Projekt planu ogólnego gminy Dobryszyce przewidywał dla nieruchomości naszego klienta dwa odmienne przeznaczenia. Działka, położona pomiędzy dwiema drogami i w sąsiedztwie istniejącej zabudowy jednorodzinnej, została jedynie częściowo objęta strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) oraz obszarem uzupełnienia zabudowy (OUZ). Większą część terenu zakwalifikowano natomiast jako strefę otwartą (SO). Kluczowym celem sprawy była więc zmiana strefy otwartej na rozwiązanie odpowiadające faktycznemu położeniu i funkcji nieruchomości.
Dlaczego poszerzenie strefy SJ było istotne?
Klient nabył nieruchomość z zamiarem realizacji domu jednorodzinnego. Już wcześniej uzyskał dla niej decyzję o warunkach zabudowy, potwierdzającą możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej. Podział jednej funkcjonalnej nieruchomości na część objętą strefą SJ i OUZ oraz znacznie większą część objętą strefą otwartą ograniczał możliwość racjonalnego wykorzystania gruntu.
Strefa otwarta jest co do zasady przeznaczona dla terenów, które nie powinny być rozwijane zabudową – przykładowo ze względu na ich rolniczy, leśny, przyrodniczy lub krajobrazowy charakter. W tej sprawie nieruchomość znajdowała się jednak w strukturze osadniczej, pomiędzy drogami, z dostępem do infrastruktury oraz w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Nie stanowiła zatem izolowanego terenu otwartego, lecz naturalną lukę w istniejącej zabudowie.
Analiza dokumentacji planistycznej: argumenty za zmianą strefy otwartej
Przygotowując uwagi do projektu planu ogólnego, przeprowadziliśmy szczegółową analizę dokumentacji planistycznej, w tym uzasadnienia projektu oraz prognozy oddziaływania na środowisko. Punktem wyjścia było wykazanie, że sposób wyznaczenia strefy SJ i granic OUZ na części nieruchomości potwierdzał jej mieszkaniowy potencjał. Skoro fragment działki został uznany za odpowiedni dla zabudowy jednorodzinnej, należało zbadać, czy istnieją racjonalne przesłanki, aby pozostałą część potraktować odmiennie.
W uwagach wskazaliśmy w szczególności, że:
- nieruchomość stanowiła lukę w zwartej strukturze osadniczej, a jej zabudowa nie prowadziłaby do rozpraszania zabudowy na nowe tereny;
- obowiązująca decyzja WZ potwierdzała wcześniej ustaloną funkcję mieszkaniową i była ważnym elementem oceny historycznego oraz prawnego kontekstu nieruchomości;
- działka znajdowała się pomiędzy drogami, posiadała dostęp komunikacyjny i możliwość korzystania z istniejącej infrastruktury;
- objęcie tylko części działki strefą SJ i OUZ, przy pozostawieniu większości w SO, było niespójne z funkcjonalną całością nieruchomości;
- z dokumentów środowiskowych nie wynikały szczególne ograniczenia uzasadniające pozostawienie większej części gruntu w strefie otwartej – teren nie był lasem, obszarem cennym przyrodniczo, obszarem Natura 2000 ani obszarem szczególnego zagrożenia powodzią;
- postulowane poszerzenie SJ i OUZ odpowiadało przyjętej przez gminę metodologii rozszerzania terenów gotowych do rozwoju zabudowy, położonych przy istniejących terenach zurbanizowanych.
Uwagi do planu ogólnego i częściowe uwzględnienie stanowiska Klienta
W toku konsultacji społecznych przygotowaliśmy uwagi do projektu planu ogólnego. Nie ograniczyliśmy się do ogólnego wniosku o zmianę klasyfikacji gruntu. Argumentacja została oparta na zestawieniu granic projektowanych stref z rzeczywistym układem dróg, zabudowy sąsiedniej, istniejącym uzbrojeniem, decyzją WZ oraz kryteriami przyjętymi przez samą gminę przy wyznaczaniu strefy SJ i obszaru uzupełnienia zabudowy.
Rezultatem było zwiększenie zasięgu obszaru uzupełnienia zabudowy oraz poszerzenie strefy SJ na nieruchomości klienta. Dzięki temu ograniczono negatywne skutki pierwotnie wyznaczonej strefy otwartej i lepiej dostosowano projekt planu ogólnego do rzeczywistych uwarunkowań działki.
Sprawa z gminy Dobryszyce pokazuje, że zmiana strefy otwartej może być uzasadniona, gdy projekt planu ogólnego nie odzwierciedla faktycznej funkcji nieruchomości ani lokalnej struktury zabudowy. Szczególne znaczenie ma analiza całego kontekstu: istniejącej zabudowy, układu dróg, dostępu do infrastruktury, dokumentów planistycznych, ograniczeń środowiskowych oraz wydanych wcześniej decyzji WZ.
Dobrze przygotowane uwagi do planu ogólnego nie powinny sprowadzać się do deklaracji właściciela, że chce budować. Ich skuteczność zależy od merytorycznego wykazania, że poszerzenie strefy SJ i OUZ jest zgodne z założeniami polityki przestrzennej gminy, ogranicza rozpraszanie zabudowy oraz pozwala racjonalnie wykorzystać już istniejącą infrastrukturę.
