Budowa garażu wolnostojącego na działce najczęściej nie wiąże się z żadnymi formalnościami. Nie jest to jednak regułą. W niektórych przypadkach należy dokonać zgłoszenia takiego obiektu, a niekiedy uzyskać pozwolenie na budowę. W przeciwnym razie przedsięwzięcie zostanie potraktowane jako samowola budowlana. Warto wiedzieć, w jakich sytuacjach należy pamiętać o dopełnieniu niezbędnych formalności.
Jaki garaż nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia na budowę?
Ani zgłoszenie, ani uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest konieczne w przypadku stawiania wiaty garażowej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jest to konstrukcja pozbawiona przynajmniej jednej ściany. Podstawowym elementem wiaty są słupy, na których jest ona wsparta oraz trwale połączona z gruntem.
W przypadku, gdy taka konstrukcja ma powstać na działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub przeznaczonej na budownictwo mieszkaniowe, nie jest wymagane zgłoszenie i pozwolenie na budowę. Muszą jednak zostać spełnione także następujące warunki:
- powierzchnia zabudowy wiaty nie może przekraczać 50 m2,
- łączna liczba wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m3 powierzchni.
Są to wymogi ujęte w art. 29 ust. 2 pkt. wspomnianej ustawy. Stawiając konstrukcję, która nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia na budowę, należy pamiętać, aby była ona zgodna z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ten akt prawny określa m.in. zasady dotyczące miejsc postojowych.
Kiedy konieczne jest zgłoszenie budowy garażu?
Zgłoszenie budowy jest niezbędne w przypadku wiaty, która ma powstać na działce o innym przeznaczeniu niż na cele mieszkaniowe, oraz garażu wolnostojącego, czyli konstrukcji z fundamentami i wszystkimi ścianami, trwale związanej z gruntem. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt. 14 tego rodzaju obiekty wolnostojące mogą mieć powierzchnię zabudowy nieprzekraczającą 35 m2. Dodatkowo ich łączna liczba na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni.
Jak zgłosić budowę garażu?
Zgłoszenia należy dokonać osobiście w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym (urzędzie dzielnicy w przypadku Warszawy), listownie lub elektronicznie przez portal e-Budownictwo. W przypadku garażu lub wiaty nie ma obowiązku przedstawiania projektu budowlanego. Należy jednak dołączyć wymagane załączniki m.in.:
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- szkice,
- rysunki.
Po złożeniu zgłoszenia urząd sprawdzi jego kompletność. Jeśli zostaną wykryte braki, zostanie wystawione postanowienie wzywające do ich usunięcia w wyznaczonym terminie. W przypadku ich nieusunięcia urząd wyda decyzję sprzeciwiającą się robotom budowlanym.
Jeżeli zgłoszenie jest kompletne i spełnia wszystkie wymagania, zostanie wyrażona milcząca zgoda na wykonanie budowy. Uprawnieniem do rozpoczęcia budowy jest brak otrzymania sprzeciwu w ciągu 21 dni od złożenia dokumentu. Urząd może również wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu przed upływem tego terminu.
Ważne! Rozpoczęcie budowy bez zgłoszenia lub przed wydaniem oceny urzędu jest traktowane jako samowola budowlana.
Kiedy niezbędne jest pozwolenie na budowę garażu?
Pozwolenie na budowę jest niezbędne w przypadku:
- garaży przylegających do innych obiektów, które nie są konstrukcjami wolnostojącymi,
- garaży lub wiat większych niż 35 m2 (z wyłączeniem wiat zlokalizowanych na działkach mieszkalnych – w tym przypadku pozwolenia wymagają obiekty o powierzchni powyżej 50 m2),
- gdy liczba garaży lub wiat przekracza dwa na każde 500 m2 działki (z wyłączeniem wiat zlokalizowanych na działkach mieszkalnych – w tym przypadku pozwolenia wymagają obiekty, gdy ich liczba przekracza dwa na 1000 m2 działki).
Podobnie jak w przypadku zgłoszenia rozpoczęcie budowy przed uzyskaniem pozwolenia lub bez złożenia stosownego wniosku jest samowolą budowlaną.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę garażu?
Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w tych samych instytucjach oraz identycznymi drogami jak zgłoszenie. Wymagane załączniki to m.in.:
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- projekt architektoniczno-budowlany (3 egzemplarze),
- projekt zagospodarowania działki lub terenu (3 egzemplarze).
Urząd sprawdza, czy wniosek jest kompletny i w razie stwierdzenia braków wzywa do ich usunięcia. Ustala także strony postępowania administracyjnego oraz zawiadamia je o wszczęciu procedury. Urząd ocenia, czy może wydać pozwolenie na budowę, uwzględniając np. zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli decyzja jest negatywna, można odwołać się od niej do wojewody.
Z czym wiąże się budowa garażu bez wymaganego zezwolenia lub pozwolenia?
Postawienie garażu w całości lub części bez pozwolenia, zgłoszenia lub niezgodnie z wydanym pozwoleniem to samowola budowlana. Jej konsekwencją może być:
- nakaz rozbiórki, jeśli niemożliwa jest legalizacja,
- wysoka opłata legalizacyjna,
- kara grzywny.
Wykrycie samowoli może nastąpić w wyniku kontroli organu nadzoru budowlanego, ale najczęściej jest wynikiem zawiadomienia dokonanego przez właścicieli sąsiednich nieruchomości. W takiej sytuacji przeprowadzane jest postępowanie wyjaśniające mające na celu ustalenie, czy faktycznie doszło do złamania przepisów, a jeśli tak, to kiedy miało to miejsce. Pozwala to określić, które przepisy należy zastosować w przypadku konkretnego budynku. Jeśli garaż lub inny obiekt spełnia wymagania techniczne, zostanie złożony wniosek oraz uiszczona opłata legalizacyjna, możliwe jest dalsze użytkowanie lub kontynuowanie budowy. Jeśli od zakończenia prac minęło 20 lat, a ekspertyza wykaże, że konstrukcja obiektu jest bezpieczna i jego użytkowanie nie stwarza zagrożenia, można zastosować procedurę uproszczoną.
Pomoc prawna z zakresu prawa budowlanego
Nasza kancelaria świadczy pomoc z zakresu prawa budowlanego. Specjalizujemy się zarówno w kwestiach związanych m.in. z samowolą budowlaną, jak i uzyskiwaniu odszkodowań od deweloperów np. za opóźnienie w oddaniu lokalu. Możemy pomóc w nawet najbardziej skomplikowanych sprawach. Zapraszamy do zapoznania się z pełną ofertą i kontaktu z naszą kancelarią!
