Zawarcie umowy z deweloperem na zakup nieruchomości to poważna decyzja, która wiąże się z dużymi zobowiązaniami finansowymi oraz długoterminowymi skutkami. Warto więc dokładnie zweryfikować jego wiarygodność, aby zminimalizować ryzyko problemów w przyszłości. Podpowiadamy, na co zwrócić szczególną uwagę, aby wybrać rzetelnego dewelopera.
Due diligence – przydatne narzędzie w procesie weryfikacji dewelopera
W jednym z ostatnich artykułów przybliżyliśmy proces weryfikacji kontrahenta przed zawarciem umowy, jakim jest due diligence. Narzędzie to można wykorzystać także do oceny dewelopera przed zawarciem umowy. Głównym celem tego procesu jest dostarczenie informacji ułatwiających podjęcie decyzji o współpracy. Polega on na przeprowadzeniu wnikliwej oceny:
- sytuacji prawnej,
- zdolności operacyjnej,
- sytuacji finansowej.
Due diligence to narzędzie służące także do analizy reputacji konkretnego dewelopera. Warto wiedzieć, jak powinien przebiegać każdy z tych etapów, aby dostarczył on wiarygodnych i rzetelnych informacji.
Jak ocenić sytuację prawną dewelopera?
Przed zawarciem umowy z deweloperem należy przeanalizować jego sytuację prawną. Pomoże to ocenić, czy działa zgodnie z obowiązującymi przepisami, a realizowana inwestycja jest legalna.
W pierwszej kolejności warto sprawdzić Krajowy Rejestr Sądowy (KRS). Zawiera on podstawowe informacje na temat dewelopera m.in.:
- formę prawną,
- NIP,
- REGON,
- adres siedziby,
- dane kontaktowe.
W KRS można również zweryfikować, czy wobec firmy nie jest prowadzone postępowanie upadłościowe.
Ocena sytuacji prawnej dewelopera powinna obejmować także sprawdzenie księgi wieczystej gruntu, na której powstaje nieruchomość. Można znaleźć w niej informacje dotyczące m.in. właścicieli (dział II), ograniczonych praw rzeczowych (dział III) oraz wpisów do hipoteki (dział IV). Ta wiedza daje pewność, że deweloper ma prawo realizować inwestycję w danym miejscu, a zakup nieruchomości nie będzie wiązał się z problemami prawnymi wynikającymi np. z dożywotniej służebności na rzecz osób trzecich. O odpis z księgi wieczystej można prosić inwestora lub samodzielnie sprawdzić zawartość tego dokumentu na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej sprzedający ma obowiązek dostarczyć prospekt informacyjny. Jest to wymóg regulowany przepisami ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. W prospekcie muszą znaleźć się najważniejsze informacje na temat inwestycji, sposobach finansowania przedsięwzięcia, uzyskanych pozwoleniach czy sytuacji prawno-finansowej firmy realizującej inwestycję.
Dobrą praktyką jest wcześniejsze zapoznanie się z projektem umowy deweloperskiej. Należy bardzo dokładnie sprawdzić wszystkie jej zapisy i zweryfikować, czy są one zgodne z przedstawionym wcześniej prospektem.
Nasza kancelaria świadczy usługi m.in. z zakresu analizy umów deweloperskich. Sprawdzimy wszystkie elementy tego dokumentu i ocenimy, czy można go bez obaw podpisać.
Ocena zdolności operacyjnej dewelopera – jak ją prawidłowo przeprowadzić?
Ocena zdolności operacyjnej dewelopera powinna obejmować:
- sprawdzenie dotychczasowych inwestycji – warto odwiedzić zrealizowane projekty i zweryfikować jakość wykończenia budynków czy zagospodarowania najbliższego otoczenia. Dobrym pomysłem jest przeprowadzenie rozmów z dotychczasowymi klientami, którzy udzielą informacji na temat terminowości inwestycji czy ewentualnych problemów;
- weryfikację zaplecza technicznego i organizacyjnego – jeśli deweloper ma doświadczoną kadrę zarządzającą, współpracuje z zaufanymi i rzetelnymi podwykonawcami, korzysta z wysokiej jakości sprzętu i materiałów, to zwiększa to szanse na terminowe i rzetelne zakończenie inwestycji;
- zapoznanie się z harmonogramem prac – powinien być on przejrzysty i szczegółowo określać poszczególne etapy inwestycji. Dzięki niemu kupujący może monitorować postępy oraz reagować w razie ewentualnych opóźnień, takich jak np. nieterminowe oddanie nieruchomości.
Taka weryfikacja zwiększy szanse na to, że inwestycja zostanie zakończona w określonym terminie, a jakość wykonania budynku będzie zgodna z jego oczekiwaniami.
Jak przeprowadzić weryfikację sytuacji finansowej dewelopera?
Stabilność finansowa dewelopera ma duży wpływ na bezpieczeństwo realizacji inwestycji. Brak płynności może powodować opóźnienia w budowie, a w skrajnych przypadkach skutkować nawet jej przerwaniem. Aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją, warto sprawdzić Krajowy Rejestr Długów (KRD) prowadzony przez Biuro Informacji Gospodarczej (BIG). Raport zawiera informacje o niespłaconych zobowiązaniach przekazywane przez wierzycieli. Jeśli więc deweloper widnieje w bazie KRD, jest to sygnał ostrzegawczy dla kupującego. Może bowiem oznaczać kłopoty finansowe.
Warto także ponownie przyjrzeć się danym zawartym w Krajowym Rejestrze Sądowym, a w szczególności informacjom na temat:
- zaległości podatkowych i celnych,
- wierzytelności,
- upadłości,
- umorzeń egzekucji.
Inne rejestry, które również zalecamy zweryfikować, to BIG InfoMonitor oraz ERIF Biuro Informacji Gospodarczej.
Analiza tych wpisów pozwala ocenić, czy deweloper wywiązuje się ze swoich zobowiązań zarówno wobec państwa, jak i kontrahentów. Informacje na temat upadłości, zaległości oraz toczących się egzekucji powinny być ostrzeżeniem. Kłopoty finansowe mogą bowiem skutkować trudnościami z przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę.
Weryfikacja reputacji dewelopera przed zawarciem umowy
Bardzo ważnym elementem procesu due diligence jest także sprawdzenie reputacji dewelopera. W tym celu warto skontaktować się z dotychczasowymi klientami, którzy zdecydowali się na zakup nieruchomości. Ich opinie mogą być niezwykle cenne, gdyż nabywcy lokali w zakończonych inwestycjach mogą określić, czy deweloper np. dotrzymuje terminów.
Rekomendujemy także sprawdzenie informacji na temat firmy w sieci – na forach, mediach społecznościowych czy portalach branżowych. Warto zwrócić uwagę, czy nie powtarzają się na nich wpisy dotyczące problemów np. z wykorzystaniem niskiej jakości materiałów. Opinie należy traktować jako dodatkowe źródło informacji, gdyż niektóre z nich mogą być nieobiektywne.
Wiarygodność oraz działanie zgodnie z dobrymi praktykami potwierdza także przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Listę aktualnych członków można sprawdzić na stronie internetowej organizacji. Jeśli deweloper jest na niej ujęty, to zmniejsza się ryzyko, że współpraca z nim będzie problematyczna.
Zapraszamy do współpracy z naszą kancelarią, która specjalizuje się m.in. w prawie budowlanym. Pomożemy w sprawdzeniu firmy deweloperskiej i weryfikacji, czy jest ona godna zaufania.
