W ostatnim czasie obserwujemy bardzo duże zainteresowanie tematem związanym z dochodzeniem od deweloperów odszkodowania za zawyżony metraż mieszkania. Zainteresowanie to jest spowodowane przede wszystkim precedensowym wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2024 roku (sygn. akt IV Ca 1735/23), wydanym przez Sąd Okręgowy Warszawa–Praga w Warszawie, który może ukrócić praktyki doliczania powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkania, a także jest istotnym sygnałem dla innych sadów orzekających w sprawach przeciwko deweloperem. W niniejszym artykule postaramy się przybliżyć kwestię jak uzyskać odszkodowanie od dewelopera za zawyżony metraż mieszkania.
Jaka praktyka deweloperów została zakwestionowana przez Sąd?
W przytoczonym wyżej wyroku sąd potwierdził, że powierzchnia pod ścianami działowymi nie powinna być wliczana do metrażu mieszkania.
Poczynione wyżej rozważania prowadzą do wniosku, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrze w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu.
I tutaj powstaje pytanie, czy Deweloperzy prawidłowo stosowali tę normę, czy też próbowali ją interpretować w korzystny dla siebie (ale bezprawny!) sposób.
Z jednej bowiem strony w umowie wskazywana jest właściwa polska norma, a z drugiej – wbrew treści niniejszej normy – deweloper dolicza powierzchnię pod stałymi ściankami działowymi do metrażu. Czyli literalnie, w umowie deweloperskiej wszystko pozostaje zgodne z przepisami. Ale niestety stosowanie tej normy przez deweloperów odbiega już od prawidłowego jej rozumienia, gdzie doliczone do powierzchni użytkowej, za którą płaci nabywca, zostają metry kwadratowe pod ściankami działowym, które nie są demontowalne.
A skąd wiemy które ścianki działowe są demontowalne?
Można przekornie odpowiedzieć, że dla Deweloperów każda ścianka działowa jest demontowalna. Natomiast jest to twierdzenie, które w całości zakwestionował Sąd w powołanym powyżej wyroku. Niezależnie od tego, którą normę stosujemy, do powierzchni użytkowej nie można wliczać stałych ścianek działowych- ich demontaż do roboty budowlane, zmienia się konstrukcja lokalu, nadto nie można przecież ponownie wykorzystać materiału zastosowanego do postawienia takiej ścianki działowej.
Deweloperzy mogą doliczać do powierzchni użytkowej – przepierzenia, ścianki przesuwne lub inne łatwo demontowalne. Nie dotyczy to stałych ścianek działowych, nawet jeżeli są one postawione z użyciem karton-gipsu!
Tym samym praktyka deweloperów skutkowała zawyżeniem metrażu mieszkania i w konsekwencji nieuprawnionym podwyższeniem ceny. Biorąc pod uwagę znaczny wzrost cen mieszkań sprzedawanych przez deweloperów zawyżenie jego powierzchni użytkowej nawet o 1 m2 może prowadzić do naprawdę odczuwalnej straty finansowej. W szczególności jeżeli finansujemy nabycie lokalu z kredytu, gdzie cena za każdy metr powiększona jest o koszty zaciągniętego przez nas zobowiązania wobec banku. Niesprawiedliwość takiego działania deweloperów, w świetle marży deweloperów jawi się właściwie jako problem systemowy, który musi stać się przedmiotem oceny przez sądy cywilne w całym kraju.
Oczywiście dochodzi również do przypadków, w których w umowie deweloperskiej jest wskazana błędna polska norma i w efekcie deweloper w sposób nieuprawniony zawyża metraż mieszkania.
Istnieją także przypadku, gdy Deweloper wprowadza własną konstrukcję obliczania powierzchni użytkowej używając tzw. powierzchni rozliczeniowej, która jest wyższa od powierzchni użytkowej wskazanej w inwentaryzacji lokalu i tym samym w księdze wieczystej.
Podsumowując, poniżej 3. podstawowe przypadki kiedy deweloperzy nieprawidłowo obliczają powierzchnię użytkową sprzedawanego lokalu:
- Deweloper wskazuje w swojej dokumentacji prawidłową normę, ale nieprawidłowo ją stosuję, doliczając do powierzchni użytkowej m2 pod niedemontowalnymi ściankami działowymi
- Deweloper wskazuje w swojej dokumentacji wadliwą normę,
- Deweloper tworzy własną metodę obliczenia powierzchni użytkowej lokalu, często stosując pojęcie: „powierzchni rozliczeniowej”, co prowadzi do nieuprawnionego zawyżenia metrażu.
Chcesz zapoznać się z bardziej szczegółowymi zagadnieniami związanymi z odszkodowaniem za zawyżony metraż? Pobierz nasz bezpłatny przewodnik, gdzie zebraliśmy wiedzę specjalistów naszej kancelarii w formie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.
Przykładowa historia osoby która zapłaciła za zawyżony metraż
Wiemy już tym samym jakie praktyki stosują deweloperzy. Zapraszamy do zapoznania się z przykładową historią nabywcy lokalu od dewelopera:
- cena mieszkania: 600 000 zł,
- cena za m2: 12 000 zł,
- doliczone m2 pod ściankami działowymi: 2,5 m2
- zawyżona cena: 30 000 zł (2,5 x 12 000).
Podejrzewasz, że Twoja umowa zawiera niekorzystne dla Ciebie rozliczenie powierzchni użytkowej lub masz w lokalu ścianki działowe i chcesz zweryfikować, czy zapłaciłeś za powierzchnię z której nie korzystasz – skontaktuj się z nami! Zapewniamy bezpłatną i kompleksową analizę Twojej sprawy o odszkodowanie od dewelopera za zawyżony metraż.
Jak uzyskać odszkodowanie od dewelopera za zawyżony metraż mieszkania – działania krok po kroku
Jeżeli Twój przypadek jest podobny do przedstawionego przykładu, koniecznie powinieneś zgłosić się celem przeanalizowania przez Kancelarię Twojej umowy deweloperskiej oraz dokumentów technicznych lokalu.
Analiza umowy oraz dokumentów w sprawie o odszkodowanie za zawyżony metraż jest bezpłatna. W pierwszej kolejności zweryfikujemy, czy deweloper zastosował prawidłową normę oraz zapoznamy się z dokumentacją techniczną. Już na tym etapie dowiesz się jaka jest potencjalna korzyść finansowa, którą możesz uzyskać od Dewelopera.
Jeżeli wskazana analiza potwierdzi, iż deweloper mógł doliczyć do Twojego lokalu powierzchnię lokalu pod niedemotowalnymi ścinakami działowymi- pomożemy także zorganizować pomiar inżyniera budownictwa, a na terenie wielkopolski wykonamy go w pakiecie naszych usług przedsądowych.
Chcesz poznać naszą kompleksową ofertę w sprawie o odszkodowanie za zawyżony metraż? Napisz do nas.
Następnie w Twoim imieniu skierujemy do dewelopera kompleksowe i szczegółowe wezwanie do zapłaty. Zajmiemy się całą procedurą przedsądową i przeprowadzimy Cię przez sprawę od A do Z. Poniżej graficzne przedstawienie działań, które podejmiemy w Twojej sprawie:
Zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami z zakresu sporów z deweloperami!
Chcesz nas poznać? Zapoznaj się z doświadczeniem i specjalizacją naszych wspólników!
