Nowe zasady planowania przestrzennego – co powinno wiedzieć inwestor i właściciel nieruchomości?
Reforma systemu planowania przestrzennego wprowadziła do polskiego porządku prawnego plan ogólny gminy, który docelowo zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zmiana ta ma istotne znaczenie nie tylko dla samorządów, ale przede wszystkim dla inwestorów, deweloperów oraz właścicieli nieruchomości, ponieważ bezpośrednio wpływa na możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest plan ogólny, jaką pełni funkcję oraz w jaki sposób oddziałuje na procedurę wydawania warunków zabudowy.
Czym jest plan ogólny gminy?
Plan ogólny to akt planowania przestrzennego o charakterze obligatoryjnym, uchwalany dla całego obszaru gminy. W związku z tym, że plan ogólny jest aktem prawa miejscowego to wiąże organ administracji publicznej przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz, co jest nowością w naszym systemie prawnym, przy wydawaniu decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy.
Plan ogólny określa m.in.:
- strefy planistyczne (np. zabudowy mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej)- wraz ze wskazaniem profilu podstawowego oraz dodatkowego,
- wskaźniki urbanistyczne (zabudowy) dla poszczególnych stref,
- standardy urbanistyczne w zakresie dostępności do infrastruktury społecznej
Warunki zabudowy – istota decyzji
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana w sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stanowi ona podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę i określa m.in.:
- funkcję planowanej inwestycji,
- parametry zabudowy,
- sposób zagospodarowania terenu.
Dotychczas kluczowe znaczenie miało spełnienie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa oraz dostęp do drogi publicznej i infrastruktury technicznej. Reforma planowania przestrzennego i wprowadzenie planu ogólnego gminy znacząco zmienia ten mechanizm. Warto podkreślić, że dawne studium nie mogło być podstawą do odmowy wydania warunków zabudowy, co wielokrotnie było krytykowane przez Gminy, gdyż realnie pozbawiało to organy gminy faktycznego władztwa planistycznego. Z drugiej strony takie podejście do sposobu gospodarowania dawało rzeczywiste prawo do zabudowy nieruchomości, co przy obecnym ukształtowaniu regulacji dotyczących planu ogólnego pozostaje wątpliwe.
Wpływ planu ogólnego na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy
1. Obszar uzupełnienia zabudowy a warunki zabudowy
Po wejściu w życie planu ogólnego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Oznacza to, że nawet jeśli inwestycja spełniałaby klasyczne przesłanki (np. dobre sąsiedztwo), brak wprowadzenie obszaru uzupełnienia zabudowy uniemożliwi wydanie warunków zabudowy. Jest to największa zmiana w myśleniu o decyzji o warunkach zabudowy od lat i będzie ona wpływała na status wielu działek, które przed wejściem w życie planu ogólnego podlegałyby zabudowie.
Brak wprowadzenia przez gminę obszaru uzupełnienia zabudowy spowoduje, że zagospodarowanie działki będzie możliwe wyłącznie dla terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
2. Ograniczenie uznaniowości organów
Plan ogólny wprowadza sztywne ramy planistyczne, które ograniczają swobodę interpretacyjną organów administracji. Decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z ustaleniami planu ogólnego, w szczególności w zakresie przyjętej strefy planistycznej.
Jest to kolejny warunek utrudniający uzyskanie warunków zabudowy- to Gmina będzie decydować o przeznaczeniu całości swojego terytorium
Co istotne plan ogólny gminy nie może zawierać tzw. „białych plam”. To oznacza, że każda działka w gminie musi być objęta którąś z przyjętych przez ustawodawcę stref planistycznych (opisanych i uszczegółowionych poprzez wskazanie profili podstawowych i dodatkowych)
Zaskarżalność planu ogólnego gminy
Jako akt prawa miejscowego, plan ogólny podlega bezpośredniej kontroli sądowo-administracyjnej. Oznacza to, że może zostać zaskarżony do wojewódzkiego sądu administracyjnego przez podmioty, których interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone jego ustaleniami.
W ramach kontroli legalności sąd administracyjny bada m.in.:
- zgodność planu ogólnego z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- formalne aspekty uchwalenia planu ogólnego (czy zostały tutaj zachowane regulacje ustawowe)
- prawidłowość wyznaczenia stref planistycznych i ograniczeń zabudowy,
- proporcjonalność ingerencji w prawo własności skarżącego.
W przypadku stwierdzenia istotnych naruszeń prawa sąd może stwierdzić nieważność planu ogólnego w całości lub w części, tym samym „naprawiając” wadliwe prawo uchwalone przez gminę.
Możliwość zaskarżenia planu ogólnego ma szczególne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, których grunty nie zostały objęte obszarem uzupełnienia zabudowy lub gdy wprowadzona strefa planistyczna wyklucza takową zabudową.
Podsumowanie – plan ogólny a wydawanie decyzji o warunkach zabudowy
Plan ogólny staje się kluczowym instrumentem kształtowania polityki przestrzennej gminy i jednocześnie istotnym aspektem warunkującym możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny gminy może prowadzić do istotnego ograniczenia możliwości uzyskania warunków zabudowy po jego wejściu w życie.
Tym samym właściciele działek powinni być aktywni w toku procedury uchwalenia planu ogólnego gminy, w szczególności weryfikując, czy dana nieruchomość znajduje się w obszarze dopuszczonym do zabudowy w planie ogólnym, a także jaka strefa planistyczna została przyjęta w planie ogólnym.
Jeżeli rozwiązania zaproponowane przez gminę nie są satysfakcjonujące to właścicielowi nieruchomości przysługują prawa związane z możliwością zaskarżenia planu ogólnego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Wsparcie kancelarii prawnej w sprawach dotyczących planu ogólnego i decyzji o warunkach zabudowy
Kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie prawne w zakresie:
- analizy planów ogólnych i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
- składania uwag oraz udział w konsultacjach społecznych w toku procedur uchwalania planów ogólnych,
- oceny możliwości uzyskania warunków zabudowy, w szczególności w kontekście treści planu ogólnego gminy,
- reprezentacji w postępowaniach administracyjnych i sądowo-administracyjnych, w szczególności w zakresie zaskarżania planu ogólnego gminy,
- doradztwa inwestycyjnego obejmujące zakup oraz sprzedaż nieruchomości,
W przypadku pytań lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu z kancelaria.
