszkodowaniu uzupełniającym jest najmniej korzystnym układem, jednakże takie działanie zostało zakwestionowane przez Sąd Najwyższy jako klauzula umowna.
Co, gdy umowa nie przewiduje kary?
Brak kary w umowie nie pozbawia nabywcy możliwości dochodzenia odszkodowania. Art. 39 ust. 2 ustawy stanowi, że jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper wypłaca nabywcy rekompensatę odpowiadającą odsetkom ustawowym lub kar umownych, jakie przysługiwałyby deweloperowi za opóźnienie nabywcy w płatności. W obiegu funkcjonuje w tej sprawie uproszczenie, które warto sprostować.
Miarkowanie kary
Deweloper może żądać obniżenia kary w dwóch przypadkach. Art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego dopuszcza to, gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo gdy kara jest rażąco wygórowana. W praktyce sporów z deweloperami zarzut miarkowania pojawia się w odpowiedzi na pozew niemal rutynowo, dlatego już wezwanie może wskazywać na realne koszty nabywcy poniesione w związku z opóźnieniem.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a odszkodowanie
Odszkodowanie przysługuje nabywcy, który wykaże trzy przesłanki, czyli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, szkodę oraz związek przyczynowy między nimi. Podstawą jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Deweloper uwolni się od odpowiedzialności, jeśli udowodni, że opóźnienie wynika z okoliczności, za które nie odpowiada.
Odszkodowania ponad zastrzeżoną karę umowną można żądać tylko wtedy, gdy umowa na to pozwala. Art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego wyłącza żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary, chyba że strony postanowiły inaczej. Tutaj z pomocą przychodzi orzecznictwo Sądu Najwyższego, które wskazuje, że symboliczna kara, przy jednoczesnym braku możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną jest klauzulą niedozwoloną.
Szkodą są przede wszystkim koszty poniesione po terminie umownym.
- czynsz najmu za okres po terminie umownym
- koszty podwyższonego oprocentowania kredytu do czasu wpisu hipoteki
- składki ubezpieczenia pomostowego
- koszt przechowania mebli i wyposażenia
- opłaty za aneksy do umowy kredytowej
Lokal kupiony inwestycyjnie
Przy lokalu kupionym na wynajem szkodą mogą być przede wszystkim utracone korzyści, czyli czynsz, którego nabywca nie uzyskał z powodu opóźnienia. Podstawą jest art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego, który obok poniesionych strat obejmuje korzyści możliwe do osiągnięcia, gdyby szkody nie wyrządzono. Utracone korzyści trzeba wykazać z wysokim prawdopodobieństwem, dlatego potrzebne są konkretne dowody. Należą do nich umowa przedwstępna najmu, korespondencja z zainteresowanym najemcą albo dane o stawkach czynszu w tym samym budynku.
Zakup w ramach działalności gospodarczej osłabia pozycję nabywcy w trzech punktach.
- Zakres ustawy deweloperskiej. Zgodnie z art. 5 pkt 5 ustawy nabywcą jest konsument w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Spółka albo przedsiębiorca kupujący lokal w związku bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową opiera się na samej umowie i Kodeksie cywilnym.
- Kontrola postanowień umowy. Przepisy o klauzulach niedozwolonych dotyczą konsumentów, a w określonym zakresie także osób fizycznych zawierających umowę bezpośrednio związaną z działalnością gospodarczą, gdy nie ma ona dla nich charakteru zawodowego. Dlatego limit kary czy wyłączenie odpowiedzialności może być trudniej podważyć.
- Przedawnienie. Roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej co do zasady przedawniają się z upływem trzech lat, przy czym termin upływa z końcem roku kalendarzowego.
Osoba prywatna, która kupuje jedno mieszkanie na wynajem, może zachować status konsumenta, jeżeli zakup nie jest bezpośrednio związany z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą lub zawodową. Przy większej liczbie lokali ocena może być inna i wymaga analizy konkretnego przypadku.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a kredyt hipoteczny
Raty kredytu trzeba płacić mimo opóźnienia dewelopera, a każdy miesiąc poślizgu może wydłużać okres podwyższonej marży lub ubezpieczenia pomostowego. Bank nie jest stroną umowy deweloperskiej, więc harmonogram spłaty biegnie niezależnie od postępu budowy. Zasady i czas obowiązywania podwyższonej marży lub składki wynikają z umowy kredytu; często obowiązują one do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, a wpis jest możliwy dopiero po przeniesieniu własności.
Dodatkowe opłaty bankowe stanowią element szkody, której nabywca może dochodzić po wykazaniu przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli umowa przewiduje karę umowną, odszkodowania przewyższającego jej wysokość można żądać tylko wtedy, gdy umowa na to pozwala (z zastrzeżeniem orzecznictwa powołanego powyżej). Każdą z tych opłat należy udokumentować. O opóźnieniu warto też zawiadomić bank na piśmie i sprawdzić w umowie kredytu terminy, które zależą od postępu inwestycji.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a odstąpienie od umowy
Nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli deweloper nie przeniósł własności w terminie i nie zrobił tego także w dodatkowym terminie 120 dni. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 6 oraz ust. 3 ustawy. Samo przekroczenie daty zakończenia budowy albo odbioru nie uruchamia tego trybu.
Odstąpienie przebiega w trzech etapach.
- Pisemne wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie własności.
- Po bezskutecznym upływie terminu złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Zgodnie z art. 45 ustawy jest ono skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej i zostało sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
- Zwrot wpłaconych środków. Zgodnie z art. 44 ustawy deweloper zwraca je niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni od otrzymania oświadczenia.
Odstąpienie nie przekreśla roszczenia o karę umowną za okres opóźnienia. Art. 43 ust. 3 ustawy wprost zachowuje to roszczenie. Wpłaty nabywców są gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a w przypadkach wskazanych w ustawie podlegają zwrotowi z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Z perspektywy kilku lat stosowania nowej ustawy widać, że samo pismo wyznaczające 120 dni działa na deweloperów mocniej niż naliczanie kary. Uruchamia bowiem termin, po którego bezskutecznym upływie nabywca może odstąpić od umowy, a deweloper musi zwrócić wpłacone środki.
Kiedy od umowy może odstąpić deweloper?
Deweloper może odstąpić od umowy w dwóch przypadkach wskazanych w art. 43 ust. 7 i 8 ustawy. Pierwszy to brak zapłaty w terminie lub wysokości określonych w umowie, mimo pisemnego wezwania nabywcy do uregulowania zaległości w ciągu 30 dni. Drugi to niestawienie się nabywcy na odbiór lokalu albo na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność, mimo dwukrotnego pisemnego wezwania w odstępie co najmniej 60 dni. W drugim przypadku wyjątkiem jest działanie siły wyższej.
Wstrzymanie płatności transzy albo zignorowanie zaproszenia na odbiór w odpowiedzi na poślizg dewelopera naraża nabywcę na odstąpienie od umowy i na karę zastrzeżoną w umowie na rzecz dewelopera. Zastrzeżenia do stanu lokalu bezpieczniej zgłosić w protokole odbioru, niż nie stawić się w wyznaczonym terminie.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a ryzyko upadłości dewelopera
W razie upadłości dewelopera wpłaty nabywcy chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który trafiają, oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obsługiwany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Samo opóźnienie nie oznacza jeszcze kłopotów finansowych dewelopera, ale bywa ich pierwszym widocznym objawem.
Zgodnie z art. 48 ustawy Fundusz zwraca nabywcy wpłaty między innymi w trzech sytuacjach.
- Nabywca odstąpił od umowy, a deweloper nie zwrócił środków w terminie 30 dni.
- W postępowaniu upadłościowym zapadła decyzja o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo syndyk odstąpił od umowy.
- Warunek gwarancji spełnił się wobec banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, w zakresie nieobjętym ochroną Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.
Jeżeli syndyk zażąda wykonania umowy, nabywca może od niej odstąpić na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 12 ustawy.
Na kłopoty finansowe dewelopera wskazują cztery sygnały, które nabywca może sprawdzić samodzielnie.
- wpisy dotyczące dewelopera w Krajowym Rejestrze Zadłużonych
- nowe hipoteki i ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości
- zmiana generalnego wykonawcy albo wstrzymanie prac na budowie
- brak odpowiedzi na pisma przy jednoczesnych kolejnych propozycjach aneksów
Przy takich sygnałach decyzję o wyznaczeniu 120-dniowego terminu warto podjąć wcześniej, ponieważ od jego bezskutecznego upływu zależy możliwość odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłat.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – kiedy deweloper nie odpowiada?
Deweloper nie odpowiada, jeżeli wykaże, że opóźnienie wynika z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, ale nie mogą być to okoliczności związane z wadliwym zaplanowaniem procesu inwestycyjnego np. wybór firmy wykonawczej, pozbawienie pozwolenia na budowę, czy problemy z przyłączeniem mediów. Ciężar dowodu spoczywa na nim, a nie na nabywcy.
- Siła wyższa. Chodzi o zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia, któremu nie można zapobiec. Braki kadrowe, opóźnione dostawy materiałów czy problemy z podwykonawcą stanowią zwykłe ryzyko gospodarcze.
- Przyczyny po stronie nabywcy. Należą do nich brak wpłaty ostatniej transzy albo niestawiennictwo na odbiorze.
- Klauzule umowne. Postanowienia, które szeroko wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta, mogą zostać uznane za niedozwolone, a wtedy nie wiążą nabywcy.
Tłumaczenie opóźnienia „przedłużającymi się procedurami administracyjnymi” da się zweryfikować datami. Warto porównać dzień złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie z dniem, w którym budowa miała się zakończyć.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – wezwanie do zapłaty
Wezwanie do zapłaty powinno zawierać pięć elementów i zostać doręczone deweloperowi listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
- oznaczenie umowy, lokalu i przekroczonego terminu
- kwotę roszczenia wraz ze sposobem wyliczenia
- podstawę roszczenia, czyli odpowiedni paragraf umowy oraz art. 483 § 1 albo art. 471 Kodeksu cywilnego
- termin zapłaty i numer rachunku
- zapowiedź skierowania sprawy do sądu
Jeśli deweloper nie zapłaci, nabywca ma do wyboru mediację, zawezwanie do próby ugodowej albo pozew. Zawarcie umowy przenoszącej własność nie oznacza rezygnacji z kary za wcześniejsze opóźnienie, o ile nabywca nie zrzekł się roszczeń.
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – podsumowanie
Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera nie jest sytuacją, którą nabywca musi przeczekać. Prawo daje mu narzędzia, ale działają one tylko wtedy, gdy nabywca sam je uruchomi. Kara nie zostanie wypłacona bez dochodzenia roszczenia, 120-dniowy termin nie zacznie biec bez pisma, a odszkodowanie nie obejmie kosztów, których nikt nie udokumentował. Bierność pracuje więc na korzyść dewelopera, a każdy tydzień zwłoki z reakcją osłabia pozycję kupującego. Dlatego najważniejsza decyzja zapada na początku. Nabywca, który w pierwszych tygodniach po upływie terminu ustali swoje roszczenie i zgłosi je na piśmie, rozmawia z deweloperem jak wierzyciel, a nie jak petent.
