Jeszcze do niedawna w wielu sporach o urządzenia przesyłowe na cudzych działkach przedsiębiorstwa przesyłowe broniły się wskazując na zasiedzenie służebności przesyłu. Fakt ten często rozstrzygał o tym, czy właściciel otrzyma wynagrodzenie za służebność lub czy uda się przestawić słup, czy też właściciel nieruchomości pozostanie z infrastrukturą i bez realnego wpływu na korzystanie z części nieruchomości obciążonej infrastrukturą przedsiębiorstwa energetycznego. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. zakwestionował dotychczasową praktykę, która wliczała do okresu zasiedzenia czas sprzed 2008 r. Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?
Czym jest zasiedzenie służebności przesyłu?
Zasiedzenie służebności przesyłu to sposób nabycia (przez przedsiębiorcę przesyłowego) prawa do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie potrzebnym do działania urządzeń przesyłowych, takich jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy sieci telekomunikacyjne. W praktyce oznacza to stan faktyczny, w którym przedsiębiorstwo przesyłowe faktycznie i nieprzerwanie korzysta z gruntu w określony sposób (np. posiada i utrzymuje i eksploatuje linię), a właściciel przez długi czas temu się nie sprzeciwia lub nie przerywa tego stanu. Po spełnieniu ustawowych przesłanek (szczególnie istotny jest tu upływ czasu) może dojść do „utrwalenia” tego prawa w drodze zasiedzenia.
Zasiedzenie służebności przesyłu – ile lat potrzeba?
Żeby zasiedzenie służebności przesyłu było możliwe kluczowe są m.in. czas posiadania oraz to czy było ono wykonywane w dobrej albo złej wierze. Wpływa to bowiem na długość wymaganego okresu.
Czas zasiedzenia służebności przesyłu wynika przede wszystkim z przepisów Kodeksu cywilnego. Sama służebność przesyłu jest uregulowana w art. 305¹–305⁴ k.c., z kolei „mechanizm” zasiedzenia opiera się na art. 292 k.c. (dotyczącym zasiedzenia służebności gruntowej) oraz na art. 172 k.c., który zawiera informacje o długości terminów.
Finalnie, do zasiedzenia służebności przesyłu potrzeba 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze.
Zasiedzenie służebności przesyłu Trybunał Konstytucyjny
Wszystko zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16), który zakwestionował dotychczasową metodę wskazują, że niedopuszczalne jest praktyka stwierdzania służebności gruntowej odpowiadającej swoją treścią służebności przesyłu tj. wliczania do zasiedzenia daty wcześniejszej niż 3 sierpnia 2008 r. (dzień wejścia w życie przepisów, które wprost wprowadziły do Kodeksu cywilnego służebność przesyłu).
Trybunał Konstytucyjny zanegował dotychczasową wykładnię m.in. 292 k.c. w zw. Z m.in. 285 § 1–2 k.c., która pozwalała przedsiębiorstwom przesyłowym doliczyć czas sprzed 3 sierpnia 2008 r. i zasiedzieć służebność gruntową „odpowiadającą treścią służebności przesyłu” w sytuacji, gdy nie było żadnej decyzji administracyjnej ograniczającej własność. Trybunał Konstytucyjny uznał, że takie „ustanowienie” prawa w drodze wykładni prowadzi do nieproporcjonalnej ingerencji w własność i omija konstytucyjny standard nakazujący by ograniczenia własności miały ustawową podstawę i zasadniczo nie mogą działać jak „bezpłatne wywłaszczenie”.
Od kiedy liczyć zasiedzenie służebności przesyłu?
W sprawach, w których przedsiębiorstwo nie ma umowy z właścicielem i nie ma decyzji wywłaszczeniowej/ograniczającej, Trybunału Konstytucyjnego w praktyce ukróca możliwość zaliczania okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r. na potrzeby zasiedzenia tak rozumianego prawa. Skoro instytucja służebności przesyłu została wprowadzona do kodeksu właśnie wtedy, to najwcześniejszym punktem startu biegu terminu jest 3 sierpnia 2008 r. W konsekwencji – przy standardowych terminach 20/30 lat – pierwsze zasiedzenie liczone od tej daty mogłoby nastąpić najwcześniej 3 sierpnia 2028 r. (w przypadku dobrej wiary) albo 3 sierpnia 2038 r. (w przypadku zła wiara).
Zasiedzenie służebności przesyłu aktualne stanowisko Sądu Najwyższego
W praktyce spory o zasiedzenie służebności przesyłu najczęściej dotyczą nie tego, czy jest to 20 czy 30 lat, tylko od kiedy liczyć bieg zasiedzenia służebności przesyłu. Do grudnia 2025 roku, przy obliczaniu zasiedzenia służebności przesyłu, datą od której liczono zasiedzenie była data ich faktycznego ustanowienia na nieruchomości.
Na dziś (luty 2026) nie ma jednej, „zamykającej temat” uchwały w składzie 7 sędziów, która ostatecznie ujednoliciłaby linię orzeczniczą w sprawie doliczania okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r. do zasiedzenia służebności przesyłu.
Jednak w najnowszych orzeczeniach widać wyraźny zwrot w stronę poglądu, że przed 3 sierpnia 2008 r. nie mógł biec termin zasiedzenia służebności przesyłu. W postanowieniu z 5 lutego 2025 r., II CSKP 2313/22, Sąd Najwyższy wprost wskazał, że koncepcja „służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu” w okresie 1965–2008 i doliczanie takiego posiadania narusza zakaz działania prawa wstecz (m.in. 3 k.c.), a więc „przed nowelizacją… nie mógł biec termin zasiedzenia” tak rozumianego prawa. Podobny kierunek potwierdza m.in. postanowienie z 4 grudnia 2024 r., II CSKP 1920/22, które „podziela pogląd przeciwny” wobec dawnej dominującej linii i odwołuje się do argumentacji z III CZP 108/22. W samym uzasadnieniu postanowienia z 13 lutego 2025 r., II CSKP 561/24 Sąd Najwyższy omawia tę historyczną linię (m.in. uchwały III CZP 89/08 i III CZP 18/13), a zarazem pokazuje, że temat stał się sporny i został skierowany do rozważenia w większym składzie (III CZP 9/25).
Odszkodowanie również za kabel energetyczny na działce
W tym miejscu wskazać należy, że roszczenie wobec przedsiębiorcy przesyłowego można mieć również w sytuacji, gdy urządzenie przesyłowe nie jest fizycznie połączone z gruntem np. kabel energetyczny przebiegający przez działkę, który uniemożliwia w pełni jej wykorzystanie. W przypadku służebności przesyłu istotą sprawy są typowe elementy infrastruktury sieciowej, np. słupy i linie elektroenergetyczne (niskie/średnie/wysokie napięcie), kable energetyczne i telekomunikacyjne, gazociągi, ropociągi, ciepłociągi, a także kanalizację i inne rurociągi wraz z urządzeniami towarzyszącymi, takimi jak studzienki, przepompownie oraz skrzynki i szafki techniczne.
Jak liczyć wynagrodzenie za zasiedzenie służebności przesyłu?
Nowe zasady obliczania zasiedzenia służebności przesyłu wielokrotnie przesądzać będą spór na korzyść właściciela nieruchomości. Jeśli zatem okres potrzebny na zasiedzenie nie dopełnił się, a urządzenia przesyłowe stoją na działce bez umowy czy pozwolenia, to właścicielowi działki przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości i ustanowienie służebności przesyłu.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Zajmijmy się nim jako pierwszym, bo dotyczy wynagrodzenia za okres „wstecz”, zanim tytuł prawny powstał. Roszczenie opieramy na art. 224–225 k.c.
Wycena bywa robiona podobnie jak „czynsz” za korzystanie. Rynkową stawkę z korzystania z pasa gruntu (albo pośrednio stawkę wynikową z wartości gruntu i stopy kapitalizacji), mnożymy przez powierzchnię, która zabrana jest pod urządzenie przesyłowe (pas/strefę potrzebną dla urządzeń oraz prawa dostępu) i czas jaki upłynął.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Podstawą jest art. 305² k.c., który mówi o ustanowieniu służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.
W oparciu o zakres służebności (pas/strefę potrzebną dla urządzeń oraz prawa dostępu) oraz ograniczenia nieruchomości (np. zakazy zabudowy w pasie, utrudnienia w uprawie/korzystaniu, ryzyka i uciążliwości eksploatacyjne) rzeczoznawca wycenia ekwiwalent ograniczenia prawa własności.
Sąd Najwyższy akcentował, że co do zasady jest to wynagrodzenie jednorazowe, obejmujące „szkody i niedogodności” związane z posadowieniem i eksploatacją urządzeń przesyłowych.
Spadek wartości nieruchomości
W tle pozostaje również roszczenie o spadek wartości nieruchomości, która została zajęta przez urządzenia przesyłowe.
Z uwagi na złożoną metodologię wyliczania wynagrodzenia, w każdym z tych przypadków, warto zwrócić się o pomoc do radcy prawnego wyspecjalizowanego w sprawach o zasiedzenie służebności przesyłu i związane z nim roszczenia. Radca prawny potrafi prawidłowo ocenić stan prawny nieruchomości, pomoże też wskazać sposoby wyliczenia należnego odszkodowania i wskaże możliwości jakie mamy w starciu z przedsiębiorstwem przesyłowym. Przekazując sprawę na ręce radcy prawnego zdejmujemy z siebie ciężar kontaktów z przedsiębiorcą przesyłowym, negocjacji lub ewentualnego sporu w sądzie, który może w naszym imieniu prowadzić.
