W naszych wcześniejszych artykułach wielokrotnie omawialiśmy problematykę kar umownych należnych nabywcom lokali w przypadku nieterminowego wydania mieszkania lub domu oraz opóźnienia w przeniesieniu prawa własności. Temat ten niezmiennie pozostaje aktualny, ponieważ wielu deweloperów nie realizuje swoich zobowiązań w terminach wynikających z umów deweloperskich.
Do naszej kancelarii wpływają sprawy klientów dochodzących roszczeń od Deweloperów– z tytułu kar umownych zastrzeżonych w związku z nieterminowym wydaniem lokalu oraz przeniesieniem własności lokalu (i jego wyodrębnieniem).
W niniejszym artykule omawiamy jak przebiega sprawa dotycząca dochodzenia roszczeń o zpałatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera oraz jak deweloperzy bronią się przed tego typu roszczeniami
Roszczenie o zapłatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera
Pierwszym krokiem w sprawach zapłatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera jest skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty, w którym określamy wysokość roszczenia należnego naszemu Klientowi oraz jego podstawę.
W praktyce dochodzenie kary umownej już na tym etapie często spotyka się z odmową zapłaty. Oczywiście zakwestionowanie dochodzonej kary umownej może również nastąpić na etapie postępowania sądowego.
Deweloperzy przedstawiają argumenty mających wykazać, że kara umowna nie jest należna albo powinna zostać znacząco obniżona.
Większość z tych twierdzeń pozostaje bezskuteczna i ma na celu wyłącznie znięchcenie nabywców do dochodzenia swoich praw przed sądem.
Jak deweloperzy bronią się przed roszczeniami o karę umowną za opóźnienie – niezawinione opóźnienie
Jednym z najczęstszych argumentów w sprawach dotyczących zapłaty kary umownej za opóźnienie jest wskazanie, że opóźnienie wynikało z okoliczności niezależnych od dewelopera.
Deweloperzy wskazują między innymi na:
- trudności z dostępnością materiałów budowlanych,
- problemy z podwykonawcami,
- wzrost kosztów realizacji inwestycji,
- w kontekście dwniejszych inwestycji jest to również pandemia COVID-19
- skutki wojny w Ukrainie,
- niekorzystne warunki atmosferyczne, w szczególności wysokie ujemne temperatury,
- opóźnienia po stronie dostawców mediów lub gestorów sieci,
- opóźnienia po stronie organów administracji publicznej, w szczególności organów architektonicznych lub nadzoru budowlanego.
Samo powołanie się na takie okoliczności nie oznacza jednak automatycznie zwolnienia z odpowiedzialności. Co więcej, w orzecznictwie Sądów podkreśla się, że to Deweloper powinien w taki sposób zorganizować proces budowy, aby doprowadzić do jego terminowego zakończenia. Przecież to Deweloper określa terminy realizacyjne na każdym poziomie- zakończenia robot budowlanych, wydania lokalu nabywcy oraz wyodrębnienia jego własności i przeniesienia własności na rzecz nabywcy.
Na taką właśnie okoliczność zwraca uwagę Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 1.04.2025 r., XXVII Ca 1429/24, LEX nr 3866939- nie sposób nie zgodzić się z twierdzeniami Sądu, który dobitnie akcentuje obowiązki Dewelopera w ramach inwestycji deweloperskiej.
„Pozwany deweloper kwestionując zasadność zasądzenia kary umownej wskazywał, że opóźnienie nie wynikało z jego winy, lecz było skutkiem opóźnienia operatora wodociągowego i operatora elektroenergetycznego, a zatem działań osób trzecich, za które pozwany odpowiedzialności nie ponosi. Sąd Okręgowy nie podziela tej argumentacji z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze to pozwany jako podmiot profesjonalny działający na rynku deweloperskim ponosi odpowiedzialność za koordynację procesu zmierzającego do zawarcia umowy przyrzeczonej. To właśnie pozwany miał obowiązek zapewnić realną możliwość zawarcia umowy w terminie czyniąc zadość wszelkim obowiązkom nałożonym na niego w zawartej umowie, w której deweloper zobowiązał się do terminowego przekazania lokalu powodom spełniającego wszystkie niezbędne wymogi techniczne. Działania pozwanego powinny zostać wykonane w sposób prawidłowy i terminowy i to niezależnie od aktywności lub braku aktywności osób trzecich. Stan faktyczny niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że pozwany ponosi odpowiedzialność za opóźnienie. Deweloper nie wykazał, że podejmował odpowiednie działania aby lokal przekazać w terminie, a także, że ewentualne trudności które wystąpiły były niemożliwe do przewidzenia i zarządzenia nimi w toku realizacji inwestycji. Deweloper jako profesjonalista w obrocie gospodarczym powinien być przygotowany na ryzyka typowe dla procesu budowlanego i zarządzać nimi w taki sposób, by dochować terminów umownych. Przerzucenie konsekwencji nieprawidłowego zarządzania procesem inwestycyjnym na konsumenta, który nie ma wpływu na sposób organizacji budowy jest niedopuszczalne i w konsekwencji, nie sposób odmówić zasadności wypłaty kary umownej z tego tytułu”.
Przede wszystkim należy każdorazowo analizować treść umowy deweloperskiej, jednakże w wielu przypadkach ten argument może okazać się całkowicie nieskuteczny. Ponadto to Deweloper powinien wykazać rzeczywisty wpływ wskazywanych okoliczności na konkretne opóźnienie- ciężar dowodu jest po stronie przedsiębiorcy i nie wystarczy ogólne powołanie się na trudną sytuację gospodarczą.
Obrona deweloperów przed zapłatą kary umownej za opóźnienie – niewielki zakres opóźnienia
Niektórzy deweloperzy, w ramach odpowiedzi na nasze wezwanie do zapłaty, argumentują, że przekroczenie terminu wynosiło jedynie kilka lub kilkanaście dni i z tego względu dochodzenie kary umownej jest nieskuteczne, a sama wysokość dochodzonego roszczenia jest, w tym kontekście, wygórowana.
Argument ten nie jest skuteczną linią obrony Dewelopera. Jeżeli strony przewidziały w umowie karę umowną za każdy dzień opóźnienia, to nawet stosunkowo krótkie przekroczenie terminu rodzi obowiązek jej zapłaty. Mechanizmem uprawniającym naliczanie kary umownej jest nadejście zdarzenia, z którego wynika kara umowna a nie odpowiednio długie opóźnienie dewelopera.
Niewielki rozmiar opóźnienia może natomiast pojawić się w kontekście ewentualnego miarkowania kary umownej przez sąd, ale nie oznacza automatycznie, że kara przestaje być należna. To deweloper będzie musiał wykazać, że kara jest rążąco wygórowana, co nie jest łatwym zadaniem w toku postępowania sądowego, w szczególności, iż mówimy o relacji konsument-przedsiębiorca.
Brak poniesienia przez nabywcę szkody w sprawach dotyczących kary umownej za opóźnienie od dewelopera
To jeden z częściej powtarzanych argumentów, który jednak nie znajduje oparcia w samej konstrukcji kary umownej, która jest zryczałtowanym odszkodowaniem.
Istotą kary umownej jest to, że wierzyciel nie musi wykazywać wysokości poniesionej szkody. Strony już na etapie zawierania umowy określają konsekwencje niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Na dodatek do przecież Deweloper przygotowuje projekt umowy deweloperskiej i wprowadza tam kary umownej o określonej wysokości oraz z oznaczonym mechanizmem ich naliczania.
Oznacza to, że deweloper nie może skutecznie odmówić zapłaty wyłącznie dlatego, że nabywca nie wynajmował mieszkania zastępczego albo nie wykazał konkretnych strat finansowych np. w postaci dodatkowych kosztów kredytu.
Argument o braku gotowości nabywcy do odbioru lokalu w sprawach o zapłatę kary umownej od dewelopera za opóźnienie
W niektórych sprawach deweloperzy twierdzą, że opóźnienie wynikało z zachowania samego nabywcy, który nie stawił się na odbiór lokalu, nie podpisał protokołu odbioru albo nie przystąpił do aktu notarialnego.
Ocena takiego zarzutu zawsze zależy od okoliczności konkretnej sprawy.
Jeżeli jednak deweloper sam nie był gotowy do wydania lokalu lub przeniesienia własności w terminie określonym w umowie, późniejsze zachowanie nabywcy nie zwalnia go z odpowiedzialności za wcześniejsze opóźnienie.
Kara umowna od dewelopera za opóźnienie jako rażąco wygórowana- miarkowanie kary umownej przez dewelopera
Wskazany argument został już częściowo przez nas omówiony powyżej. Przepisy pozwalają sądowi obniżyć wysokość kary umownej (tzw. miarkowanie), jeżeli jest ona rażąco wygórowana albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane.
Nie oznacza to jednak, że każda wysoka kara zostanie automatycznie obniżona. Sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, w tym:
- długość opóźnienia,
- wartość inwestycji,
- stopień naruszenia obowiązków przez dewelopera,
- funkcję dyscyplinującą kary umownej,
- interes obu stron.
Jeszcze jeden aspekt wymaga podkreślenia- to deweloper ustala wysokośc kary umownej w umowie. Oczywistym jest, że w dużej mierze są to postanowienia umowne, które nie były negocjowane przez strony, a jedynie zostały zaakceptowane przez nabywcę. W tym kontekście powoływanie się w ramach późniejszej relacji na nadmierność kar umownych- wprowadzonych przez samego dewelopera- nie wydaje się działaniem lojalnym z perspektywy dbałości o klienta.
W praktyce samo powołanie się na “rażące wygórowanie” nie jest wystarczające. Deweloper powinien wykazać, dlaczego w konkretnych okolicznościach kara prowadziłaby do oczywiście niesprawiedliwego rezultatu.
Skuteczne przedłużenie terminu jako podstawa do oddalenia roszczenia o zapłatę kary umownej za opóźnienie
Deweloperzy często wskazują, że termin wydania lokalu lub zawarcia umowy przenoszącej własność został zgodnie z umową przesunięty.
Tego rodzaju twierdzenie wymaga bardzo dokładnej analizy dokumentacji. Należy sprawdzić między innymi:
- czy umowa rzeczywiście przewidywała możliwość zmiany terminu,
- czy wystąpiły przesłanki umożliwiające jego przesunięcie,
- czy deweloper dochował wymogów formalnych przewidzianych w umowie (lub w ustawie deweloperskiej)
- czy poinformował nabywcę w odpowiednim czasie i we właściwej formie.
Brak spełnienia tych warunków może oznaczać, że termin nie został skutecznie zmieniony a tym samym deweloper nie będzie się mógł powoływac na takie twierdzenia w toku postępowania sądowego..
Analiza sprawy dotyczącej zapłaty kary umownej za opóźnienie od dewelopera
W praktyce nie istnieje jeden uniwersalny argument, który automatycznie zwalnia dewelopera z obowiązku zapłaty kary umownej. O skuteczności poszczególnych zarzutów decyduje przede wszystkim treść umowy deweloperskiej, przebieg realizacji inwestycji oraz zgromadzona dokumentacja. Jednakże podstawowym założeniem jest uznanie, że to Deweloper ma obowiązek tak ukształtować process inwestycyjny, aby przebiegł on terminowo oraz bez zakłóceń. Konsument- nabywca- ma prawo oczekiwać, że otrzyma swoje mieszkanie terminowo, tak jak i terminowo uiszcza cenę.
Z naszego doświadczenia wynika, że odmowa zapłaty kary umownej nie oznacza jeszcze, że roszczenie nabywcy jest bezzasadne. Wręcz przeciwnie, w większości spraw agrumentacja dewelopera jest bezzasadna i ma na celu wyłącznie odstraszenie nabywycy i zniechęcenie go do kierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Jeżeli deweloper odmówił zapłaty kary umownej za nieterminowe wydanie lokalu lub opóźnienie w przeniesieniu jego własności, warto poddać sprawę profesjonalnej analizie. Często już sama ocena zapisów umowy oraz argumentacji przedstawionej przez dewelopera pozwala określić realne szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń. Reprezentujemy klientów na każdym etapie sprawy, zapraszamy do kontaktu.
