Zakup mieszkania od dewelopera to dla wielu osób największa inwestycja życia. Niestety bardzo często się zdarza, że nowy lokal zawiera wady, które obniżają jego wartość lub wpływają na komfort użytkowania. W takich sytuacjach nabywcy mają prawo domagać się od dewelopera naprawy, obniżenia ceny lub odszkodowania. Problem pojawia się wtedy, gdy oferowana przez dewelopera rekompensata jest zaniżona – często nie pokrywa rzeczywistych kosztów usunięcia usterek, a tym bardziej nie uwzględnia utraty wartości nieruchomości.
Jakie wady lokalu uprawniają do odszkodowania?
Nie każda wada mieszkania stanowi podstawę do roszczenia wobec dewelopera, ale prawo przewiduje odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne lokalu. W praktyce to właśnie wady fizyczne – wpływające na wartość użytkową i rynkową nieruchomości – są najczęstszym źródłem sporów między nabywcą a deweloperem.
Wady fizyczne to wszelkie niezgodności lokalu z umową lub normami technicznymi, które występują w chwili odbioru albo ujawniają się później. Mogą to być zarówno drobne usterki (np. odpadające płytki, nieszczelne okna), jak i poważne defekty konstrukcyjne lub instalacyjne (np. zawilgocenia, błędy w wentylacji, nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej czy elektrycznej).
Odpowiednie udokumentowanie ma znaczenie
Wady muszą być odpowiednio udokumentowane, najlepiej w formie protokołu odbioru z zastrzeżeniami lub późniejszych zgłoszeń reklamacyjnych. Im szybciej zostaną zgłoszone, tym większa szansa na skuteczne ich dochodzenie – zarówno w drodze negocjacji, jak i przed sądem.
Jak deweloperzy oferują znacznie niższe odszkodowanie, niż powinni?
Wielu deweloperów, choć uznaje istnienie wady, oferuje odszkodowanie, które jest znacząco niższe niż rzeczywiste koszty naprawy. Dzieje się tak, gdy posługują się uproszczonymi kosztorysami, zaniżają wyceny materiałów i robocizny lub odwołują się do stawek najtańszych wykonawców. Innym sposobem zaniżania kwot jest pomijanie kosztów utraty wartości rynkowej nieruchomości albo sugerowanie, że część usterek to „norma deweloperska”. Czasem próbuje się też przerzucić winę na podwykonawców lub użytkownika lokalu.
Aby uzyskać pełną rekompensatę, warto oprzeć się na niezależnej ekspertyzie rzeczoznawcy, która pokazuje rzeczywisty koszt naprawy i związek niniejszych kosztów z wadliwym wykonaniem umowy przez deweloperów.
Jakie prawa przysługują nabywcy mieszkania z wadami?
Nabywcy mieszkań od deweloperów są chronieni przepisami Kodeksu cywilnego, w szczególności w ramach rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej. Zgodnie z art. 556 k.c., odpowiedzialność dewelopera obowiązuje co do zasady przez 5 lat od daty wydania lokalu, a niezgodność lokalu z umową nie musi ujawnić się od razu – wystarczy, że istniała w momencie przekazania nieruchomości.
W przypadku stwierdzenia wady fizycznej lokalu nabywcy przysługują cztery podstawowe roszczenia:
- żądanie usunięcia wady – deweloper powinien naprawić lokal na własny koszt, w rozsądnym terminie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego;
- żądanie obniżenia ceny – proporcjonalnie do ubytku wartości lokalu wynikającego z istniejącej wady;
- odstąpienie od umowy – możliwe tylko wtedy, gdy wada jest istotna i uniemożliwia prawidłowe korzystanie z lokalu;
- żądanie zapłaty odszkodowania – jeśli w wyniku wady kupujący poniósł szkodę, może domagać się jej naprawienia, np. zwrotu kosztów naprawy wykonanej we własnym zakresie.
Kupujący nie musi udowadniać winy dewelopera – wystarczy wykazać istnienie wady oraz to, że miała ona wpływ na wartość lub funkcjonalność lokalu. Co ważne, deweloper nie może ograniczyć ani wyłączyć rękojmi w umowie z konsumentem – takie postanowienia są nieważne z mocy prawa.
Jak krok po kroku dochodzić pełnej rekompensaty?
Uzyskanie od dewelopera uczciwej rekompensaty za wady lokalu wymaga od nabywcy nie tylko determinacji, lecz także znajomości odpowiednich procedur. Choć formalnie roszczenia z tytułu rękojmi można zgłaszać nawet przez 5 lat, w praktyce skuteczność działań zależy od szybkiego, dobrze udokumentowanego i merytorycznie uzasadnionego podejścia.
1. Sporządź dokumentację techniczną i fotograficzną
Pierwszym krokiem jest rzetelne udokumentowanie wad. Należy sporządzić listę wszystkich usterek, wykonać zdjęcia, a w razie potrzeby zlecić niezależną opinię rzeczoznawcy budowlanego lub kosztorysanta, który oszacuje rzeczywisty koszt ich usunięcia. Taka ekspertyza będzie kluczowym dowodem, jeśli dojdzie do sporu.
2. Zgłoś reklamację deweloperowi
Zgłoszenie wady powinno mieć formę pisemną i zawierać dokładny opis usterki, wskazanie, czego oczekujesz (naprawa, obniżenie ceny, odszkodowanie), termin realizacji oraz załączoną dokumentację. Reklamację najlepiej wysłać listem poleconym z potwierdzeniem odbioru lub e-mailem z prośbą o potwierdzenie odbioru wiadomości.
3. Monitoruj reakcję dewelopera i terminy odpowiedzi
Deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na reklamację w terminie 14 dni (jeśli nie odpowie – zgodnie z przepisami uznaje się, że reklamację zaakceptował). Jeśli proponuje rozwiązanie zaniżone względem wartości szkody, nie musisz go akceptować – masz prawo się nie zgodzić i przedstawić kontrargumenty poparte kosztorysem lub ekspertyzą.
4. Wezwij do zapłaty brakującej kwoty
Jeżeli deweloper oferuje niepełne odszkodowanie lub uchyla się od odpowiedzialności, kolejnym krokiem jest wezwanie do zapłaty różnicy, ewentualnie złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny – z dokładnym wyliczeniem szkody, powołaniem się na opinię rzeczoznawcy i wskazaniem podstawy prawnej roszczenia. To ostatnia szansa na polubowne załatwienie sprawy bez udziału sądu.
5. Wnieś pozew do sądu
Jeśli deweloper nie spełni żądania, możesz skierować sprawę do sądu cywilnego. Pozew powinien zawierać precyzyjne żądanie zapłaty (lub obniżenia ceny), dowody (zdjęcia, opinie, korespondencję), a także wskazanie podstawy prawnej roszczenia (najczęściej art. 560 lub 566 k.c.). Warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże prawidłowo skonstruować pozew i poprowadzić postępowanie.
6. Alternatywnie: rozważ mediację lub postępowanie polubowne
W niektórych przypadkach warto zaproponować mediację lub skorzystać z polubownego postępowania konsumenckiego, np. stałych sądów polubownych przy wojewódzkich inspektoratach Inspekcji Handlowej. Choć nie zawsze kończy się sukcesem, może przyspieszyć rozwiązanie sprawy i ograniczyć koszty.
Masz problem z uzyskaniem odpowiedniego odszkodowania od dewelopera? Jeśli tak, to koniecznie skontaktuj się z naszą kancelarią. Od lat zajmujemy się obsługą odszkodowań deweloperskich. Kancelaria pomaga w odpowiednim doborze roszczeń (w zależności od danego stanu faktycznego), tj. albo roszczeniu z tytułu rękojmi albo roszczenia odszkodowawczego.
