Samowola budowlana potrafi „wyjść” na jaw w najmniej spodziewanym momencie: przy sprzedaży nieruchomości, kontroli nadzoru budowlanego, sporze z sąsiadem albo przy planowanej rozbudowie. Czasem chodzi o dom wybudowany bez wymaganych formalności, czasem o pozornie drobną dobudówkę, taras czy przebudowę wykonaną „po cichu” – ale skutki mogą być bardzo poważne. W skrajnym scenariuszu sprawa kończy się nakazem rozbiórki, a po drodze pojawiają się koszty i stres związany z postępowaniem przed organami. Na szczęście w polskim prawie budowlanym istnieje procedura umożliwiająca legalizację samowoli budowlanej, jednakże pod pewnymi warunkami.
Czym jest samowola budowlana?
Samowola budowlana to zbiorcze określenie stosowane od obiektów, które zostały wykonane bez wymaganej dokumentacji technicznej oraz zgody urzędu (np. bez pozwolenia na budowę, bez wymaganego zgłoszenia, mimo sprzeciwu organu) albo z naruszeniem reżimu nadzoru budowlanego.
Samowolę budowlaną określają przede wszystkim przepisy ustawy Prawo budowlane:
- art. 48 – dotyczy obiektu w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę,
- art. 49b – dotyczy obiektu wykonanego bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu,
- art. 50–51 – regulują wstrzymanie robót i tzw. postępowanie naprawcze (np. gdy roboty prowadzi się niezgodnie z prawem / w sposób wymagający interwencji nadzoru; nie zawsze chodzi o „budowę od zera” – często o sposób prowadzenia robót i doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem).
Czym jest legalizacja samowoli budowlanej?
Legalizacja samowoli budowlanej to administracyjne uregulowanie sytuacji polegającej na doprowadzeniu formalności związanych z nielegalnie postawionym obiektem do zgodności z prawem (np. z przepisami techniczno-budowlanymi i ustaleniami planistycznymi). Dzięki temu organ może dopuścić utrzymanie obiektu i odstąpić od jego rozbiórki.
Podstawy prawne pozwalające na legalizację samowoli budowlanej to przede wszystkim art. 48 Prawa budowlanego oraz dalsze przepisy regulujące tok i skutki legalizacji, w tym art. 49 (m.in. mechanizm sprawdzenia spełnienia wymagań i opłata legalizacyjna) oraz kolejne przepisy w tym rozdziale.
Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach
Polskim prawie funkcjonuje tzw. uproszczona legalizacja samowoli budowlanej, która do końca 2025 roku dawała możliwość legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach do zakończenia budowy. Obecnie, na bazie nowelizacji Prawa budowlanego, która weszła w życie z dniem 7 stycznia 2026 roku, w przypadku robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym, został wprowadzony termin 10 lat. Tym samym uproszczona legalizacja dotyczy już nie tylko budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę (na tym tle powstawały liczne wątpliwości interpretacyjne) ale także robót budowlanych wykonanych niezgodnie z zatwierdzonym projektem.
Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej
Uproszczone postępowanie legalizacyjne to szczególny tryb „ratunkowy” dla tzw. starych samowoli budowlanych. Jest to procedura prowadzona przez nadzór budowlany, która pozwala – pod określonymi warunkami – zalegalizować obiekt wybudowany bez formalności, jeśli od zakończenia budowy minęło odpowiednio dużo czasu, tj. co najmniej 20 lat.
Podstawą jest uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej jest Prawo budowlane, w szczególności art. 49f–49i. W odróżnieniu od klasycznej legalizacji samowoli budowlanej, gdzie duży nacisk kładzie się m.in. na kwestie formalno-projektowe i (często) wiąże się to z opłatą legalizacyjną, w trybie uproszczonym ciężar został położony na inne aspekty. Kluczowe staje się bezpieczeństwo użytkowania i podstawowa dokumentacja potwierdzająca stan oraz położenie obiektu. Dodatkowo, legalizacja w trybie uproszczonym nie wiąże się z opłatą legalizacyjną.
Choć ustawa mówi o wszczynaniu postępowania przez organ po stwierdzeniu samowoli, w praktyce istnieje ścieżka wnioskowa – np. przez formularz PB-15 w e-Budownictwie (GUNB), co bywa użyteczne, gdy właściciel chce uporządkować stan prawny obiektu.
Potrzebna są trzy podstawowe dokumenty legalizacyjne:
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza,
- ekspertyza techniczna osoby z odpowiednimi uprawnieniami – ma wykazać, czy obiekt nie stwarza zagrożenia i czy pozwala na bezpieczne użytkowanie zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Legalizacja samowoli budowlanej – przedawnienie
Uproszczone postępowanie legalizacyjne często mylnie nazywa się przedawnieniem samowoli budowlanej. W praktyce nie jest to „przedawnienie samowoli”, tylko szczególny, łagodniejszy tryb jej uregulowania.
Prawo budowlane nie przewiduje terminu, po którym samowola budowlana staje się „legalna sama z siebie” tylko dlatego, że upłynął czas. Po 20 latach (lub 10 latach w zakresie powyżej opisanym) nie „przepada” możliwość działania organu – zmienia się raczej ścieżka postępowania.
Osobną kwestią jest kara za naruszenie przepisów. Obecnie samowola budowlana jest co do zasady wykroczeniem na gruncie Prawa budowlanego – art. 93. Odsyła on do z Kodeksu wykroczeń – z którego wynika, że karalność wykroczenia ustaje po 1 roku od popełnienia, a jeśli w tym czasie wszczęto postępowanie – po 2 latach. (art. 45 k.w.)
Oznacza to, że grzywna za wykroczenie może się przedawnić, ale to nie „legalizuje” obiektu i nie blokuje działań nadzoru w administracyjnym trybie Prawa budowlanego.
Kary za samowolę budowlaną
Jeżeli zostanie stwierdzona samowola organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem roboty budowlane – na podstawie art. 50 Prawa budowlanego.
Przy budowie bez wymaganego pozwolenia organ może wydać nakaz rozbiórki budynku, na podstawie art. 48 Prawa budowlanego.
Prawo budowlane przewiduje także odpowiedzialność za wykonywanie robót budowlanych z naruszeniem przepisów. Najczęściej wskazuje się art. 93 Prawa budowlanego, który przewiduje karę grzywny. Wymiar grzywny odbywa się według ogólnych zasad dla wykroczeń, ale kluczowe jest to, że grzywna nie „legalizuje” obiektu – niezależnie od niej nadzór może prowadzić postępowanie administracyjne.
Koszt legalizacji samowoli budowlanej
Koszt legalizacji „samowoli budowlanej” zależy przede wszystkim od tego, w jakim trybie będzie prowadzona sprawa (zwykła legalizacja vs uproszczona „po 20 latach”) oraz jaki to obiekt (kategoria i wielkość).
Dla obiektu, który wymagał pozwolenia na budowę albo należy do części obiektów z art. 29 ust. 1 pkt 1–3, opłatę wylicza się wg mechanizmu z art. 59f, opłata = 50 × s × k × w, gdzie s = 500 zł, a k i w to współczynniki (kategorii i wielkości) z załącznika do ustawy.
Dla wielu obiektów realizowanych „na zgłoszenie” / w reżimie art. 29 prawa budowlanego ustawodawca przewidział kwoty stałe: 5 000 zł i 2 500 zł.
Dla samowoli, której budowę zakończono co najmniej 20 lat temu, jest uproszczone postępowanie legalizacyjne (art. 49f–49i). W tym trybie co do zasady mówi się o zwolnieniu z opłaty legalizacyjnej.
Niezależnie od trybu, prawie zawsze pojawiają się koszty przygotowania wymaganych dokumentów. W uproszczonej legalizacji ustawa wprost wymaga m.in.:
- geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej,
- ekspertyzy technicznej osoby z uprawnieniami,
- plus oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością.
W „zwykłej” legalizacji bardzo często dochodzą też koszty typu projekt budowlany / inwentaryzacja architektoniczna, ewentualne opracowania branżowe, opinie/uzgodnienia – i to bywa istotna część budżetu, który należy przeznaczyć na legalizację obiektu.
Pomoc w legalizacji samowoli budowlanej
Legalizacja samowoli budowlanej to procedura, która pozwala uporządkować stan prawny obiektu wzniesionego lub przebudowanego z naruszeniem przepisów. Często jest to jedyna droga by uchronić się przed rozbiórką. Nasza Kancelaria od wielu lat pomaga właścicielom nieruchomości w problemach prawnych ich budynków i gruntów. Pomoc prawną w legalizacji samowoli budowlanej rozpoczynamy od wstępnej analizy ryzyk i możliwych scenariuszy, przez przygotowanie strategii legalizacji i niezbędnych wniosków oraz pism procesowych, aż po udział w postępowaniach przed organami nadzoru budowlanego i w toku spraw sądowo-administracyjnych. Wszystko po to, aby skutecznie doprowadzić do trwałej legalizacji samowoli budowlanej.
