Przez Twoją działkę przebiega linia energetyczna albo stoi na niej słup wysokiego napięcia. Nikt nigdy nie podpisał z Tobą żadnej umowy. Nikt nie zapytał o zgodę. I nikt przez lata nie zaproponował żadnego wynagrodzenia. To nie jest rzadka sytuacja. To codzienność setek tysięcy właścicieli nieruchomości w Polsce, którzy nie wiedzą, że mają prawo dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której podmiot zewnętrzny — najczęściej spółka energetyczna, gazowa lub telekomunikacyjna — korzysta z cudzego gruntu bez żadnego tytułu prawnego. Może to być umowa dzierżawy lub najmu, decyzja administracyjna wydana na podstawie przepisów szczególnych (np. dawnego prawa energetycznego, w tym przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1950 r. o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli (tekst jedn. Dz. U. z 1954 r. Nr 32, poz. 135) a także przepisów ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64).), albo służebność przesyłu wpisana do księgi wieczystej. Jeśli żadna z tych podstaw nie istnieje — korzystanie z nieruchomości jest bezumowne i daje podstawę dochodzenia roszczenia o wynagrodzenie. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości to wynagrodzenia za okres, w którym spółka korzystała z gruntu bez tytułu prawnego. Nie należy mylić wskazanego roszczenia z wynagrodzeniem za ustanowieniesłużebności przesyłu (art. 305¹–305⁴ KC), które jest wynagrodzeniem na przyszłość ustanowionym w zamian za prawo do korzystania z nieruchomości.
Podstawa prawna odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Kluczową podstawą do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są artykuły 224 i 225 Kodeksu cywilnego. Art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że od chwili, w której posiadacz samoistny w złej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Art. 225 Kodeksu cywilnego rozszerza tę odpowiedzialność na posiadacza w złej wierze — niezależnie od wytoczonego powództwa.
Dobra i zła wiara a odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
W praktyce sporów z przedsiębiorstwami energetycznymi kluczowe znaczenie ma rozróżnienie między dobrą a złą wiarą posiadacza, czyli przedsiębiorcy korzystającego z nieruchomości. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym przekonaniu, że ma się prawo do korzystania z cudzej nieruchomości. Zła wiara, na świadomości braku tego prawa lub możliwości jego ustalenia przy zachowaniu należytej staranności.
Przez lata sądy dość liberalnie podchodziły do kwestii dobrej wiary przedsiębiorstw energetycznych, uznając, że skoro infrastruktura była budowana za wiedzą ówczesnych właścicieli, to spółki działały w dobrej wierze. Jednak orzecznictwo w tej kwestii ewoluowało. Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że sam fakt budowy infrastruktury w PRL, bez jakiegokolwiek tytułu prawnego potwierdzającego prawo do korzystania z cudzego gruntu, nie daje podstaw do przyjęcia dobrej wiary przedsiębiorcy przesyłowego. Z kluczowych orzeczeń Sądu Najwyższego warto znać zwłaszcza wyrok SN z dnia 25 listopada 2008 r., sygn. II CSK 346/08, gdzie Sąd wskazał, iż: „Zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych bez uzyskania tytułu prawnego jest równoznaczne ze złą wiarą.” uchwałę SN z dnia 17 czerwca 2005 r. (III CZP 29/05) dotyczącą wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych, a także liczne wyroki potwierdzające, że brak decyzji administracyjnej lub umowy czyni korzystanie bezumownym nawet wówczas, gdy infrastruktura była budowana za wiedzą ówczesnych organów władzy.
Jak oblicza się odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Podstawową metodą ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie jest metoda rynkowa — opierająca się na rynkowej stawce czynszu, jaki mógłby uzyskać właściciel, gdyby korzystanie z nieruchomości odbywało się na podstawie umowy dzierżawy lub służebności. Innymi słowy, ile zapłaciłby podmiot zewnętrzny za prawo do korzystania z działki w analogicznych warunkach rynkowych. Wynagrodzenie nie obejmuje wyłącznie gruntu bezpośrednio pod słupem lub linią. Uwzględnia ono także strefę ochronną — pas terenu wyłączony z normalnego użytkowania ze względu na przepisy bezpieczeństwa. W przypadku linii wysokiego napięcia strefa ta może sięgać kilkudziesięciu metrów po obu stronach linii.
Na wysokość wynagrodzenia wpływają przede wszystkim: wartość rynkowa nieruchomości (im droższa działka, tym wyższe wynagrodzenie), lokalizacja (działki budowlane na obrzeżach miast vs. grunty rolne), rodzaj i napięcie infrastruktury (linia wysokiego napięcia vs. linia niskiego napięcia), powierzchnia zajętego pasa oraz liczba lat, za które dochodzone jest wynagrodzenie.
Orientacyjnie, za działkę budowlaną w okolicach dużego miasta, przez którą przebiega linia 110 kV, roczne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Przy roszczeniu za 6 lat daje to od kilkudziesięciu do ponad stu tysięcy złotych. Dla gruntów o wyższej wartości lub przy szerszych strefach ochronnych kwoty te rosną proporcjonalnie.
Jak dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości — instrukcja krok po kroku
Poniżej kilka wskazówek jak przeprowadzić proces uzyskania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Krok 1: Ustal, kto jest właścicielem słupa lub linii
To nie jest tak oczywiste, jak mogłoby się wydawać. Infrastruktura energetyczna w Polsce jest często podzielona między różnych operatorów — inaczej działają operatorzy systemu dystrybucyjnego, a inaczej operator systemu przesyłowego (PSE). Linia 110 kV może należeć do dystrybutora lub do PSE.
Krok 2: Sprawdź, czy istnieje tytuł prawny do korzystania z nieruchomości
Zanim skierujesz do Przedsiębiorstwa jakiekolwiek roszczenie, musisz wiedzieć, czy spółka rzeczywiście korzysta z Twojego gruntu bez tytułu prawnego, czy może posiada stosowne uprawnienie, o którym po prostu nie wiesz. Złóż do spółki pisemny wniosek o udostępnienie dokumentacji potwierdzającej tytuł prawny do korzystania z Twojej nieruchomości (umowy dzierżawy, decyzje administracyjne, akty notarialne dotyczące służebności). Masz prawo do uzyskania tych informacji — spółka jest zobowiązana do odpowiedzi. Równolegle sprawdź dział III księgi wieczystej Twojej nieruchomości w systemie EKW (ekw.ms.gov.pl) — tam ujawniane są ograniczone prawa rzeczowe, w tym służebności.
Krok 3: Zbadaj historię nieruchomości i jej poprzednich właścicieli
Służebność mogła zostać ustanowiona przez poprzedniego właściciela nieruchomości — jeśli tak było, ogranicza Twoje roszczenia wobec spółki. Analogicznie, Twój poprzednik mógł podpisać umowę dzierżawy, o której istnieniu nic nie wiesz. Służebność gruntowa ustanowiona przez poprzedniego właściciela obciąża nieruchomość i przechodzi na kolejnych właścicieli — nawet jeśli dopiero kupujesz działkę.
Krok 4: Zlec operat szacunkowy u biegłego rzeczoznawcy majątkowego
Wycena roszczenia na etapie przedsądowym pomoże Ci w sprawnych i skutecznych negocjacjach z Przedsiębiorstwem.
Można również podjąć działania w zakresie samodzielnego wyliczenia roszczenia w oparciu o narzędzia sztucznej inteligencji, jednakże zawsze będą to wyłącznie potencjalne, szacunkowe kwoty.
Krok 5: Wyślij formalne wezwanie do zapłaty
Sporządź wezwanie do zapłaty z dokładnym wskazaniem: podstawy prawnej (art. 224–225 KC), okresu, za który dochodzone jest wynagrodzenie (z uwzględnieniem terminów przedawnienia), kwoty wynikającej z operatu szacunkowego oraz terminu płatności (zazwyczaj 14–30 dni). Wyślij wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Krok 6: Negocjacje lub mediacja
Wiele spraw kończy się ugodą — i nie ma w tym nic złego, o ile ugoda jest zawierana na warunkach uczciwych dla właściciela nieruchomości. Problem polega na tym, że spółki energetyczne niemal zawsze zaczynają od propozycji znacznie niższej niż wartość rynkowa roszczenia. Z naszych obserwacji wynika, że właściciele nieruchomości bez wsparcia prawnego otrzymują w ugodach kwoty o 40–60% niższe od tego, co mogliby uzyskać przy profesjonalnym wsparciu prawnym oraz w zakresie profesjonalnej wyceny roszczenia.
Krok 7: Pozew do sądu cywilnego
Jeśli negocjacje nie przyniosły rezultatu pozostaje droga sądowa, która jest naturalnym i w wielu przypadkach nieuchronnym działaniem. Złóż pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości do właściwego sądu cywilnego (rejonowego — przy wartości sporu do 100 tys. zł, okręgowego — powyżej).
Najczęstsze błędy właścicieli nieruchomości
Przez lata pracy przy tego rodzaju sprawach zebraliśmy listę błędów, które kosztują właścicieli nieruchomości czas i pieniądze.
Czekanie na inicjatywę spółki. To najkosztowniejszy błąd. Spółki energetyczne nie mają żadnego interesu w tym, żeby samodzielnie regulować stan prawny korzystania z nieruchomości. Każdy rok bez dochodzenia roszczenia to rok, w którym biegnie termin przedawnienia (obecnie, w 2026 r., maksymalny okres za który możemy dochodzić roszczenia rozpoczyna swój bieg od 1.01.2020 r.) — i rok, w którym tracisz pieniądze.
Mylenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z wynagrodzeniem za służebność. To dwa różne roszczenia, które na etapie przedsądowym mogą, ale nie muszą być dochodzone łącznie. W przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego konieczne pozostaje sporządzenie pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (tryb procesowy) oraz wniosku o ustanowienie służebności przesyłu (tryb nieprocesowy)- nie łączymy wskazanych pism procesowych..
Roszczenie tylko za grunt pod słupem. Strefa ochronna to nieodłączna część. Zaniechanie jej uwzględnienia w wezwaniu lub pozwie to dobrowolna rezygnacja z dużej części przysługującego wynagrodzenia.
Brak pisemnej komunikacji ze spółką. Rozmowy telefoniczne i mailowe bez potwierdzeń nie mają znaczenia dla procesowego dochodzenia roszczeń. Każde pismo do spółki powinno być wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub w drodze komunikacji e-mail, a odpowiedzi spółki zbierane celem wykorzystania w ramach postępowania sądowego.
Czy można żądać usunięcia słupa z działki?
Możliwe jest wytoczenie powództwa negatoryjnego o usunięcie infrastruktury jako naruszenia prawa własności. Jednak w praktyce sądy rzadko nakazują fizyczne usunięcie słupów lub linii — przede wszystkim ze względu na interes publiczny związany z dostawą energii. Zdecydowanie częstszą ścieżką jest ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem i jednoczesne dochodzenie wynagrodzenia za przeszłe bezumowne korzystanie. W zakresie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu kwestię tę szczegółowo reguluje służebność przesyłu jako instytucja prawa cywilnego.
Co jeśli nieruchomość odziedziczyłem — czy roszczenia przechodzą na mnie?
Roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, wchodzą do masy spadkowej i przechodzą na spadkobierców. Nowy właściciel może dochodzić wynagrodzenia za okres swojej własności oraz w granicach nieprzedawnionych za okres własności poprzednika.
Podsumowanie
Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez spółki energetyczne to zjawisko, które dotyka setek tysięcy właścicieli gruntów w Polsce. Prawo wyraźnie daje im narzędzia do dochodzenia wynagrodzenia. Problem polega na tym, że większość właścicieli nie wie o przysługujących im prawach lub też zwleka z podejmowaniem działań. Tymczasem każdy rok bez działania to rok, w którym spółka korzysta z nieruchomości za darmo. Jeśli przez Twoją działkę przebiega linia energetyczna lub stoi na niej słup i nie masz podpisanej żadnej umowy ani ustanowionej służebności, to niezwłocznie należy podjąć działania prawne. Zrób pierwszy krok i zleć wstępną bezpłatną analizę sytuacji prawnej. Nasza Kancelaria Prawna CST specjalizuje się w sprawach z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości — skontaktuj się z nami, a ocenimy Twoją sytuację i powiadomimy Cię o realnych możliwościach dochodzenia wynagrodzenia.
