Zawierając umowę z deweloperem, kupujący nieruchomość oczekuje, że lokal będzie wolny od wad. Zdarza się jednak, że usterki ujawniają się już po podpisaniu protokołu odbioru. Nie zawsze deweloper chce usunąć te wady. Właściciel nieruchomości ma prawo dochodzić swoich praw, a w tym celu może skorzystać z dostępnych rozwiązań, które warto poznać nieco bliżej.
Odpowiedzialność dewelopera za przekazaną nieruchomość – podstawy prawne
Na gruncie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nazywanej także nową ustawą deweloperską, gdyż zastąpiła wcześniejszy akt prawny z dnia 16 września 2011 r.) kluczowym momentem na wykrycie oraz zgłoszenie wad lokalu jest odbiór mieszkania od dewelopera. Właściciel nieruchomości powinien bardzo dokładnie zapoznać się ze stanem technicznym mieszkania i sprawdzić, czy jest on w pełni zgodny z zawartą umową. Protokół odbioru nieruchomości powinien być sporządzony skrupulatnie oraz z uwzględnieniem wszelkich uwag.
Może jednak zdarzyć się, że niektóre wady ujawnią się później, podczas wykańczania mieszkania lub już po wprowadzeniu do niego (np. stolarka okienna nie zapewnia właściwej izolacji termicznej, a ściany są nierówne). W takiej sytuacji nabywca nieruchomości może dochodzić swoich praw, przede wszystkim na podstawie art. 556 k.c. dotyczącego rękojmi za wady. Zgodnie z nim:
- sprzedający ponosi odpowiedzialność względem nabywcy, jeśli przedmiot sprzedaży ma wady,
- wadą jest niezgodność przedmiotu sprzedaży z zawartą umową.
Art. 568 k.c. określa, że w przypadku nieruchomości odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi obowiązuje przez 5 lat od przekazania lokalu. Oznacza to, że przez ten czas można zgłaszać deweloperowi wady, które zostały wykryte.
Inną podstawą prawną umożliwiającą dochodzenie praw przez właściciela nieruchomości jest art. 471 k.c. mówiący o odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie umowy.
Jak skutecznie żądać usunięcia wad od dewelopera?
Po wykryciu wad nieruchomości należy je niezwłocznie zgłosić deweloperowi. Warto przygotować dokumentację fotograficzną lub video, która będzie dowodem istnienia usterki. Niezbędne jest także sporządzenie wezwania do usunięcia wad. Najlepiej, aby miało ono formę pisemną. Powinno zawierać m.in.:
- dokładny opis wady, z uwzględnieniem gdzie i w jakich okolicznościach ją wykryto,
- żądania wobec dewelopera,
- wskazanie terminu usunięcia usterki np. 14 dni,
- konsekwencje braku działania ze strony dewelopera.
Sporządzone pismo najlepiej wysłać do dewelopera listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Jeśli umowa deweloperska dopuszcza takie rozwiązanie, to można to zrobić za pośrednictwem poczty e-mail.
Co zrobić, jeśli mimo wezwania deweloper nie chce usunąć wad?
Właściciel nieruchomości, w której wykryte zostały wady, a mimo zgłoszenia deweloper nie chce ich usunąć, może skorzystać z kilku rozwiązań. Przede wszystkim warto skonsultować sprawę z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Przeanalizuje sytuację i określi sposób działania.
Jeśli alternatywne próby rozwiązania konfliktu nie przyniosą efektu, właściciel nieruchomości powinien skierować sprawę na drogę sądową. Może żądać nie tylko naprawienia usterek w ramach rękojmi, ale także:
- obniżenia ceny lokalu,
- odstąpienia od umowy, jeśli wady są istotne.
Dodatkowo nabywca ma prawo do skorzystania z uprawnień wynikających z gwarancji (jeśli została ona udzielona) oraz pozwania dewelopera o wypłatę odszkodowania w związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania.
Jeszcze przed wniesieniem pozwu do sądu warto zlecić wykonanie ekspertyzy budowlanej. Rzeczoznawca wyda opinię potwierdzającą istnienie wad, a także ich charakter oraz przyczyny. Taki dokument ma dużą wartość dowodową w przypadku postępowania sądowego i może zwiększyć szanse właściciela nieruchomości w dochodzeniu praw.
Wady nieruchomości a wykonanie zastępcze – co warto wiedzieć?
Nabywca lokalu może skorzystać z wykonania zastępczego. Ta opcja jest dostępna w przypadku dochodzenia roszczeń na podstawie odpowiedzialności kontraktowej wynikającej z art. 471 k.c. O takim rozwiązaniu wspomina również art. 41 ust. 8 nowej ustawy deweloperskiej. Nie ma możliwości skorzystania z wykonania zastępczego z tytułu rękojmi, a dowodem na to jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2002 r. wydana w sprawie III CZP 86/01.
Na czym dokładnie polega wykonanie zastępcze? Jeśli deweloper mimo wezwań nie naprawia wykrytych usterek we wskazanym terminie, właściciel nieruchomości ma prawo wykonać czynności na koszt podmiotu niewywiązującego się ze swoich obowiązków. Wykonanie zastępcze polega na zleceniu usunięcia wady zewnętrznej firmie. Wynagrodzenie za wykonaną usługę opłaca właściciel nieruchomości. Następnie ma on prawo pozwać dewelopera o zwrot poniesionych kosztów.
W przypadku odpowiedzialności kontraktowej właściciel nieruchomości powinien uzyskać zgodę sądu na takie działania. Co prawda przepisy dopuszczają możliwość skorzystania z wykonania zastępczego w nagłych przypadkach nawet bez upoważnienia wydanego przez sąd. Dotyczy to jedynie wyjątkowych sytuacji, gdy nieusunięcie usterki groziłoby poważną szkodą w mieniu lub stwarzało poważne zagrożenie dla zdrowia i życia. Uzyskanie zgody sądu może być czasochłonną i skomplikowaną procedurą, dlatego rekomendujemy dochodzenie roszczeń pieniężnych.
Właściciel nieruchomości może skorzystać z prawa do wykonania zastępczego także na podstawie art. 41 ust. 8 nowej ustawy deweloperskiej. Jeśli deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, to nabywca ma podstawę do przeprowadzenia napraw na jego koszt. W tej sytuacji nie musi występować do sądu o uzyskanie zgody.
Pomoc prawna dla właścicieli nieruchomości
Prowadzenie negocjacji i dochodzenie roszczeń właściciela nieruchomości wynikających z odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu to najczęściej skomplikowane sprawy wymagające fachowej pomocy prawnej. Jeśli Twoje mieszkanie ma usterki, które zostały wykryte już po odbiorze i chcesz skorzystać ze swoich praw, skontaktuj się z naszą kancelarią. Pomożemy wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie i będziemy reprezentować w kontaktach z nierzetelnym deweloperem.
