Czy ścianki działowe wlicza się od powierzchni użytkowej?

Powszechną praktyką deweloperów jest zawyżanie powierzchni użytkowej mieszkania i jego ceny, o powierzchnię pod ściankami działowymi, z której nie może korzystać kupujący. Polega to na doliczaniu do powierzchni użytkowej metrów znajdujących się pod ściankami działowymi. Statystycznie deweloperzy doliczają do powierzchni użytkowej mieszkania od 2 do 5 metrów pod ściankami działowymi. Jest to niezgodne z obowiązującymi normami polskimi oraz potwierdzone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa–Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 roku (sygn. akt IV Ca 1735/23). Średnia cena za m2 na rynku pierwotnym w Poznaniu to 13.500 zł, w Gdańsku 17.495 zł, a w Warszawie 17.898 zł. Zatem bezprawnie pobrane środki od jednego kupującego sięgają dziesiątek tysięcy złotych.

Skorzystaj z bezpłatnej analizy Twojej sprawy

Kupiłeś mieszkanie lub dom od dewelopera i chciałbyś sprawdzić czy nie zapłaciłeś zawyżonej ceny, nie wiesz, czy ścianki działowe w Twoim mieszkaniu lub domu zostały doliczone do powierzchni użytkowej? Zadzwoń do nas.

Jak liczyć powierzchnię użytkową mieszkania?

Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 7) rozumie powierzchnię użytkową lokalu jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń w lokalu służących potrzebom mieszkalnym i gospodarczym (np. pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka itd.), z wyłączeniem m.in. balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf wnękowych, pralni/suszarni, wózkowni, strychów, piwnic czy komórek na opał.  Ta ustawa doprecyzowuje też jak mierzyć: obmiaru dokonuje się „w świetle wyprawionych ścian” oraz stosuje się popularną zasadę wysokości: ≥ 2,20 m liczy się w 100%, 1,40–2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,40 m pomija się.

W inwestycjach budowlanych i dokumentacji projektowej powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych – co wynika z rozporządzenia o zakresie i formie projektu budowlanego z dnia 11 wrześnie 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 1609).

Jak liczyć powierzchnię pod ściankami działowymi?

Powierzchnię „pod ściankami działowymi” liczy się inaczej w zależności od tego, czy ścianka jest traktowana jako stała przegroda, czy jako element przewidziany do łatwego demontażu

Jeżeli ścianka działowa ma charakter trwałego podziału przestrzeni (np. murowana albo wykonana w sposób „na stałe”), to powierzchnia zajęta przez nią na posadzce jest zaliczana do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej lokalu. Tak wskazuje interpretacja PN-ISO 9836:2022-07.

Jeżeli ścianka jest od początku projektowana jako „ściana działowa typu przepierzenia”, czyli możliwa do zdemontowania, to powierzchnię pod nią wlicza się do powierzchni netto kondygnacji, a w konsekwencji wchodzi ona do powierzchni użytkowej lokalu. Normy i przepisy nie dają jednej prostej definicji „demontażu”, ale w interpretacji PKN pojawia się ważna wskazówka – chodzi o ścianki, które da się łatwo demontować bez wykonywania typowych robót budowlanych.

Czy roszczenie o zapłatę w ramach sprawy o odszkodowanie za zawyżoną powierzchnię użytkową mieszkania może być przedawnione?

Tak, aczkolwiek bieg terminu przedawnienia oraz długość niniejszego terminu zależy od podstawy prawnej dochodzenia roszczenia o zapłatę;

1. niedozwolone postanowienia umowne – początek biegu terminu przedawnienia liczymy dopiero od momentu dowiedzenia się, iż w umowie zawartej z deweloperem znajdują się niedozwolone postanowienia umowne. Momentem tym będzie najczęściej moment otrzymania z Kancelarii analizy, z której wynika że doszło do nieprawidłowego ustalenia metrażu mieszkania.
   Termin przedawnienia wynosi: 6 lat.
2. roszczenie odszkodowawcze (art. 471 Kodeksu cywilnego) – początek biegu terminu przedawnienia należy wiązać z datą powstania szkody, którą będzie moment zapłaty zawyżonej ceny.
   Termin przedawnienia wynosi: 6 lat
   Każdorazowo koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.
3. rękojmia za wady nieruchomości w postaci uprawnienia do obniżenia ceny mieszkania –
   początek biegu terminu do złożenia stosownego oświadczenia wiążemy z momentem wydania mieszkania.
   Termin na złożenia niniejszego oświadczenia wynosi: 5 lat.

W jaki sposób zorganizować rzeczoznawcę, który wykona wyliczenia powierzchni użytkowej mieszkania?

W zależności od wybranego pakietu:

1. Kancelaria wskazuje jakiej specjalizacji należy znaleźć rzeczoznawcę oraz na jaką okoliczność ma być sporządzona przez niego opinia albo
2. Kancelaria szuka niniejszego specjalisty dla klienta zgodnie z wybranym pakietem. W przypadku pakietu premium usługa specjalisty jest w cenie usługi Kancelarii.

W jakim terminie Kancelaria przygotowuje pozew o odszkodowanie za zawyżoną powierzchnię użytkową mieszkania?

Kancelaria przygotowuje projekt pozwu o odszkodowanie za zawyżoną powierzchnię użytkową mieszkania w terminie 45 dni licząc od dnia podpisania umowy. Przygotowanie wspomnianego projektu pozwu nie jest równoznaczne z jego wysyłką do sądu, która następuje po akceptacji treści pozwu przez Klienta i uiszczenia przez niego opłaty sądowej oraz skarbowej.

Ile trwa postępowanie sądowe w sprawie o odszkodowanie za zawyżoną powierzchnię użytkową mieszkania?

Szacunkowy czas trwania postępowania sądowego w sprawie o odszkodowanie za zawyżoną powierzchnię użytkową mieszkania to 1 rok do 3 lat. Czas ten uzależniony jest od sądu do którego sprawa trafi, wyznaczonego sędziego, w tym obciążenia sprawami danego sędziego, a także strategii przyjętej przez dewelopera i zgłaszanych wniosków dowodowych.

Czy do podpisania umowy z Kancelarią konieczne jest stawienie się w siedzibie Kancelarii?

Nie, w zależności od preferencji Klienta dokumenty do prowadzenia sprawy podpisujemy albo
fizycznie w Kancelarii albo zdalnie w formie podpisanych skanów.

Jak często Kancelaria przekazuje informacje o postępach w sprawie?

Pisma otrzymane od drugiej strony przesyłamy w formie skanów na adres e-mail. Nadto Kancelaria – w drodze mailowej – informuje Klienta w szczególności o:
a. wniesieniu sprawy do sądu
b. wpływie odpowiedzi na pozew złożonej przez drugą stronę,
c. wyznaczeniu terminu posiedzenia sądu,
d. podjętych przez Kancelarię działaniach mających wpływ na przebieg sprawy.
e. czynnościach podejmowanych przez sąd.

Czy usługa Kancelarii dotyczy także rozliczenia wyroku, w tym w ramach postępowania egzekucyjnego?

Tak, usługa Kancelarii ma charakter kompleksowy. W tym nasza usługa obejmuje egzekucję wyroku w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego.

Powierzchnia użytkowa mieszkania a zmiany lokatorskie

Wielu deweloperów wciąż stosuje praktykę doliczania powierzchni pod ścianami nienośnymi, co prowadzi do zawyżania powierzchni użytkowej mieszkania i podwyższania ceny lokalu. Niektórzy uzasadniają to możliwością przestawiania ścian działowych, twierdząc, że lokator może samodzielnie kształtować układ pomieszczeń. Takie podejście budzi jednak wątpliwości, ponieważ w rzeczywistości ściany te często są trwale związane z konstrukcją budynku.

Zadbaj o swoje prawa — skontaktuj się z nami, przeanalizujemy Twoją umowę deweloperską

Pomożemy Ci przeanalizować zapisy umowy i dowiedzieć się, czy w Twojej umowie deweloperskiej doszło do nieprawidłowego wyliczenia powierzchni użytkowej. W sytuacji, gdy powierzchnia została zawyżona, będziemy dochodzić Twoich praw, np. poprzez korektę ceny lokalu lub odszkodowanie. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, dlatego w razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym i ochronie konsumentów.

Nie czekaj — Twoje roszczenia mogą ulec przedawnieniu. Zadzwoń lub wypełnij formularz kontaktowy!