Nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, które wejdą w życie w 2026 r., wprowadzą istotne zmiany również w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Mogą one znacząco wpłynąć na plany właścicieli nieruchomości gruntowych oraz osób planujących budowę. Warto wiedzieć, co zmieni się w najbliższych miesiącach, aby lepiej przygotować się do nowych zasad.
Czym jest decyzja o warunkach zabudowy?
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku gruntów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest ona niezbędna, aby można było wnioskować o pozwolenie na budowę.
Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją administracyjną. Decyzja ta określa:
- rodzaj inwestycji,
- warunki i zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
- zasady ochrony środowiska i zdrowia ludzi, a także dziedzictwa kulturowego i zabytków wraz z dobrami kultury współczesnej,
- zasady obsługi w zakresie infrastruktury komunikacyjnej i technicznej,
- wymogi dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
- zasady ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych.
Decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać analizę urbanistyczną. Określa ona m.in.:
- szerokość elewacji frontowej,
- geometrię dachu.
Jest więc dokumentem wskazującym inwestorowi lub właścicielowi nieruchomości możliwości zagospodarowania konkretnej działki. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W przypadku tzw. terenów zamkniętych leży to w gestii wojewody.
Zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy od 2026 r.
Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadziła istotne modyfikacje, o których powinni wiedzieć właściciele działek oraz osoby planujące budowę domu na obszarach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprawdź, czego dokładnie dotyczą.
Obowiązek ustalenia nowych planów ogólnych przez gminy
Do 30 czerwca 2026 r. każda gmina jest zobowiązana do uchwalenia nowego dokumentu planistycznego, czyli tzw. planu ogólnego. Zastąpi on studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plan ogólny różni się od wspomnianego dokumentu układem oraz szczegółowością. Będzie on dodatkowo aktem prawa miejscowego, a to oznacza, że jego postanowienia będą obowiązujące zarówno dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i warunków zabudowy. Głównym celem planu jest wydzielenie stref planistycznych, a każdej działce zostanie przypisana jedna z 13 stref. Wśród nich można wymienić m.in.:
- SW – strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
- SJ – strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
- SZ – strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową,
- SP – strefę gospodarczą.
Wszystkie decyzje o warunkach zabudowy wydane po 1 lipca 2026 r. będą musiały być zgodne z planem ogólnym. To duża zmiana, gdyż do tej pory decyzje o warunkach zabudowy nie były uzależnione od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Co to oznacza dla właścicieli działek budowlanych? Jeśli znajdą się one w strefie z zakazem budowy, stracą możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym rozpoczęcia inwestycji.
| Ważne! Nowe przepisy, które wejdą w życie w 2026 r., nie unieważnią wydanych już decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to również dokumentów, które właściciele gruntów uzyskają przed uchwaleniem przez gminę planu ogólnego. |
Decyzje o warunkach z terminem ważności
Aktualnie decyzje o warunkach zabudowy są wydawane bezterminowo. Od 1 stycznia 2026 r. dokumenty te będą ważne jedynie przez okres 5 lat od dnia, w którym stały się one prawomocne. Jeśli w tym czasie właściciel działki nie złoży pozwolenia na budowę, będzie musiał ponownie ubiegać się o wydanie decyzji.
Co powinni zrobić właściciele działek przed wejściem w życie zmian w przepisach?
Właściciele działek, które nie są objęte MPZP, powinni niezwłocznie złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Warto bliżej przyjrzeć się trzem możliwym scenariuszom:
- decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana przed 1 stycznia 2026 r. – to najkorzystniejsze rozwiązanie, gdyż wiąże się z bezterminową decyzją. Uchwalenie nowego planu ogólnego przez gminę nie zmieni wydanych warunków, a więc nie zagrozi planowanemu przedsięwzięciu. Trzeba jednak mieć na uwadze to, że nowy dokument planistyczny może zostać ustalony wcześniej – 30 czerwca 2026 r. jest bowiem terminem ostatecznym. Warto więc nie zwlekać ze złożeniem wniosku;
- decyzja o warunkach zabudowy stanie się prawomocna między 1 stycznia a 30 czerwca 2026 r. – wydany dokument będzie ważny przez 5 lat, ale działki nie obejmą ustalenia wynikającego z planu ogólnego (o ile nie zostanie on uchwalony przed 30 czerwca 2026 r.). Jeśli jednak decyzja wygaśnie, a inwestycja nie zostanie zrealizowana, przy wydawaniu kolejnego dokumentu zostaną uwzględnione jego założenia. Jeżeli działka będzie objęta zakazem budowy, nie będzie można rozpocząć budowy;
- decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana do 30 czerwca 2026 r. – właściciel działki uzyska ją tylko wtedy, gdy umożliwi to plan ogólny.
Ze względu na wzmożone zainteresowanie inwestorów uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz dużą liczbą wniosków, czas oczekiwania na decyzję może być znacznie dłuższy niż dotychczas. Warto zrobić to jak najszybciej, aby zwiększyć szanse na jego rozpatrzenie jeszcze przed końcem roku.
Zapraszamy do skorzystania z usług naszej kancelarii specjalizującej się w kwestiach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Oferujemy m.in. analizę stanu prawnego nieruchomości oraz reprezentację w toku procedur. Skontaktuj się z nami i zaufaj naszemu doświadczeniu.
