2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał przełomowe orzeczenie w zakresie zasad nabycia w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa (sygn. akt: P 10/16). Trybunał Konstytucyjny wskazał, że nie jest możliwe posiadanie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed datą wejścia w życie przepisów regulujących tę instytucję (t. j. przed 3 sierpnia 2008 r.).
W konsekwencji niedopuszczalne jest zasiedzenie prawa, które nie istnieje i pozbawia to przedsiębiorstwa energetyczne możliwości obrony przed roszczeniami właścicieli nieruchomości zarzutem zasiedzenia. Do tej pory była to podstawowa linia obrony przedsiębiorstw energetycznych w całym kraju, często prowadząca do oddalenia zasadnych roszczeń właścicieli nieruchomości.
Wyrok TK otwiera drzwi właścicielom nieruchomości do dochodzenia odszkodowania za posadowienie na ich nieruchomości przez przedsiębiorstwa energetyczne, urządzeń przesyłowych bez tytułu prawnego.
Czym jest służebność przesyłu?
Do 3 sierpnia 2008 r. w polskim prawie cywilnym wyróżniano dwa rodzaje służebności: gruntowe i osobiste. Dnia 3 sierpnia 2008 r. został wprowadzony odrębny rodzaj służebności, w postaci służebności przesyłu uregulowanej w art. 3051 – 3054 Kodeksu cywilnego.
Służebność przesyłu – polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe (t. j. służące do doprowadzania lub odprowadzania np. płynów, pary, gazu, energii elektrycznej), prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Innymi słowy, jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne chce wybudować urządzenia przesyłowe na cudzej nieruchomości (np. linie energetyczne, słupy, stacje transformatorowe), musi skierować do właściciela nieruchomości wniosek o wyrażenie zgody na obciążenie nieruchomości prawem do korzystania z niej przez przedsiębiorstwo. Ustanowienie takiego prawa powoduje, że wówczas mamy do czynienia ze służebnością przesyłu.
Instytucja służebności przesyłu do dnia 3 sierpnia 2008 r. a odszkodowania za słupy energetyczne na działce
Przed powstaniem instytucji służebności przesyłu, praktyka przedsiębiorstw przesyłowych opierała się na dzierżawie, użytkowaniu czy wywłaszczeniu. Po powstaniu służebności przesyłu (wejściu w życie przepisów wprowadzających tę instytucję do polskiego porządku prawnego), właściciele nieruchomości, na których posadowione zostały wcześniej sieci przesyłowe, pozywały przedsiębiorstwa energetyczne o wynagrodzenie za korzystanie z ich nieruchomości bez tytułu prawnego.
W postępowaniach sądowych spółki energetyczne bardzo często podnosiły zarzut zasiedzenia prawa do korzystania z nieruchomości.
W przypadku służebności gruntowej termin zasiedzenia wynosi odpowiednio:
- dla posiadacza w dobrej wierze (posiadacza, który nie wie, że korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego) – 20 lat
- dla posiadacza w złej wierze (posiadacza, który wie, że korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego) – 30 lat
Jakkolwiek podane wyżej terminy zasiedzenia są dość długie, to skuteczne podniesienie zarzutu zasiedzenia służebności (służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu), uniemożliwiało właścicielom nieruchomości dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości (odszkodowania za słupy energetyczne na działce).
Czym jest służebność gruntowa odpowiadająca treścią służebności przesyłu?
Jako, że do 3 sierpnia 2008 r. w polskim prawie cywilnym nie funkcjonowała służebność przesyłu, zaś przedsiębiorstwa energetyczne w postępowaniach sądowych podnosiły zarzut zasiedzenia prawa do korzystania z cudzej nieruchomości na cele posadowienia urządzeń przesyłowych, orzecznictwo Sądu Najwyższego wprowadziło do obrotu prawnego pojęcie służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu.
Stanowisko Sądu Najwyższego wskazywało, że jeżeli w drodze umownej można ustanowić służebność gruntową o treści odpowiadającej służebności przesyłu, to dopuszczalne jest nabycie tej służebności w drodze zasiedzenia. Ugruntowana linia orzecznicza w tym zakresie, do tej pory zamykała drogę właścicielom do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości.
Sytuację tę zmienić ma – na korzyść właścicieli nieruchomości – komentowany wyrok Trybunału Konstytucyjnego, stąd jego przełomowe znaczenie dla praw wielu właścicieli nieruchomości obciążonych liniami energetycznymi, słupami oraz stacjami transformatorowymi.
Jakie były okoliczności spraw przed sądami kierującymi pytanie prawne do Trybunału Konstytucyjnego?
Tło spraw, których dotyczy wyrok Trybunały Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt: P 10/16) odnosi się do sytuacji, w których spółka energetyczna składała wnioski o zasiedzenie (czyli innymi słowy nabycie na własność) służebności gruntowych o treści odpowiadającej służebności przesyłu (urządzeń posadowionych na danej nieruchomości).
Właściciele nieruchomości, których dotyczyły wspomniane wnioski o zasiedzenie, wskazywali że w polskim prawie cywilnym nie istnieje ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu (m. in. z uwagi na zamknięty katalog praw rzeczowych).
Trybunał Konstytucyjny przychylił się do twierdzeń właścicieli nieruchomości, wskazując, że służebność gruntowa i służebność przesyłu to dwie odrębne instytucje. Jako, że instytucja służebności przesyłu nie istniała przed 3 sierpnia 2008 r. to nie mogło dojść do zasiedzenia tego prawa i w konsekwencji nie można w ten sposób (poprzez zasiedzenie) pozbawiać właścicieli nieruchomości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości.
Czym jest zamknięty katalog praw rzeczowych?
W najnowszym orzeczeniu Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę, że w polskim prawie cywilnym obowiązuje zamknięty katalog praw rzeczowych (tzw. numerus clausus praw rzeczowych).
Jednym z rodzajów praw rzeczowych są tzw. ograniczone prawa rzeczowe, do których zaliczamy m.in. służebność. W komentowanym katalogu praw rzeczowych (ograniczonych praw rzeczowych) nie ma jakiejkolwiek wzmianki o służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Z kolei, zamknięty charakter katalogu praw rzeczowych polega na tym, że nie można tworzyć nowych rodzajów praw rzeczowych ani zmieniać dotychczasowych bez zmiany ustawodawstwa. Tym samym, prawotwórcza wykładnia Sądu Najwyższego doprowadziła do wprowadzenia do systemu prawa rzeczowego nowego rodzaju służebności, co zostało uznane przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodne z Konstytucją RP.
Trybunał Konstytucyjny wskazał, że nadanie służebności gruntowej treści, która wykracza poza ramy ściśle określonych przez ustawodawcę przesłanek koniecznych dla istnienia tego rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego jest złamaniem zakazu domniemywania ograniczonych praw rzeczowych oraz narusza art. 64 ust. 3 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości – odszkodowanie za słupy energetyczne na działce?
W świetle orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r., właściciele nieruchomości, na których przedsiębiorstwa przesyłowe posadowiły urządzenia przesyłowe bez tytułu prawnego, mogą dochodzić na drodze sądowej:
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
- wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu
Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości (odszkodowania za słupy energetyczne na działce) zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Przyjmuje się, że kwota ta powinna odpowiadać stawce rynkowej, gdyby korzystanie odbywało się na podstawie tytułu prawnego. W takiej sytuacji warto zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego. Pod uwagę należy wziąć również rodzaj zastosowanej infrastruktury oraz stopień ograniczenia możliwości korzystania z gruntu.
Szacuje się jednak, że standardowa wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na skutek posadowienia sieci przesyłowych może wahać się od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy. Potencjalnie wysokie kwoty wynikają ze względu na długi okres posadowienia urządzeń oraz duży zakres wyłączenia możliwości korzystania z nieruchomości w związku z posadowieniem takiej infrastruktury. Często z uwagi na montaż takich urządzeń, niemożliwe jest korzystanie z szerokiego pasa nieruchomości, który trzeba udostępniać przedsiębiorstwu celem wykonania przez niego napraw, a nierzadko powoduje to również ograniczenie w pobudowaniu własnych budynków, z uwagi na konieczność zachowania odpowiedniej odległości od zabudowań.
Jakie zarzuty mogą być podnoszone w sprawach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wskutek posadowienia sieci przesyłowych?
W sprawach dotyczących wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, spółki energetyczne mogą bronić się:
- zarzutem, że przysługuje im tytuł prawny do nieruchomości
- zarzutem przedawnienia
Termin przedawnienia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wynosi 6 lat.
Oznacza to, że wynagrodzenie za korzystanie przez przedsiębiorstwo energetyczne z nieruchomości przysługuje za okres 6 lat bezumownego korzystania. Termin ten może ulec przerwaniu, poprzez wniesienie sprawy do sądu.
Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego, przedsiębiorstwo przesyłowe nie może jednak bronić się zarzutem zasiedzenia.
WAŻNE! Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r. (sygn. akt: III CZP 103/22), nawet jeżeli w sprawie doszło do zasiedzenia, byłemu właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
W przywołanym wyroku, Sąd opowiedział się za tym, że nawet kiedy właścicielowi nie przysługują już roszczenia wydobywcze, tzn. o zwrot jego własności, ponieważ utracił ją na skutek zasiedzenia, to nadal może on skorzystać z roszczeń uzupełniających, które nie zostają wyłączone na skutek utraty własności. Do roszczeń uzupełniających zalicza się roszczenie o wynagrodzenie za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy oraz o zwrot pożytków, których posiadacz nie zużył i o zwrot wartości tych, które zużył, jak również o zwrot wartości pożytków, które nie zostały uzyskane przez posiadacza z powodu złej gospodarki oraz roszczenie o wynagrodzenie za (bezumowne) korzystanie z rzeczy. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje samodzielny byt, niezależnie od roszczeń chroniących własność.
Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt: P 10/16), przedsiębiorstwa energetyczne nie mogą powoływać się na zarzut zasiedzenia prawa do korzystania z nieruchomości. Jednakże, nawet gdyby w danym przypadku doszło do zasiedzenia, to w wyroku z dnia 3 kwietnia 2024 r. (sygn. akt: III CZP 103/22), Sąd Najwyższy podkreśla, że właścicielowi nadal przysługuje roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości za czas, kiedy korzystanie odbyło się bez tytułu prawnego.
Sąd Najwyższy wskazał, że utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
Jak sprawdzić czy przysługuje mi odszkodowanie za słupy energetyczne na działce?
Aby dowiedzieć się czy zamontowanie urządzeń przesyłowych nastąpiło bezprawnie, należy zbadać okoliczności sprawy i zweryfikować dokumentację związaną ze sprawą.
Ustanowienie służebności, zgoda cywilnoprawna na korzystanie z nieruchomości czy inny rodzaj umowy w zakresie umieszczenia na nieruchomości urządzeń przesyłowych powinien być ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Kancelaria zachęca do zgłaszania podobnych przypadków w celu bezpłatnej weryfikacji możliwości dochodzenia odszkodowania za słupy energetyczne na działce.
