Zakup mieszkania to jedna z największych inwestycja w życiu, również dla naszego portfela. Przez lata wielu nabywców mieszkań płaciło za powierzchnię, której w praktyce nie mogli realnie użytkować np. powierzchnię pod ściankami działowymi. Zawyżało to cenę nieruchomości nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ostatnia nowelizacja ustawy deweloperskiej, z dniem 13 lutego 2026 roku definitywnie zakończyła tę kontrowersyjną praktykę. Na czym polegał problem zawyżania powierzchni użytkowej mieszkania? Co zmieniły nowe przepisy? Kiedy kupujący mogą dochodzić swoich praw i zwrotu części ceny?
Zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu obowiązujące do 13 lutego 2026 r.
Do 13 lutego 2026 r. Ustawa deweloperska w art. 35 ust. 1 pkt 15 wymagała, aby w umowie deweloperskiej znalazło się wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Aż tyle i tylko tyle. W praktyce powierzchnię użytkową lokalu ustalano więc co prawda według Polskiej Normy ISO 9836 (norma techniczna przyjęta w Polsce przez Polski Komitet Normalizacyjny) z uwzględnieniem regulacji projektowych, ale do ustalania ceny lokalu nierzadko brano powierzchnię całości bez uwzględnienia choćby przegród budowlanych. W praktyce nabywcy lokali mogli spotkać się z powierzchnią „rozliczeniowa” lub „sprzedażową”, które nie były zgodne z metrażem wyliczanym wg Polskiej Normy ISO 9836. W przypadku zakupu mieszkań od dewelopera, w umowach deweloperskich funkcjonowały dwie metody wyliczenia powierzchni użytkowej – jedna zgodna z Normą, druga przyjęta specjalnie na rzecz wyceny mieszkania tzw. powierzchnią sprzedażową.
Nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu i ceny – co się zmieniło od 13 lutego 2026 r.
Od 13 lutego 2026 r. zasady ustalania powierzchni użytkowej i ceny lokalu w reżimie ustawy deweloperskiej zostały wyraźnie zaostrzone. Stało się tak za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej z 4 grudnia 2025 r., która weszła w życie właśnie13 lutego 2026 i dodała do ustawy deweloperskiej nowy art. 5a.
Najważniejsza zmiana polega na tym, że cena lokalu nie może już być określana w sposób „oderwany” od metrażu. Nowe przepisy przesądzają, że w umowach deweloperskich, zawartych po 13 lutego 2026 roku, cena ma być ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej wyrażonej w m² i ceny za 1 m² tej powierzchni. Innymi słowy, ustawodawca odszedł od modelu, w którym deweloper mógł wpisać jedynie łączną, ryczałtową cenę lokalu, bez ścisłego ustawowego powiązania jej z powierzchnią użytkową lub cenę, która nie uwzględnia powierzchni wyłączonych jak np. pod ściankami działowymi. Taki sens nowelizacji został wskazany zarówno w samym akcie prawnym, jak i w oficjalnej informacji po podpisaniu ustawy.
Drugą fundamentalną zmianą jest to, że powierzchnia użytkowa ma być ustalana zgodnie z Polską Normą ISO 9836 dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, przy czym chodzi o normę obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy. Zamraża to punkt odniesienia na konkretny moment procesu inwestycyjnego i ogranicza pole do późniejszych sporów o to, którą wersję normy należy stosować. W praktyce oznacza to również, że deweloper w umowie deweloperskiej nie może już operować własną, „rozliczeniową” lub „sprzedażową” definicją metrażu, jeśli prowadziłaby ona do wyniku większego niż powierzchnia użytkowa obliczona według właściwej Polskiej Normy ISO 9836.
W praktyce oznaczało to, że mieszkanie wpisane w umowie jako np. 50 m² mogło mieć mniej faktycznie dostępnej powierzchni, niż sugerowała cena i dokumenty sprzedażowe. Według komentarzy po wejściu nowych przepisów lokale mogą formalnie „zmniejszyć się” nawet o około 1,5–2 m², jeśli wcześniej liczono do nich powierzchnię pod ściankami działowymi. Przy wysokiej cenie za metr kwadratowy przekładało się to na wielotysięczne, a czasem kilkudziesięciotysięczne nadpłaty.
Wyroki sądów a zawyżona powierzchnia mieszkania
Konieczność wprowadzenia zmiany w tym zakresie podtrzymywały pojawiające się od kilku lat wyroki sądów w sprawach o zawyżoną powierzchnię użytkową, jak i decyzje Prezesa UOKIK w tym temacie.
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, IV Wydział Cywilny Odwoławczy, wyrok z 24 kwietnia 2024 r., sygn. IV Ca 1735/23
To najczęściej przywoływane dziś orzeczenie konsumenckie w tym temacie. Sąd odpowiedział na pytanie, czy powierzchnia pod wewnętrznymi ścianami działowymi spełnia kryteria zaliczenia do powierzchni użytkowej, i rozstrzygnął sprawę z powództwa konsumentów przeciwko warszawskiemu deweloperowi. To właśnie ten wyrok stał się jednym z głównych punktów odniesienia dla późniejszych sporów o ścianki działowe.
Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie, II Wydział Cywilny, wyrok z 6 lutego 2025 r., sygn. II C 1381/22
To jedno z nowszych orzeczeń, w którym sąd bardzo wyraźnie poszedł w kierunku ochrony konsumenta. Sąd analizował postanowienie umowne przewidujące wliczanie do powierzchni użytkowej powierzchni zajętej przez elementy nadające się do demontażu, w tym ścianki działowe, i badał je pod kątem abuzywności. Sąd wskazał, że postanowienie było niejednoznaczne, a nawet wewnętrznie sprzeczne, oraz wprost odwołał się do argumentacji z wyroku IV Ca 1735/23, którą podzielił.
Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie, II Wydział Cywilny, wyrok z 30 kwietnia 2025 r., sygn. II C 861/24
Przedmiotem sporu był lokal 68,72 m², w którego metrażu ujęto 2,92 m² powierzchni „pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu”. Sąd uznał taki zapis za niedozwolony wobec konsumenta.
Decyzja nr RPZ 15/2024 z 12 grudnia 2024 r.
Prezes UOKiK uznał za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów pomijanie w kartach lokali informacji o wielkości powierzchni pod wyodrębnionymi ściankami działowymi wliczanej do powierzchni użytkowej lokalu. Kara: 1 052 021 zł.
Decyzja nr RPZ 14/2024 z 12 grudnia 2024 r.
Treść zarzutu była zasadniczo taka sama: brak informacji w kartach lokali o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi wliczonej do powierzchni użytkowej, co mogło wprowadzać konsumentów w błąd co do realnego metrażu. Kara: 46 561 zł.
Decyzja nr RPZ 11/2024 z 25 października 2024 r.
UOKiK uznał, że brak podania wielkości powierzchni pod wyodrębnionymi ściankami działowymi w kartach lokali wprowadzał konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni mieszkania. Kara: 100 888 zł. W uzasadnieniu UOKiK wyraźnie podkreślił, że bez tej informacji przeciętny konsument nie wie, jaka jest realna powierzchnia lokalu „bez” ścianek i jaką część ceny płaci za tę właśnie powierzchnię.
Decyzja nr RLU 1/2025 z 20 marca 2025 r.
Z decyzji wynika, że UOKiK zakwestionował podawanie w umowach deweloperskich i prospektach nieprawdziwej informacji o projektowanej powierzchni użytkowej, ponieważ do tej projektowanej powierzchni nie wliczono powierzchni pod ścianami nadającymi się do demontażu, mimo że według opisanego sposobu pomiaru należało ją uwzględnić. Kara: 334 979 zł.
Jak sprawdzić, czy powierzchnia użytkowa mieszkania została zawyżona?
Pierwszym krokiem powinno być porównanie powierzchni wskazanej w umowie deweloperskiej, akcie notarialnym lub dokumentacji odbiorowej z rzeczywistym układem lokalu. Już na tym etapie warto zwrócić uwagę, czy podany metraż odpowiada temu, co faktycznie widać i da się użytkować w mieszkaniu. Niepokój powinny wzbudzić sytuacje, w których:
- metraż w dokumentach wydaje się nieproporcjonalny do rzeczywistego rozkładu mieszkania,
- powierzchnia lokalu po własnym przeliczeniu wydaje się mniejsza,
- deweloper nie potrafi jasno wyjaśnić, według jakiej normy dokonano pomiaru,
- w dokumentach brak precyzyjnej informacji o sposobie obliczenia powierzchni użytkowej.
Dobrym rozwiązaniem jest zlecenie niezależnego pomiaru specjaliście. Taka ekspertyza może być później ważnym dowodem w rozmowach z deweloperem albo w ewentualnym sporze sądowym.
Jakie dokumenty i pomiary warto sprawdzić?
Aby ustalić, czy doszło do zawyżenia powierzchni użytkowej mieszkania, trzeba przeanalizować kilka podstawowych dokumentów. Najważniejsza jest umowa deweloperska, ponieważ to w niej zazwyczaj znajduje się informacja o deklarowanej powierzchni lokalu oraz zasadach rozliczenia ceny.
Warto sprawdzić także:
- rzut mieszkania dołączony do umowy,
- protokół odbioru lokalu,
- akt notarialny przenoszący własność,
- dokumentację techniczną lub projektową,
- informacje dotyczące normy pomiaru zastosowanej przez dewelopera.
Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy dokumenty nie zawierają niejasnych sformułowań dotyczących sposobu liczenia metrażu. Często to właśnie w szczegółach zapisów umownych kryje się źródło późniejszego sporu.
Czy kupujący może odzyskać pieniądze nadpłacone za zawyżoną powierzchnię użytkową?
W wielu przypadkach kupujący może dochodzić zwrotu części ceny zapłaconej za mieszkanie. Jeżeli okaże się, że metraż został zawyżony, nabywca ma podstawy, by twierdzić, że zapłacił za więcej metrów, niż rzeczywiście otrzymał. W praktyce możliwość odzyskania pieniędzy zależy od kilku czynników. Znaczenie ma przede wszystkim:
- treść zawartej umowy,
- skala różnicy w metrażu,
- sposób liczenia powierzchni przez dewelopera,
- zgromadzone dowody,
- termin, w jakim kupujący podejmuje działania.
W niektórych sprawach możliwe jest również dochodzenie dodatkowych roszczeń, jeżeli zawyżony metraż wiązał się z dalszymi konsekwencjami finansowymi.
Jakie roszczenia przysługują wobec dewelopera?
Zakres roszczeń zależy od okoliczności konkretnej sprawy, ale najczęściej kupujący rozważa żądanie zwrotu części ceny odpowiadającej zawyżonemu metrażowi. To podstawowe i najbardziej intuicyjne roszczenie, bo skoro lokal ma mniejszą powierzchnię, niż deklarowano, cena powinna zostać odpowiednio skorygowana- w związku z zastosowaniem przez dewelopera niedozwolonej klauzuli.
W zależności od sytuacji możliwe mogą być również:
- powołanie się na wadę lokalu lub niezgodność z umową,
- żądanie odsetek za opóźnienie,
- dochodzenie roszczenia odszkodowawczego.
Duże znaczenie ma sposób sformułowania żądania. Dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu warto dokładnie przeanalizować dokumenty i ustalić najkorzystniejszą podstawę prawną i strategię na sprawę.
Ile czasu na pozwanie dewelopera?
W przypadku niedozwolonych postanowień umownych termin przedawnienia wynosi 6 lat i co do zasady biegnie od momentu, w którym kupujący dowiedział się, że w umowie znajdują się takie postanowienia. Przy roszczeniu odszkodowawczym termin również wynosi 6 lat, ale liczy się go od dnia powstania szkody, czyli zazwyczaj od zapłaty zawyżonej ceny.
Zawyżoną powierzchnię użytkowa mieszkania – jak może pomóc prawnik?
Mając świadomość niezgodnych z prawem praktyk deweloperów oferujemy pełne doradztwo prawne dla nabywców lokali, którzy oczekują pełnej przejrzystości nie tylko co do standardu lokalu, ale również jego rzeczywistej powierzchni. Wspieramy osoby, które zakupiły już lokal i chcą odzyskać nienależnie pobrane przez dewelopera środki.
