Kupno mieszkania od dewelopera czasami potrafi zaskoczyć niespodziewanym zwrotem akcji – nie masz bowiem 100% pewności, czy termin odbioru lokalu zostanie dotrzymany. To trudne szczególnie wtedy, gdy w przypadku opóźnienia dewelopera, Twoje plany legną w gruzach. Czy masz już zaplanowaną przeprowadzkę? Wynajęty transport? A może kończy Ci się umowa najmu? Dzień opóźnienia oznacza nie tylko nerwy, ale i realne koszty. W tym artykule znajdziesz konkretne wskazówki, jak zabezpieczyć swoje interesy i skutecznie dochodzić odszkodowania za opóźnienie w wydaniu lokalu.
- Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu
- Sprawdzenie umowy deweloperskiej – kluczowy etap przed dochodzeniem roszczeń
- Umowy dewelopera – najczęstsze błędy i pułapki dla nabywców
- Kary umowne a odszkodowanie – na co może liczyć nabywca?
- Dochodzenie odszkodowania za przekroczony termin odbioru lokalu – jak uzyskać odszkodowanie?
Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu
Nie daj sobie wmówić, że „to normalne, że budowa się opóźnia”. Deweloper, podpisując umowę deweloperską, bierze na siebie obowiązek dotrzymania terminu wydania lokalu. Jeśli się z niego nie wywiązuje – odpowiada za szkody, jakie przez to ponosisz. Przypadek opóźnienia dewelopera może oznaczać konieczność płacenia za tymczasowe mieszkanie, przechowywanie mebli, a nawet dodatkowe koszty kredytu.
Jakie przepisy regulują tę kwestię?
Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię umowy deweloperskiej jest nowa tzw. ustawa deweloperska z dnia 20 maja 2021 r. Zastąpiła ona poprzednie przepisy i wprowadziła dodatkowe mechanizmy zabezpieczające interesy nabywcy lokalu mieszkalnego. Oprócz tego, w przypadku nienależytego wykonania umowy zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego, zwłaszcza art. 471 Kodeksu cywilnego, który odnosi się do odpowiedzialności kontraktowej. Jeśli w umowie przewidziano kary umowne należne, ich egzekwowanie opiera się na jej postanowieniach.
Każdy przypadek jest inny, dlatego warto skonsultować się z prawnikiem, który dokładnie przeanalizuje Twoją sytuację i wskaże najlepsze możliwe kroki prawne.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej – kluczowy etap przed dochodzeniem roszczeń
Najważniejszym krokiem, jeszcze przed podpisaniem umowy, jest przeanalizowanie umowy deweloperskiej. Kluczowe kwestie, na które warto zwrócić uwagę:
- Termin wydania lokalu – czy jest konkretny, czy „orientacyjny”?
- Kary umowne należne – czy są zapisane? Jakie są warunki ich egzekwowania?
- Przeniesienie własności lokalu – jakie są warunki finalnego wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę lokalu?
- Rodzaje kary umownej- czy kary umowne zastrzeżone są wyłącznie na wypadek braku terminowego przeniesienia prawa własności lokalu? Czy też są również przewidziane w przypadku braku terminowego wydania lokalu nabywcy?
- Odstąpienie od umowy – czy masz możliwość zerwania kontraktu, jeśli opóźnienie dewelopera się przeciąga? Czy zostały zagwarantowane ogólne zasady przewidziane ustawą o deweloperską?
Podpisanie umowy deweloperskiej to decyzja na lata – im lepiej ją przeanalizujesz, tym łatwiej będzie Ci dochodzić swoich praw w przypadku problemów.
Umowy dewelopera – najczęstsze błędy i pułapki dla nabywców
Niektórzy deweloperzy próbują obchodzić obowiązki, wpisując do umowy niejasne klauzule dotyczące „okoliczności niezależnych” – jednak nie zwalnia ich to automatycznie z odpowiedzialności. Jeśli budowa trwała dłużej z przyczyn leżących po ich stronie (np. błędy w zarządzaniu, brak materiałów, dzień opóźnienia wynikający z problemów logistycznych, czy niedotrzymanie harmonogramu przez podwykonawców), nabywcy przysługuje odszkodowanie. Warto dokładnie analizować kary umowne zawarte w kontrakcie – ich wysokość i warunki naliczenia mogą znacząco wpłynąć na możliwość odzyskania części poniesionych kosztów w przypadku opóźnienia nabywcy.
Nabywcy lokalu mieszkalnego powinni zwrócić szczególną uwagę na postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące terminów oraz ewentualnych sankcji dla dewelopera w przypadku opóźnienia.
Szkody nabywcy lokalu a odszkodowanie od dewelopera
Jeśli deweloper nie dotrzymał terminu odbioru lokalu, pierwszym krokiem jest złożenie oficjalnego wezwania do wydania lokalu. Jeśli to nie przynosi skutku, możesz także rozpocząć dochodzenie odszkodowania. Masz prawo żądać nie tylko przekazania lokalu, ale też zwrotu kosztów wynikających z opóźnienia, takich jak dodatkowy czynsz najmu czy koszty przechowywania mebli albo zryczałtowane odszkodowanie jakim jest kara umowna przewidziana w umowie deweloperskiej..
- Zbieraj dowody – umowy najmu, rachunki, maile i umowy zawarte z deweloperem.
- Wyślij oficjalne wezwanie do zapłaty.
- Jeśli deweloper nie reaguje – rozważ skierowanie sprawy do sądu.
Kary umowne a odszkodowanie – na co może liczyć nabywca?
Wielu nabywców lokali myśli, że skoro w umowie jest kara umowna dewelopera, to sprawa załatwiona. Nic bardziej mylnego! Zapłata kary umownej nie zawsze pokrywa pełne straty wynikające z opóźnienia. Nabywcy przysługuje odszkodowanie za dodatkowe szkody, jeśli ich wartość przekracza wysokość kary umownej.
Jednak jeśli nabywca lokalu chce dochodzić kwoty wyższej niż przewidziana kara umowna, odpowiedni zapis powinien być zawarty w umowie już na etapie jej podpisywania.
Brak kar umownych w kontrakcie z deweloperem nie zawsze oznacza brak możliwości dochodzenia roszczeń przez nabywcę mieszkania. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 484 Kodeksu cywilnego, naliczenie kar umownych jest możliwe tylko wtedy, gdy zostało to wyraźnie określone w treści umowy. W przypadku umowy deweloperskiej, jeżeli umowa nie przewiduje takiego zapisu (o możliwości naliczenia kary umownej), nabywca lokalu nie ma podstaw do żądania zapłaty kary umownej.
Co jeżeli Twoja umowa nie ma zastrzeżonej kary umownej?
W sytuacji, gdy brak jest postanowień o przewidywaniu kar umownych, podstawą do dochodzenia roszczeń staje się art. 471 Kodeksu cywilnego, który reguluje odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Oznacza to, że w przypadku naruszenia terminu przeniesienia własności lokalu, co skutkuje dodatkowymi kosztami dla nabywcy mieszkania (np. koniecznością opłacania czynszu za inne mieszkanie), może on ubiegać się o odszkodowanie za poniesione straty.
Przykład: Jeśli w umowie zapisano, że kara umowna przysługuje za każdy dzień opóźnienia po upływie terminu przeniesienia własności, ale ten termin nie jest precyzyjnie określony (np. deweloper ma „rozsądny czas” na formalne przeniesienie własności), to egzekwowanie kary może być utrudnione. Na całe szczęście obecnie umowy deweloperskie, które są zawierane w formie aktu notarialnego, zawierają jasne określenie terminu przeniesienia własności lub wydania lokalu.
Nowa ustawa deweloperska – jakie zmiany dla nabywców lokali?
Zmiany w prawie budowlanym, w tym nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg zmian zabezpieczających interesy kupujących, w tym lepszą ochronę środków wpłaconych na zakup mieszkania oraz mocniejsze narzędzia do dochodzenia roszczeń w przypadku opóźnienia dewelopera. Warto pamiętać, że już na etapie zawarcia umowy deweloperskiej, nabywca ma prawo do jasnej informacji o terminie przeniesienia własności i określenia wysokości odsetek za opóźnienie.
Dochodzenie odszkodowania za przekroczony termin odbioru lokalu – jak uzyskać odszkodowanie?
W przypadku opóźnienia nabywcy, kiedy deweloper nie dotrzymał terminu odbioru lokalu, kluczowe jest podjęcie odpowiednich działań. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, jakie kary umowne zostały zapisane w umowie dewelopera i czy przewidziano sankcje finansowe dla dewelopera. Każdy dzień opóźnienia może oznaczać konkretne straty dla nabywcy lokalu mieszkalnego, dlatego warto zgromadzić dowody potwierdzające dodatkowe wydatki, takie jak opłaty za wynajem mieszkania czy przechowywanie mebli.
Warto również pamiętać, że kara umowna dewelopera nie zawsze jest jedynym roszczeniem (o ile umowa deweloperska przewiduje taką możliwość), które można dochodzić – możliwe jest również uzyskanie pełniejszego odszkodowania za rzeczywisty uszczerbek majątkowy. Jeśli negocjacje z deweloperem nie przynoszą skutku, kolejnym krokiem może być skierowanie sprawy na drogę sądową co może doprowadzić do sytuacji, w której deweloper zapłaci nabywcy pełne rekompensaty za poniesione szkody. Właściwe przygotowanie dokumentacji i szybka reakcja zwiększają szanse na skuteczne dochodzenie roszczenia nabywcy lokalu.
Warto pamiętać, że każdy przypadek jest inny – skonsultowanie się z prawnikiem pomoże określić, jakie konkretne prawa przysługują Ci w danej sytuacji. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią, która specjalizuje się w obszarze prawa budowlanego!
