Kancelaria odniosła sukces w sprawie dotyczącej dochodzenia roszczeń przez klientów, którzy nabyli nieruchomość obciążoną istotną wadą fizyczną w postaci niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych. Sąd Rejonowy zasądził na rzecz powodów zwrot części ceny, a Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych, w całości podzielając argumentację przedstawioną przez Kancelarię.
Stan faktyczny sprawy – wada gruntu ujawniona po zakupie nieruchomości
Sprawa dotyczyła małżonków, którzy kupili działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po rozpoczęciu przygotowań do budowy ujawniono, że grunt jest wadliwy. Działka posiada bowiem bardzo trudne warunki geologiczne, w tym warstwy nasypów niebudowlanych i torfów, co wykluczało posadowienie domu w standardowej technologii przewidzianej w ramach posiadanego projektu budowlanego.
W praktyce oznaczało to konieczność zastosowania posadowienia pośredniego, dodatkowych robót ziemnych, odwadniania oraz poniesienia istotnych kosztów ponad standardowy zakres inwestycji. Klienci Kancelarii nie zostali uprzednio poinformowani o tych okolicznościach, mimo że nieruchomość była oferowana jako działka budowlana.
Stanowisko sądu I instancji – odpowiedzialność sprzedawcy za działkę z problemami gruntowymi
Sąd Rejonowy uznał, że nieruchomość miała wadę fizyczną w rozumieniu art. 556(1) Kodeksu cywilnego ponieważ nie nadawała się do celu, do którego została kupiona, bez poniesienia dodatkowych, znacznych nakładów. Sąd podkreślił, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter obiektywny i nie zależy od winy ani wiedzy sprzedawcy.
Istotne było również to, że w toku postępowania wykazano brak możliwości bezpiecznego posadowienia budynku bez specjalistycznych robót oraz to, że wartość nieruchomości z wadą była niższa od ceny zapłaconej przez kupujących (co potwierdzili powołani w sprawie biegli). W konsekwencji sąd zasądził na rzecz powodów łącznie 70.000 zł wraz z należnymi odsetkami.
Apelacja pozwanych i stanowisko Kancelarii w zakresie odpowiedzialności sprzedawcy za wady gruntu nieruchomości
Pozwani zaskarżyli wyrok, kwestionując przede wszystkim istnienie wady, legitymację czynną powodów oraz ocenę dowodów. W odpowiedzi na apelację Kancelaria przedstawiła kompleksowe stanowisko, wykazując, że zarzuty pozwanych mają w istocie charakter polemiczny i nie podważają prawidłowych ustaleń sądu I instancji.
W piśmie apelacyjnym Kancelaria szczegółowo odniosła się do opinii biegłych, statusu powodów jako nabywców i uprawnionych do ochrony z rękojmi za wady nieruchomości, a także do tego, że możliwość wybudowania domu po zastosowaniu kosztownych rozwiązań technicznych nie usuwa wady fizycznej nieruchomości.
Przyjęta strategia procesowa obejmowała zarówno argumentację materialnoprawną, jak i precyzyjne wykazanie błędów w wywodzie strony przeciwnej, co pozwoliło skutecznie obronić korzystny wyrok.
Rozstrzygnięcie sądu odwoławczego – wygrany proces przez Kancelarię w sprawie odpowiedzialności sprzedawcy za działkę z problemami gruntowymi
Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutów apelacji i oddalił ją w całości. W praktyce sąd odwoławczy w znacznej mierze podzielił argumentację zawartą w odpowiedzi na apelację, potwierdzając prawidłowość ustaleń faktycznych i ocen prawnych przyjętych przez sąd I instancji.
Rozstrzygnięcie to potwierdza, że Kancelaria dobrała w tej sprawie trafną taktykę procesową i przedstawiła kompletne stanowisko, które zostało w pełni obronione na etapie apelacyjnym. Sąd II instancji utrzymał korzystne dla powodów rozstrzygnięcie, zasądzając jednocześnie koszty postępowania apelacyjnego.
Odpowiedzialność sprzedawcy za nieruchomość za wady gruntu
Orzeczenie ma istotne znaczenie dla nabywców nieruchomości budowlanych, zwłaszcza tam, gdzie rzeczywiste warunki gruntowe odbiegają od deklarowanego przeznaczenia działki. Potwierdza ono, że sprzedający nie może uchylać się od odpowiedzialności tylko dlatego, że inwestycja ostatecznie jest możliwa po poniesieniu dodatkowych kosztów.
Wyrok pokazuje również, że w sprawach o wady nieruchomości kluczowe znaczenie mają nie tylko dokumenty sprzedażowe, ale także właściwa i konsekwentna strategia procesowa.
W tej sprawie wspomniana strategia doprowadziła do uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia w obu instancjach.
Zapraszamy do kontaktu w sprawach dotyczących wad nieruchomości, odpowiedzialności sprzedawcy oraz roszczeń związanych z wadami gruntu.
Sprawę prowadzili r.pr. Łukasz Trzaskowski oraz r.pr. Łukasz Woyda.
