Odbiór mieszkania od dewelopera to bardzo ważny etap w całym procesie zakupu nieruchomości. Wymaga sporządzenia odpowiedniego protokołu zawierającego istotne informacje na temat lokalu w chwili jego przekazania. Ten dokument to także narzędzie służące ochronie interesów obu stron, ale przede wszystkim nabywców. Warto wiedzieć, jak powinien być sporządzony protokół odbioru mieszkania oraz na co zwrócić szczególną uwagę podczas oględzin nieruchomości.
Kiedy sporządza się protokół odbioru mieszkania?
Odbiór mieszkania od dewelopera to czynność polegająca na oględzinach gotowego przedsięwzięcia np. mieszkania przez nabywcę. Głównym celem jest weryfikacja, czy nieruchomość jest zgodna z:
- zawartą umową deweloperską wraz z załącznikami,
- projektem budowlanym,
- przepisami prawa budowlanego,
- przyjętymi zasadami sztuki budowlanej.
Co ważne, art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowej ustawy deweloperskiej) określa, że przeniesienie praw musi być poprzedzone odbiorem. Może on nastąpić po uprawomocnieniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu (jeśli nie ma sprzeciwu z jego strony).
Zgodnie z art. 43 nowej ustawy deweloperskiej należy sporządzić protokół odbioru mieszkania. Jest to dokument, który potwierdza stan techniczny oraz wizualny nieruchomości. Ma bardzo ważną funkcję, gdyż zawarte w nim informacje mogą być podstawą roszczeń obu stron, a przede wszystkim nabywcy, jeśli okaże się, że lokal nie jest wolny od wad.
Treść protokołu odbioru mieszkania a zabezpieczenie interesów nabywcy
Protokół powinien mieć formę pisemną i być podpisany przez nabywcę lokalu oraz dewelopera lub jego pełnomocnika działającego na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa. W tym dokumencie oprócz miejsca i czasu dokonywania czynności należy odnotować także:
- wady lokalu mieszkalnego zgłoszone przez nabywcę,
- odmowę dokonania odbioru przez nabywcę, jeśli stwierdzi on wadę istotną,
- uznanie wady istotnej lub odmowę jej uznania przez dewelopera.
Bardzo ważne jest, aby w protokole zawrzeć wszystkie wady zauważone w trakcie oględzin. Nie ma znaczenia, czy deweloper uważa to działanie za zasadne czy też nie.
Warto wiedzieć, że na gruncie nowej ustawy deweloperskiej w przypadku stwierdzenia przez nabywcę wad istotnych i jednoczesnej odmowie ich uznania w protokole przez dewelopera można odmówić odbioru mieszkania.
Protokół odbioru mieszkania a roszczenia nabywcy
Deweloper po podpisaniu protokołu odbioru w ciągu 14 dni musi przekazać nabywcy w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku:
- informację o uznaniu wad wskazanych w dokumencie lub
- oświadczenie o odmowie uznania wad oraz uzasadnienie swojej decyzji.
Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku we wskazanym terminie, uznaje się w świetle przepisów nowej ustawy deweloperskiej, że uznał wady wskazane przez nabywcę.
Deweloper musi w ciągu 30 dni od chwili podpisania protokołu usunąć uznane przez siebie wady lokalu mieszkalnego. Jeśli mimo należytej staranności nie zrobi tego, ma obowiązek wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem przyczyn opóźnienia. W sytuacji, gdy nie usunie wad lub nie wskaże innej daty, to nabywca wyznacza nowy termin. Po jego upływie ma prawo do przeprowadzenia napraw na koszt dewelopera.
Prawa nabywcy po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania
W przypadku wykrycia wad mieszkania, które zostaną ujawnione dopiero po sporządzeniu protokołu odbioru, nabywca także ma prawo dochodzenia roszczeń. Podstawą prawną w takim przypadku jest kodeks cywilny przewidujący możliwość skorzystania z rękojmi. Przepisy określają bowiem, że sprzedający ponosi odpowiedzialność za wady przedmiotu umowy. W przypadku nieruchomości z rękojmi można skorzystać przez 5 lat od dnia przekazania lokalu. Nabywca może również powołać się na odpowiedzialność kontraktową sprzedającego za nienależyte wykonanie umowy lub gwarancji, jeśli została ona udzielona na przekazaną nieruchomość.
Jeżeli deweloper mimo otrzymania wezwania do usunięcia wad nie zrobi tego we wskazanym terminie, nabywca może skierować sprawę do sądu.
Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera?
Aby protokół odbioru mieszkania od dewelopera mógł stanowić podstawę dochodzenia roszczeń przez nabywcę, musi zawierać wszystkie stwierdzone przez niego wady wykryte w trakcie oględzin. Należy więc podejść do tego tematu rzetelnie. Warto zwrócić szczególną uwagę m.in. na:
- drzwi wejściowe i wewnętrzne – z uwzględnieniem stanu skrzydeł i ościeżnic, płynności domykania oraz jakości uszczelek,
- instalację wodno-kanalizacyjną – czy nie widać przecieków na zaworach i połączeniach,
- posadzki – czy są równe i nie mają widocznych spadków,
- ściany – czy mają kąty proste i nie odchylają się od pionu oraz są pozbawione nierówności i pęknięć,
- instalację elektryczną – rozmieszczenie puszek w ścianach lub poprawne działanie gniazdek, jeśli zostały zamontowane,
- system wentylacji – czy jest on wydajny i działa w pełni prawidłowo,
- okna i szyby – z uwzględnieniem rys, zarysowań i zadrapań, a także prawidłowej pracy mechanizmu otwierania.
Podczas odbioru mieszkania warto również zweryfikować stan parapetów, grzejników, a także tarasów i balkonów, jeśli są one częścią lokalu. Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonego specjalisty, który będzie towarzyszył podczas odbioru nieruchomości. Fachowcy świadczący tego rodzaju usługi dysponują nie tylko dużą wiedzą z zakresu budownictwa, ale również sprzętem, który pozwoli wykryć ewentualne nieprawidłowości i wskazać je w protokole odbioru. Nasza kancelaria współpracuje ze specjalistą zajmującym się profesjonalnymi odbiorami nieruchomości w Wielkopolsce.
Prawo budowlane – doradztwo i fachowa pomoc
Jeśli potrzebujesz porady z zakresu prawa budowlanego lub chcesz uzyskać wsparcie w negocjacjach z deweloperem i dochodzeniu swoich praw, skontaktuj się z naszą kancelarią. Doradzimy oraz wskażemy dostępne rozwiązania. Pomożemy w rozwiązywaniu konfliktów z problematycznym deweloperem.
