Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – o który termin chodzi?

Liczą się trzy terminy, czyli zakończenie robót budowlanych, odbiór lokalu i przeniesienie własności. Najdalej idące uprawnienia może dawać przekroczenie ostatniego z nich, ponieważ ustawa wiąże z nim prawo odstąpienia, po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego deweloperowi. Umowa deweloperska musi wskazywać wszystkie trzy. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wymaga, aby umowa określała między innymi termin zakończenia robót budowlanych, termin odbioru lokalu oraz termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Zasada trzech dat

Każda z trzech dat w umowie może mieć inne znaczenie dla uprawnień nabywcy, dlatego trzeba je odnaleźć przed wysłaniem jakiegokolwiek pisma.

• Data zakończenia robót budowlanych. Jej przekroczenie nie daje samodzielnego ustawowego prawa odstąpienia, ale jego przekroczeniemoże dać sygnał nabywcy, iż inwestycja pozostaje w opóźnienie. .
• Data odbioru lokalu. Kara umowna za jej przekroczenie przysługuje, jeżeli strony ją zastrzegły.
• Data przeniesienia własności. Z nią ustawa wiąże prawo odstąpienia od umowy, po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego deweloperowi.

Najczęstszy błąd nabywców polega na utożsamianiu wydania kluczy z terminem umownym. Trzeba sprawdzić, z którą datą konkretna umowa je łączy.

Opóźnienie a zwłoka

Kara zastrzeżona „za opóźnienie” chroni nabywcę lepiej niż kara zastrzeżona „za zwłokę”. Zwłoka to opóźnienie z przyczyn, za które dłużnik odpowiada. Tak definiuje ją art. 476 Kodeksu cywilnego. Przy karze „za zwłokę” deweloper może się więc bronić brakiem winy, a przy karze „za opóźnienie” wystarcza sam upływ terminu.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – pierwsze kroki nabywcy

Te pięć kroków można wykonać samodzielnie. Potrzebny jest wypis aktu notarialnego umowy deweloperskiej z załącznikami, dotychczasowa korespondencja z deweloperem oraz dokumenty kosztów.

Krok 1: Ustal, który termin został przekroczony

Od przekroczonego terminu zależy rodzaj roszczenia- zazwyczaj umowa nie będzie wiązała żadnych uprawnień z tytułu przekroczenia terminu realizacji robót budowlanych (zakończenia budowy)Otwórz umowę i wypisz na jednej kartce trzy daty zgodnie z opisaną wyżej zasadą. Przy każdej zanotuj numer paragrafu oraz liczbę dni opóźnienia na dzień sporządzania zestawienia. Aneksy do umowy mogły przesunąć terminy. Sprawdź, czy podpisany aneks nie zawiera zrzeczenia się roszczeń za dotychczasowe opóźnienie.

Krok 2: Sprawdź zapisy o karach i wyłączeniach odpowiedzialności

Od treści tych postanowień zależy, czy wystarczy wykazać sam upływ terminu, czy trzeba będzie udowodnić szkodę. Znajdź paragraf o karach umownych. Zanotuj stawkę, podstawę naliczania, ewentualny limit oraz to, czy kara dotyczy „opóźnienia”, czy „zwłoki”. Sprawdź, czy umowa dopuszcza odszkodowanie przewyższające zastrzeżoną karę. Katalog okoliczności wyłączających odpowiedzialność dewelopera bywa umieszczony w innej części umowy niż postanowienia o karach, często w definicjach albo w postanowieniach końcowych.

Krok 3: Wyślij pisemne zapytanie o przyczynę i nowy termin

Odpowiedź dewelopera albo jej brak może mieć znaczenie dowodowe w dalszym sporze. Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru oraz kopię e-mailem. Zażądaj wskazania przyczyny opóźnienia i planowanego nowego terminu. Wyznacz 14 dni na odpowiedź. Ustalenia telefoniczne z biurem sprzedaży nie zostawiają śladu. Każdą rozmowę potwierdź wiadomością e-mail.

Krok 4: Zacznij dokumentować koszty od pierwszego dnia opóźnienia

Bez bieżącej dokumentacji trudno będzie wykazać odszkodowanie przewyższające karę umowną. Zbieranie dokumentacji to krok żmudny, ale konieczny. Załóż jeden folder. Odkładaj do niego umowę najmu i potwierdzenia przelewów czynszu, harmonogram kredytu, dokumenty dotyczące ubezpieczenia faktury za przechowanie mebli i koszty aneksów bankowych. Koszt musi pozostawać w związku z opóźnieniem.

Krok 5: Wybierz ścieżkę roszczenia

Nabywca, który nadal chce lokalu, sięga po karę umowną lub odszkodowanie. Nabywca, który stracił zaufanie do inwestycji, rozważa odstąpienie od umowy deweloperskiej, jeżeli zostaną spełnione umowne przesłanki w tym zakresie. Jeśli umowa przewiduje karę, policz ją według wzoru z dalszej części tekstu. Jeśli kary nie ma, zsumuj udokumentowane koszty. Jeśli przekroczono termin przeniesienia własności i rozważasz rezygnację, przejdź do sekcji o odstąpieniu.

Po wykonaniu pięciu kroków nabywca dysponuje stanem faktycznym, dowodami i wyliczeniem. Kolejnym etapem jest wezwanie do zapłaty opisane niżej.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a aneks przesuwający termin

Nabywca nie ma obowiązku podpisywać aneksu, który przesuwa termin. Deweloper proponuje go zwykle wtedy, gdy opóźnienie jest już pewne, a nowa data ma zastąpić dotychczasową. Skutek bywa dalej idący, niż wynika z rozmowy w biurze sprzedaży. Jeżeli aneks skutecznie zmienia termin, opóźnienie liczy się od nowej daty, a możliwość wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu poprzedzającego odstąpienie aktualizuje się później.

Przed podpisaniem warto sprawdzić w projekcie aneksu trzy elementy.

• Roszczenia za dotychczasowe opóźnienie. Projekt nie powinien zawierać zrzeczenia się kary umownej ani odszkodowania za okres, który już upłynął.
• Nowy termin wskazany datą. Sformułowanie uzależniające termin od decyzji urzędu przenosi ryzyko kolejnego poślizgu na nabywcę.
• Kara za przekroczenie nowego terminu. Stawka nie powinna być niższa od dotychczasowej.

W naszej ocenie zgoda na aneks ma sens tylko wtedy, gdy deweloper daje coś w zamian. Może to być wypłata kary umownej za dotychczasowy okres, obniżka ceny albo wyższa stawka kary na przyszłość. Aneks podpisany bez żadnego ekwiwalentu oznacza w praktyce darowanie deweloperowi czasu, za który umowa przewidywała zapłatę.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a kara umowna

Kara umowna jest najprostszym roszczeniem, ponieważ jej dochodzenie nie wymaga wykazywania wysokości szkody. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.

Jak obliczyć karę umowną?

Karę liczy się jako iloczyn podstawy, stawki dziennej i liczby dni opóźnienia. Przykład poglądowy pokazuje mechanizm. Przy cenie lokalu 600 000 zł i stawce 0,02% za dzień kara wynosi 120 zł dziennie. Po 75 dniach opóźnienia daje to 9 000 zł. Stawki i limity wynikają wyłącznie z konkretnej umowy, dlatego wynik zawsze trzeba porównać z jej brzmieniem. Należy zwrócić uwagę na to, czy podstawą jest cena lokalu, czy tylko kwota dotychczasowych wpłat.

Limit kary umownej w umowie

Górny limit kary sprawia, że po jego osiągnięciu kara nie wzrasta mimo dalszego opóźnienia. Umowy często ograniczają łączną wysokość kar do kilku procent ceny lokalu. Przykładowo przy cenie 600 000 zł, stawce 0,02% dziennie i limicie 2% ceny kara przestaje rosnąć po 100 dniach, na poziomie 12 000 zł.

Nabywca będący konsumentem może kwestionować limit jako postanowienie niedozwolone, które narusza jego uprawnienia. Ocena należy do sądu i zależy od całości umowy, w tym od tego, czy podobny limit obejmuje kary obciążające nabywcę. Pomocny bywa także art. 39 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Niski limit przy jednoczesnym braku klauzuli o odszkodowaniu uzupełniającym jest najmniej korzystnym układem, jednakże takie działanie zostało zakwestionowane przez Sąd Najwyższy jako klauzula umowna.

Co, gdy umowa nie przewiduje kary?

Brak kary w umowie nie pozbawia nabywcy możliwości dochodzenia odszkodowania. Art. 39 ust. 2 ustawy stanowi, że jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper wypłaca nabywcy rekompensatę odpowiadającą odsetkom ustawowym lub kar umownych, jakie przysługiwałyby deweloperowi za opóźnienie nabywcy w płatności. W obiegu funkcjonuje w tej sprawie uproszczenie, które warto sprostować.

Miarkowanie kary

Deweloper może żądać obniżenia kary w dwóch przypadkach. Art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego dopuszcza to, gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo gdy kara jest rażąco wygórowana. W praktyce sporów z deweloperami zarzut miarkowania pojawia się w odpowiedzi na pozew niemal rutynowo, dlatego już wezwanie może wskazywać na realne koszty nabywcy poniesione w związku z opóźnieniem.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a odszkodowanie

Odszkodowanie przysługuje nabywcy, który wykaże trzy przesłanki, czyli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, szkodę oraz związek przyczynowy między nimi. Podstawą jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Deweloper uwolni się od odpowiedzialności, jeśli udowodni, że opóźnienie wynika z okoliczności, za które nie odpowiada.

Odszkodowania ponad zastrzeżoną karę umowną można żądać tylko wtedy, gdy umowa na to pozwala. Art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego wyłącza żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary, chyba że strony postanowiły inaczej. Tutaj z pomocą przychodzi orzecznictwo Sądu Najwyższego, które wskazuje, że symboliczna kara, przy jednoczesnym braku możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną jest klauzulą niedozwoloną.

Szkodą są przede wszystkim koszty poniesione po terminie umownym.

• czynsz najmu za okres po terminie umownym
• koszty podwyższonego oprocentowania kredytu do czasu wpisu hipoteki
• składki ubezpieczenia pomostowego
• koszt przechowania mebli i wyposażenia
• opłaty za aneksy do umowy kredytowej

Lokal kupiony inwestycyjnie

Przy lokalu kupionym na wynajem szkodą mogą być przede wszystkim utracone korzyści, czyli czynsz, którego nabywca nie uzyskał z powodu opóźnienia. Podstawą jest art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego, który obok poniesionych strat obejmuje korzyści możliwe do osiągnięcia, gdyby szkody nie wyrządzono. Utracone korzyści trzeba wykazać z wysokim prawdopodobieństwem, dlatego potrzebne są konkretne dowody. Należą do nich umowa przedwstępna najmu, korespondencja z zainteresowanym najemcą albo dane o stawkach czynszu w tym samym budynku.

Zakup w ramach działalności gospodarczej osłabia pozycję nabywcy w trzech punktach.

• Zakres ustawy deweloperskiej. Zgodnie z art. 5 pkt 5 ustawy nabywcą jest konsument w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Spółka albo przedsiębiorca kupujący lokal w związku bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową opiera się na samej umowie i Kodeksie cywilnym.
• Kontrola postanowień umowy. Przepisy o klauzulach niedozwolonych dotyczą konsumentów, a w określonym zakresie także osób fizycznych zawierających umowę bezpośrednio związaną z działalnością gospodarczą, gdy nie ma ona dla nich charakteru zawodowego. Dlatego limit kary czy wyłączenie odpowiedzialności może być trudniej podważyć.
• Przedawnienie. Roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej co do zasady przedawniają się z upływem trzech lat, przy czym termin upływa z końcem roku kalendarzowego.

Osoba prywatna, która kupuje jedno mieszkanie na wynajem, może zachować status konsumenta, jeżeli zakup nie jest bezpośrednio związany z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą lub zawodową. Przy większej liczbie lokali ocena może być inna i wymaga analizy konkretnego przypadku.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a kredyt hipoteczny

Raty kredytu trzeba płacić mimo opóźnienia dewelopera, a każdy miesiąc poślizgu może wydłużać okres podwyższonej marży lub ubezpieczenia pomostowego. Bank nie jest stroną umowy deweloperskiej, więc harmonogram spłaty biegnie niezależnie od postępu budowy. Zasady i czas obowiązywania podwyższonej marży lub składki wynikają z umowy kredytu; często obowiązują one do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, a wpis jest możliwy dopiero po przeniesieniu własności.

Dodatkowe opłaty bankowe stanowią element szkody, której nabywca może dochodzić po wykazaniu przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli umowa przewiduje karę umowną, odszkodowania przewyższającego jej wysokość można żądać tylko wtedy, gdy umowa na to pozwala (z zastrzeżeniem orzecznictwa powołanego powyżej). Każdą z tych opłat należy udokumentować. O opóźnieniu warto też zawiadomić bank na piśmie i sprawdzić w umowie kredytu terminy, które zależą od postępu inwestycji.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a odstąpienie od umowy

Nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli deweloper nie przeniósł własności w terminie i nie zrobił tego także w dodatkowym terminie 120 dni. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 6 oraz ust. 3 ustawy. Samo przekroczenie daty zakończenia budowy albo odbioru nie uruchamia tego trybu.

Odstąpienie przebiega w trzech etapach.

1. Pisemne wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie własności.
2. Po bezskutecznym upływie terminu złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Zgodnie z art. 45 ustawy jest ono skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej i zostało sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
3. Zwrot wpłaconych środków. Zgodnie z art. 44 ustawy deweloper zwraca je niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni od otrzymania oświadczenia.

Odstąpienie nie przekreśla roszczenia o karę umowną za okres opóźnienia. Art. 43 ust. 3 ustawy wprost zachowuje to roszczenie. Wpłaty nabywców są gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a w przypadkach wskazanych w ustawie podlegają zwrotowi z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Z perspektywy kilku lat stosowania nowej ustawy widać, że samo pismo wyznaczające 120 dni działa na deweloperów mocniej niż naliczanie kary. Uruchamia bowiem termin, po którego bezskutecznym upływie nabywca może odstąpić od umowy, a deweloper musi zwrócić wpłacone środki.

Kiedy od umowy może odstąpić deweloper?

Deweloper może odstąpić od umowy w dwóch przypadkach wskazanych w art. 43 ust. 7 i 8 ustawy. Pierwszy to brak zapłaty w terminie lub wysokości określonych w umowie, mimo pisemnego wezwania nabywcy do uregulowania zaległości w ciągu 30 dni. Drugi to niestawienie się nabywcy na odbiór lokalu albo na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność, mimo dwukrotnego pisemnego wezwania w odstępie co najmniej 60 dni. W drugim przypadku wyjątkiem jest działanie siły wyższej.

Wstrzymanie płatności transzy albo zignorowanie zaproszenia na odbiór w odpowiedzi na poślizg dewelopera naraża nabywcę na odstąpienie od umowy i na karę zastrzeżoną w umowie na rzecz dewelopera. Zastrzeżenia do stanu lokalu bezpieczniej zgłosić w protokole odbioru, niż nie stawić się w wyznaczonym terminie.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera a ryzyko upadłości dewelopera

W razie upadłości dewelopera wpłaty nabywcy chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który trafiają, oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obsługiwany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Samo opóźnienie nie oznacza jeszcze kłopotów finansowych dewelopera, ale bywa ich pierwszym widocznym objawem.

Zgodnie z art. 48 ustawy Fundusz zwraca nabywcy wpłaty między innymi w trzech sytuacjach.

• Nabywca odstąpił od umowy, a deweloper nie zwrócił środków w terminie 30 dni.
• W postępowaniu upadłościowym zapadła decyzja o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo syndyk odstąpił od umowy.
• Warunek gwarancji spełnił się wobec banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, w zakresie nieobjętym ochroną Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.

Jeżeli syndyk zażąda wykonania umowy, nabywca może od niej odstąpić na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 12 ustawy.

Na kłopoty finansowe dewelopera wskazują cztery sygnały, które nabywca może sprawdzić samodzielnie.

• wpisy dotyczące dewelopera w Krajowym Rejestrze Zadłużonych
• nowe hipoteki i ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości
• zmiana generalnego wykonawcy albo wstrzymanie prac na budowie
• brak odpowiedzi na pisma przy jednoczesnych kolejnych propozycjach aneksów

Przy takich sygnałach decyzję o wyznaczeniu 120-dniowego terminu warto podjąć wcześniej, ponieważ od jego bezskutecznego upływu zależy możliwość odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłat.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – kiedy deweloper nie odpowiada?

Deweloper nie odpowiada, jeżeli wykaże, że opóźnienie wynika z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, ale nie mogą być to okoliczności związane z wadliwym zaplanowaniem procesu inwestycyjnego np. wybór firmy wykonawczej, pozbawienie pozwolenia na budowę, czy problemy z przyłączeniem mediów. Ciężar dowodu spoczywa na nim, a nie na nabywcy.

• Siła wyższa. Chodzi o zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia, któremu nie można zapobiec. Braki kadrowe, opóźnione dostawy materiałów czy problemy z podwykonawcą stanowią zwykłe ryzyko gospodarcze.
• Przyczyny po stronie nabywcy. Należą do nich brak wpłaty ostatniej transzy albo niestawiennictwo na odbiorze.
• Klauzule umowne. Postanowienia, które szeroko wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta, mogą zostać uznane za niedozwolone, a wtedy nie wiążą nabywcy.

Tłumaczenie opóźnienia „przedłużającymi się procedurami administracyjnymi” da się zweryfikować datami. Warto porównać dzień złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie z dniem, w którym budowa miała się zakończyć.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – wezwanie do zapłaty

Wezwanie do zapłaty powinno zawierać pięć elementów i zostać doręczone deweloperowi listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

• oznaczenie umowy, lokalu i przekroczonego terminu
• kwotę roszczenia wraz ze sposobem wyliczenia
• podstawę roszczenia, czyli odpowiedni paragraf umowy oraz art. 483 § 1 albo art. 471 Kodeksu cywilnego
• termin zapłaty i numer rachunku
• zapowiedź skierowania sprawy do sądu

Jeśli deweloper nie zapłaci, nabywca ma do wyboru mediację, zawezwanie do próby ugodowej albo pozew. Zawarcie umowy przenoszącej własność nie oznacza rezygnacji z kary za wcześniejsze opóźnienie, o ile nabywca nie zrzekł się roszczeń.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – podsumowanie

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera nie jest sytuacją, którą nabywca musi przeczekać. Prawo daje mu narzędzia, ale działają one tylko wtedy, gdy nabywca sam je uruchomi. Kara nie zostanie wypłacona bez dochodzenia roszczenia, 120-dniowy termin nie zacznie biec bez pisma, a odszkodowanie nie obejmie kosztów, których nikt nie udokumentował. Bierność pracuje więc na korzyść dewelopera, a każdy tydzień zwłoki z reakcją osłabia pozycję kupującego. Dlatego najważniejsza decyzja zapada na początku. Nabywca, który w pierwszych tygodniach po upływie terminu ustali swoje roszczenie i zgłosi je na piśmie, rozmawia z deweloperem jak wierzyciel, a nie jak petent.

Artykuł Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – co przysługuje nabywcy? pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Zakup domu, działki budowlanej czy lokalu mieszkalnego jest jedną z najważniejszych inwestycji w życiu. Ceny nieruchomości w ostatnich latach znacząco wzrosły, tym samym nabywcy mają uzasadnione oczekiwania co do jakości nabywanych nieruchomości- także działek inwestycyjnych.

Zdarza się jednak, że już po zakupie ujawniają się poważne wady fizyczne , które wpływają na możliwość korzystania z nieruchomości, bezpieczeństwo budynku lub jego wartość rynkową. Dodatkowym problemem, w przypadku nabycia działki inwestycyjnej, jest występowanie takich ukrytych wad gruntu (nieruchomości gruntowej) które uniemożliwiają budowę budynku zgodnie z projektem lub prowadzą do znacznego zwiększenia kosztu inwestycji. Taki problem napotkał nasz klient, który nabył działkę pod zabudowę, a podczas planowania budowy okazało się, że jest on obciążoną istotną wadą fizyczną w postaci niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych. Dzięki działaniom Kancelarii odzyskaliśmy dla Klienta ponad 70.000 zł.

Nasza kancelaria specjalizuje się w dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości gruntowych oraz roszczeń odszkodowawczych od deweloperów, sprzedawców, oraz wykonawców. Reprezentujemy klientów nabywających nieruchomości na rynku pierwotnym oraz wtórnym.

Rodzaje wad ukrytych nieruchomości gruntowej

Wada fizyczna gruntu – na czym polega?Wada nieruchomości nie musi dotyczyć wyłącznie samego budynku. Bardzo często problem tkwi w gruncie, na którym budynek został posadowiony lub który został zakupiony z przeznaczeniem pod zabudowę (tzw. działka inwestycyjna).

Do najczęściej występujących wad należą:

1. nieodpowiednie warunki geotechniczne uniemożliwiające bezpieczne posadowienie budynku lub skutkujące koniecznością wykonania kosztownych fundamentów,
2. grunty nasypowe lub niekontrolowane nasypy o niewystarczającej nośności;
3. zanieczyszczenie gruntu śmieciami lub innymi substancjami niebezpiecznymi;
4. wysoki poziom wód gruntowych powodujący zalewanie piwnic lub fundamentów;
5. osiadanie gruntu prowadzące do pękania ścian, fundamentów i stropów
6. występowanie terenów osuwiskowych lub podmokłych;
7. brak możliwości realizacji inwestycji zgodnie z przeznaczeniem działki z uwagi na właściwości gruntu.

Niestety w wielu przypadkach wada ujawnia się dopiero w trakcie inwestycji- po kilku miesiącach lub nawet latach od zakupu nieruchomości. W przypadku osiadającej posadzki takie wady mogą objawić się nawet dłuższy czas po wybudowaniu budynku.

Ukryte wady prawne nieruchomości gruntowej

Nieruchomość gruntowa, mimo pozornie uregulowanego stanu prawnego, może kryć w sobie problemy niewidoczne na pierwszy rzut oka, a ujawniające się dopiero po zawarciu transakcji.

Ukryte wady prawne nieruchomości gruntowej to okoliczności prawne, o których nabywca nie wiedział w chwili zakupu i których nie mógł ustalić przy zachowaniu zwykłej staranności, a które ograniczają jego prawo własności lub w inny sposób obciążają nieruchomość. Mogą to być na przykład nieujawnione w księdze wieczystej roszczenia osób trzecich, wadliwe podstawy nabycia przez poprzedniego właściciela, niezgodność zapisów księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym, obciążenia wynikające z toczących się postępowań spadkowych, a także ograniczenia wynikające z planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji administracyjnych, które nie zostały ujawnione kupującemu.

Tego rodzaju wady różnią się od wad fizycznych tym, że nie dotyczą stanu technicznego gruntu, lecz jego statusu prawnego, przez co ich wykrycie wymaga dokładnej analizy dokumentacji, a nie oględzin działki.

Roszczenia wobec dewelopera – rękojmia i odszkodowanie

Jeżeli nieruchomość z ukrytą wadą fizyczną nieruchomości gruntowej została zakupiona od dewelopera, nabywca może korzystać z ochrony wynikającej z przepisów o rękojmi za wady fizyczne lub dochodzić roszczeń odszkodowawczych.

W zależności od okoliczności możliwe jest dochodzenie m.in.:

1. usunięcia wad
2. obniżenia ceny

W określonych przypadkach, jeżeli wada jest istotna, istnieje również możliwości   odstąpienia od umowy.

Dodatkowo, w ramach roszczeń odszkodowawczych, nabywa może dochodzić następujących kwot:

1. zwrotu kosztów napraw
2. odszkodowania za poniesione szkody
3. zwrotu kosztów ekspertyz technicznych

Odpowiedzialność dewelopera może obejmować również sytuacje, w których wada gruntu powoduje uszkodzenia budynku lub uniemożliwia jego prawidłowe użytkowanie.

Rękojmia i odszkodowanie przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego

Również nabywcy domów lub działek od osób prywatnych z rynku wtórnego nie są pozbawieni ochrony prawnej. Mitem jest, że rękojmia dotyczy wyłącznie nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego, od dewelopera.

Jeżeli sprzedana nieruchomość posiadała ukrytą wadę fizyczną istniejącą już w chwili sprzedaży, kupujący może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, nawet jeśli wada została ujawniona dopiero po zawarciu umowy.

Każda sprawa wymaga jednak szczegółowej analizy, w szczególności treści umowy sprzedaży, zakresu wyłączenia rękojmi oraz okoliczności ujawnienia wady. Dodatkowo istotne pozostaje zachowanie terminów ustawowych, co jest kwestią analizowaną przez nas na początku współpracy z klientem.

Wady działki budowlanej lub działki inwestycyjnej

Problemy związane z ukrytymi wadami nieruchomości gruntowej mogą dotyczyć również nieruchomości inwestycyjnych niezabudowanych nabytych pod budowę domu lub innego rodzaju inwestycji.

Często dopiero podczas wykonywania badań geotechnicznych lub rozpoczęcia robót okazuje się, że grunt:

1. nie nadaje się do planowanej zabudowy;
2. wymaga bardzo kosztownego wzmocnienia;
3. posiada nieujawnione ograniczenia techniczne;
4. jest zanieczyszczony;
5. wymaga kosztownych robót odwodnieniowych.

Takie okoliczności mogą stanowić wadę fizyczną nieruchomości i uzasadniać dochodzenie roszczeń wobec sprzedawcy. Konieczna pozostaje szczegółowa analiza oświadczeń sprzedawcy co do przeznaczenia nieruchomości oraz kwestii związane ze specyfikacją działki.

Istotny jest również udział naszej kancelarii w ramach transakcji nabycia gruntu, gdzie oceniamy kompleksowość  przekazanej klientowi dokumentacji oraz składanych przez sprzedawcę oświadczeń. Często działanie na tym etapie może doprowadzić do uniknięcia kosztownych problemów w przyszłości.

Dochodzenie odszkodowania od sprzedawcy

Poza uprawnieniami wynikającymi z rękojmi możliwe jest dochodzenie odszkodowania obejmującego między innymi:

1. koszty napraw i zabezpieczenia budynku;
2. wydatki poniesione na ekspertyzy geotechniczne i budowlane;
3. koszty wynajmu lokalu zastępczego;
4. inne szkody pozostające w związku z wadą nieruchomości.

W wielu sprawach odpowiedzialność mogą ponosić nie tylko sprzedawcy lub deweloperzy, ale również projektanci, wykonawcy, geolodzy, kierownicy budowy. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny oraz ustalenia najbardziej korzystnej dla klienta strategii procesowej.

Terminy zgłaszania wad ukrytych nieruchomości gruntowej

Zgodnie z ogólną zasadą rękojmia za wady nieruchomości wygasa po upływie pięciu lat od dnia jej wydania kupującemu. Oznacza to, że nabywca ma stosunkowo dużo czasu na zorientowanie się w rzeczywistym stanie prawnym gruntu, jednak sam upływ pięciu lat nie zwalnia go z obowiązku szybkiego działania w momencie, gdy wada zostanie faktycznie wykryta.

Istotne znaczenie ma również obowiązek zawiadomienia sprzedawcy o ujawnionej wadzie w terminie rocznym od jej ujawnienia (w relacji pomiędzy osobami fizycznymi). Kupujący, który zauważy, że nieruchomość obciążona jest na przykład nieujawnionym wcześniej roszczeniem osoby trzeciej, powinien poinformować o tym sprzedającego we wskazanym rocznym terminie. Analogiczne regulacje obowiązują w przypadku ujawnienia się wady fizycznej nieruchomości gruntowej. Zaniechanie tego obowiązku może skutkować utratą uprawnień wynikających z rękojmi, nawet jeśli sama wada mieści się jeszcze w pięcioletnim terminie jej dochodzenia.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy strony transakcji zdecydowały się na rozszerzenie, ograniczenie lub całkowite wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi w umowie sprzedaży. Tego rodzaju zapisy są dopuszczalne, jednak nie zawsze skuteczne, w szczególności w relacji przedsiębiorca-konsument, a także gdy sprzedawca celowo zataił wadę prawną nieruchomości.

Warto też pamiętać, że terminy dotyczące rękojmi za wady fizyczne lub prawne nieruchomości gruntowej należy odróżnić od terminów przedawnienia roszczeń odszkodowawczych, które mogą przysługiwać kupującemu na innej podstawie prawnej, na przykład w związku z wprowadzeniem go w błąd przy zawieraniu umowy. Te dwie ścieżki dochodzenia swoich praw rządzą się odrębnymi zasadami i mogą być stosowane niezależnie od siebie, dlatego w sytuacji wykrycia wady prawnej lub fizycznej nieruchomości warto rozważyć obie możliwości, zanim podejmie się decyzję o dalszych krokach.

Zakres działania kancelarii w sprawie ukrytych wad nieruchomości

Nasza kancelaria zapewnia kompleksową obsługę spraw dotyczących wad nieruchomości, obejmującą:

1. działania profilaktyczne na etapie zawierania umowy przez klienta- analizy dokumentacji oraz projektów umów, wprowadzanie do projektów oświadczeń sprzedawców zwiększających bezpieczeństwo prawne nabywców,
2. analizę dokumentacji prawnej i technicznej;
3. ocenę zasadności roszczeń z tytułu rękojmi i odszkodowania;
4. współpracę z rzeczoznawcami budowlanymi oraz geotechnikami;
5. prowadzenie negocjacji z deweloperem lub sprzedawcą;
6. reprezentację klientów przed sądami na każdym etapie postępowania.

W sprawach dotyczących wad gruntu kluczowe znaczenie ma szybkie zabezpieczenie dowodów, uzyskanie odpowiednich opinii specjalistycznych oraz właściwe sformułowanie roszczeń.

Jak wykryć wady ukryte nieruchomości gruntowej przed zakupem?

Wiele wad dotyczących problemów prawnych nabywanego gruntu można wykryć, jeśli tylko dołoży się odpowiednich starań. Analiza wymaga jednak zaangażowania oraz podjęcia działań przed zawarciem transakcji. Jeśli nie czujemy się na siłach, to sprawę warto przekazać w ręce prawnika wyspecjalizowanego w prawie nieruchomości. Dla osób, które chcę przejść przez ten proces samodzielnie poniżej prezentujemy listę tzw. „dobrych praktyk”.

1. Analiza księgi wieczystej

• Sprawdzenie działu I-O (oznaczenie nieruchomości) pod kątem zgodności z danymi z ewidencji gruntów i budynków
• Weryfikacja działu I-Sp (spis praw związanych z własnością), w tym służebności gruntowych
• Analiza działu II (własność) w celu potwierdzenia, że sprzedający jest rzeczywistym i jedynym właścicielem
• Kontrola działu III (ograniczone prawa, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu) pod kątem wpisanych roszczeń osób trzecich, służebności przesyłu czy ostrzeżeń sądowych
• Sprawdzenie działu IV (hipoteki) w celu ustalenia, czy nieruchomość jest obciążona kredytem lub inną wierzytelnością

2. Weryfikacja historii nabycia nieruchomości

• Ustalenie, na jakiej podstawie obecny właściciel nabył nieruchomość (umowa sprzedaży, darowizna, spadek, zasiedzenie)
• Sprawdzenie, czy w przypadku nabycia spadkowego przeprowadzono postępowanie spadkowe i czy wszyscy spadkobiercy zostali uwzględnieni
• Zbadanie, czy poprzednie transakcje dotyczące działki nie były obarczone wadami, które mogłyby rzutować na aktualny stan prawny

3. Sprawdzenie zgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym

• Porównanie granic działki wskazanych w dokumentach z rzeczywistym przebiegiem granic w terenie
• Weryfikacja, czy na działce nie znajdują się nieujawnione urządzenia przesyłowe (linie energetyczne, gazociągi, wodociągi), które mogą wiązać się ze służebnością przesyłu
• Sprawdzenie dostępu do drogi publicznej i istnienia ewentualnej służebności drogi koniecznej

4. Analiza dokumentów planistycznych

• Zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub, w razie jego braku, ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy a w gminach, w których został już uchwalony plan ogólny, należy uwzględnić także ten akt prawa miejscowego, który będzie miał znaczenie przy procedurze wydania warunków zabudowy,
• Sprawdzenie, czy wobec nieruchomości lub dla terenów sąsiednich nie toczy się postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy z ograniczeniami dla planowanej inwestycji
• Ustalenie, czy działka nie znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, na terenie chronionym przyrodniczo lub w obszarze objętym planowanymi inwestycjami publicznymi (np. drogowymi)

5. Weryfikacja obciążeń i toczących się postępowań

• Ustalenie, czy nieruchomość nie jest przedmiotem toczącego się sporu sądowego, na przykład o zasiedzenie lub zniesienie współwłasności
• Weryfikacja, czy działka nie została objęta wpisem do rejestru zabytków lub innym ograniczeniem administracyjnym

Wady ukryte nieruchomości gruntowej wykryte po zakupie — co zrobić krok po kroku

Odkrycie wady ukrytej nieruchomości gruntowej już po podpisaniu umowy jest dla nabywcy niezwykle stresujące, jednak działanie bez wcześniejszego ustalenia najlepszej strategii zwykle pogarsza sytuację – zamiast ją naprawić.

Poniżej przedstawiamy jak krok po kroku działać od momentu odkrycia problemu do jego rozwiązania, tak aby nie stracić uprawnień wynikających z rękojmi ani nie osłabić swojej pozycji w ewentualnym sporze.

Krok 1: Udokumentujmy wadę ukrytą nieruchomości gruntowej natychmiast po jej wykryciu

Zanim podejmiemy jakiekolwiek działanie wobec sprzedającego, musimy mieć dowody potwierdzające istnienie wady. Bez udokumentowanego stanu faktycznego trudno będzie później wykazać, kiedy i w jaki sposób wada została ujawniona oraz na czym przedmiotowa wada polega. Zbierzmy wszystkie dokumenty, które potwierdzają istnienie problemu, operat techniczny potwierdzający istnienie wady fizycznej, pismo od osoby trzeciej zgłaszającej roszczenie, decyzję administracyjną, o której nie poinformowano przy zakupie lub wynik badania stanu prawnego zleconego po transakcji.

Krok 2: Sprawdźmy, czy wada ukryta nieruchomości gruntowej mieści się w terminie rękojmi

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne lub prawne nieruchomości wygasają po upływie pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu, dlatego zanim zaczniemy działać, upewnijmy się, że ten termin jeszcze nie minął. Ustalmy dokładną datę wydania nieruchomości, zwykle wskazaną w akcie notarialnym lub protokole przekazania, i policzmy od niej pięć lat. Sprawdźmy też, czy w umowie sprzedaży nie znajduje się zapis rozszerzający, ograniczający lub wyłączający rękojmię, ponieważ może to zmienić dostępne ścieżki działania.

Krok 3: Poinformujmy sprzedającego o wadzie ukrytej nieruchomości gruntowej bez zbędnej zwłoki

Obowiązek niezwłocznego zawiadomienia sprzedawcy o wadzie oraz wystąpienia z żądaniami określonym przepisami jest jednym z warunków zachowania uprawnień z rękojmi, dlatego ten krok nie powinien czekać na zakończenie wszystkich analiz prawnych. Wyślijmy sprzedającemu pisemne zawiadomienie o wadzie wraz z żądaniem, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub w formie, która pozwoli udowodnić datę doręczenia.

Krok 4: Podejmijmy próbę polubownego rozwiązania sprawy dotyczącej wady ukrytej nieruchomości gruntowej

Zanim sprawa trafi do sądu, warto sprawdzić, czy sprzedający jest gotowy dobrowolnie zaspokoić roszczenie, ponieważ pozwala to zaoszczędzić czas i koszty postępowania sądowego. Zaproponujmy sprzedającemu konkretne warunki ugody, na przykład sposób skutecznej naprawy, określoną kwotę obniżki ceny lub harmonogram naprawienia szkody i wyznacz rozsądny termin na odpowiedź. Wszystkie ustalenia potwierdzaj pisemnie, aby uniknąć późniejszych sporów co do treści porozumienia.

Krok 5: Skontaktuj się z prawnikiem i skieruj sprawę wady ukrytej nieruchomości gruntowej na drogę sądową, jeśli ugoda nie dojdzie do skutku

Gdy polubowne rozwiązanie okazuje się niemożliwe, pozostaje dochodzenie roszczeń przed sądem.

Usługa Kancelarii CST w sprawach ukrytych wad gruntu

Jeżeli po zakupie domu, mieszkania lub działki inwestycyjnej okazało się, że nieruchomość posiada wadę gruntu lub inną istotną wadę fizyczną, warto jak najszybciej skonsultować swoją sytuację z prawnikiem.

Kwestia ukrytych wad gruntu jest niestety częstą problematyką w praktyce naszej kancelarii, a sprawy te wymagają profesjonalnej oceny oraz ustalenia kompleksowej strategii procesowej.

Jako zespół prawników oceny stanu faktycznego, wskażemy przysługujące środki ochrony prawnej oraz w Twoim imieniu podejmiemy działania zmierzające do uzyskania należnego odszkodowania lub realizacji uprawnień z tytułu rękojmi.

Zapraszamy do kontaktu!

Artykuł Ukryte wady nieruchomości gruntowej – dochodzenie roszczeń od dewelopera lub sprzedawcy nieruchomości pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Do naszej kancelarii wpływają sprawy klientów dochodzących roszczeń od Deweloperów– z tytułu kar umownych zastrzeżonych w związku z nieterminowym wydaniem lokalu oraz przeniesieniem własności lokalu (i jego wyodrębnieniem).

W niniejszym artykule omawiamy jak przebiega sprawa dotycząca dochodzenia roszczeń o zpałatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera oraz jak deweloperzy bronią się przed tego typu roszczeniami

Roszczenie o zapłatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera

Pierwszym krokiem w sprawach zapłatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera jest skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty, w którym określamy wysokość roszczenia należnego naszemu Klientowi oraz jego podstawę.

W praktyce dochodzenie kary umownej już na tym etapie często spotyka się z odmową zapłaty. Oczywiście zakwestionowanie dochodzonej kary umownej może również nastąpić na etapie postępowania sądowego.

Deweloperzy przedstawiają argumenty mających wykazać, że kara umowna nie jest należna albo powinna zostać znacząco obniżona.

Większość z tych twierdzeń pozostaje bezskuteczna i ma na celu wyłącznie znięchcenie nabywców do dochodzenia swoich praw przed sądem.

Jak deweloperzy bronią się przed roszczeniami o karę umowną za opóźnienie – niezawinione opóźnienie

Jednym z najczęstszych argumentów w sprawach dotyczących zapłaty kary umownej za opóźnienie jest wskazanie, że opóźnienie wynikało z okoliczności niezależnych od dewelopera.

Deweloperzy wskazują między innymi na:

1. trudności z dostępnością materiałów budowlanych,
2. problemy z podwykonawcami,
3. wzrost kosztów realizacji inwestycji,
4. w kontekście dwniejszych inwestycji jest to również pandemia COVID-19
5. skutki wojny w Ukrainie,
6. niekorzystne warunki atmosferyczne, w szczególności wysokie ujemne temperatury,
7. opóźnienia po stronie dostawców mediów lub gestorów sieci,
8. opóźnienia po stronie organów administracji publicznej, w szczególności organów architektonicznych lub nadzoru budowlanego.

Samo powołanie się na takie okoliczności nie oznacza jednak automatycznie zwolnienia z odpowiedzialności. Co więcej, w orzecznictwie Sądów podkreśla się, że to Deweloper powinien w taki sposób zorganizować proces budowy, aby doprowadzić do jego terminowego zakończenia. Przecież to Deweloper określa terminy realizacyjne na każdym poziomie- zakończenia robot budowlanych, wydania lokalu nabywcy oraz wyodrębnienia jego własności i przeniesienia własności na rzecz nabywcy.

Na taką właśnie okoliczność zwraca uwagę Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 1.04.2025 r., XXVII Ca 1429/24, LEX nr 3866939- nie sposób nie zgodzić się z twierdzeniami Sądu, który dobitnie akcentuje obowiązki Dewelopera w ramach inwestycji deweloperskiej.

„Pozwany deweloper kwestionując zasadność zasądzenia kary umownej wskazywał, że opóźnienie nie wynikało z jego winy, lecz było skutkiem opóźnienia operatora wodociągowego i operatora elektroenergetycznego, a zatem działań osób trzecich, za które pozwany odpowiedzialności nie ponosi. Sąd Okręgowy nie podziela tej argumentacji z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze to pozwany jako podmiot profesjonalny działający na rynku deweloperskim ponosi odpowiedzialność za koordynację procesu zmierzającego do zawarcia umowy przyrzeczonej. To właśnie pozwany miał obowiązek zapewnić realną możliwość zawarcia umowy w terminie czyniąc zadość wszelkim obowiązkom nałożonym na niego w zawartej umowie, w której deweloper zobowiązał się do terminowego przekazania lokalu powodom spełniającego wszystkie niezbędne wymogi techniczne. Działania pozwanego powinny zostać wykonane w sposób prawidłowy i terminowy i to niezależnie od aktywności lub braku aktywności osób trzecich. Stan faktyczny niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że pozwany ponosi odpowiedzialność za opóźnienie. Deweloper nie wykazał, że podejmował odpowiednie działania aby lokal przekazać w terminie, a także, że ewentualne trudności które wystąpiły były niemożliwe do przewidzenia i zarządzenia nimi w toku realizacji inwestycji. Deweloper jako profesjonalista w obrocie gospodarczym powinien być przygotowany na ryzyka typowe dla procesu budowlanego i zarządzać nimi w taki sposób, by dochować terminów umownych. Przerzucenie konsekwencji nieprawidłowego zarządzania procesem inwestycyjnym na konsumenta, który nie ma wpływu na sposób organizacji budowy jest niedopuszczalne i w konsekwencji, nie sposób odmówić zasadności wypłaty kary umownej z tego tytułu”.

Przede wszystkim należy każdorazowo analizować treść umowy deweloperskiej, jednakże w wielu przypadkach ten argument może okazać się całkowicie nieskuteczny. Ponadto to Deweloper powinien wykazać rzeczywisty wpływ wskazywanych okoliczności na konkretne opóźnienie- ciężar dowodu jest po stronie przedsiębiorcy i nie wystarczy ogólne powołanie się na trudną sytuację gospodarczą.

Obrona deweloperów przed zapłatą kary umownej za opóźnienie – niewielki zakres opóźnienia

Niektórzy deweloperzy, w ramach odpowiedzi na nasze wezwanie do zapłaty, argumentują, że przekroczenie terminu wynosiło jedynie kilka lub kilkanaście dni i z tego względu dochodzenie kary umownej jest nieskuteczne, a sama wysokość dochodzonego roszczenia jest, w tym kontekście, wygórowana.

Argument ten nie jest skuteczną linią obrony Dewelopera. Jeżeli strony przewidziały w umowie karę umowną za każdy dzień opóźnienia, to nawet stosunkowo krótkie przekroczenie terminu rodzi obowiązek jej zapłaty. Mechanizmem uprawniającym naliczanie kary umownej jest nadejście zdarzenia, z którego wynika kara umowna a nie odpowiednio długie opóźnienie dewelopera.

Niewielki rozmiar opóźnienia może natomiast pojawić się w kontekście ewentualnego miarkowania kary umownej przez sąd, ale nie oznacza automatycznie, że kara przestaje być należna. To deweloper będzie musiał wykazać, że kara jest rążąco wygórowana, co nie jest łatwym zadaniem w toku postępowania sądowego, w szczególności, iż mówimy o relacji konsument-przedsiębiorca.

Brak poniesienia przez nabywcę szkody w sprawach dotyczących kary umownej za opóźnienie od dewelopera

To jeden z częściej powtarzanych argumentów, który jednak nie znajduje oparcia w samej konstrukcji kary umownej, która jest zryczałtowanym odszkodowaniem.

Istotą kary umownej jest to, że wierzyciel nie musi wykazywać wysokości poniesionej szkody. Strony już na etapie zawierania umowy określają konsekwencje niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Na dodatek do przecież Deweloper przygotowuje projekt umowy deweloperskiej i wprowadza tam kary umownej o określonej wysokości oraz z oznaczonym mechanizmem ich naliczania.

Oznacza to, że deweloper nie może skutecznie odmówić zapłaty wyłącznie dlatego, że nabywca nie wynajmował mieszkania zastępczego albo nie wykazał konkretnych strat finansowych np. w postaci dodatkowych kosztów kredytu.

Argument o braku gotowości nabywcy do odbioru lokalu w sprawach o zapłatę kary umownej od dewelopera za opóźnienie

W niektórych sprawach deweloperzy twierdzą, że opóźnienie wynikało z zachowania samego nabywcy, który nie stawił się na odbiór lokalu, nie podpisał protokołu odbioru albo nie przystąpił do aktu notarialnego.

Ocena takiego zarzutu zawsze zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Jeżeli jednak deweloper sam nie był gotowy do wydania lokalu lub przeniesienia własności w terminie określonym w umowie, późniejsze zachowanie nabywcy nie zwalnia go z odpowiedzialności za wcześniejsze opóźnienie.

Kara umowna od dewelopera za opóźnienie jako rażąco wygórowana- miarkowanie kary umownej przez dewelopera

Wskazany argument został już częściowo przez nas omówiony powyżej. Przepisy pozwalają sądowi obniżyć wysokość kary umownej (tzw. miarkowanie), jeżeli jest ona rażąco wygórowana albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane.

Nie oznacza to jednak, że każda wysoka kara zostanie automatycznie obniżona. Sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, w tym:

1. długość opóźnienia,
2. wartość inwestycji,
3. stopień naruszenia obowiązków przez dewelopera,
4. funkcję dyscyplinującą kary umownej,
5. interes obu stron.

Jeszcze jeden aspekt wymaga podkreślenia- to deweloper ustala wysokośc kary umownej w umowie. Oczywistym jest, że w dużej mierze są to postanowienia umowne, które nie były negocjowane przez strony, a jedynie zostały zaakceptowane przez nabywcę. W tym kontekście powoływanie się w ramach późniejszej relacji na nadmierność kar umownych- wprowadzonych przez samego dewelopera- nie wydaje się działaniem lojalnym z perspektywy dbałości o klienta.

W praktyce samo powołanie się na “rażące wygórowanie” nie jest wystarczające. Deweloper powinien wykazać, dlaczego w konkretnych okolicznościach kara prowadziłaby do oczywiście niesprawiedliwego rezultatu.

Skuteczne przedłużenie terminu jako podstawa do oddalenia roszczenia o zapłatę kary umownej za opóźnienie

Deweloperzy często wskazują, że termin wydania lokalu lub zawarcia umowy przenoszącej własność został zgodnie z umową przesunięty.

Tego rodzaju twierdzenie wymaga bardzo dokładnej analizy dokumentacji. Należy sprawdzić między innymi:

1. czy umowa rzeczywiście przewidywała możliwość zmiany terminu,
2. czy wystąpiły przesłanki umożliwiające jego przesunięcie,
3. czy deweloper dochował wymogów formalnych przewidzianych w umowie (lub w ustawie deweloperskiej)
4. czy poinformował nabywcę w odpowiednim czasie i we właściwej formie.

Brak spełnienia tych warunków może oznaczać, że termin nie został skutecznie zmieniony a tym samym deweloper nie będzie się mógł powoływac na takie twierdzenia w toku postępowania sądowego..

Analiza sprawy dotyczącej zapłaty kary umownej za opóźnienie od dewelopera

W praktyce nie istnieje jeden uniwersalny argument, który automatycznie zwalnia dewelopera z obowiązku zapłaty kary umownej. O skuteczności poszczególnych zarzutów decyduje przede wszystkim treść umowy deweloperskiej, przebieg realizacji inwestycji oraz zgromadzona dokumentacja. Jednakże podstawowym założeniem jest uznanie, że to Deweloper ma obowiązek tak ukształtować process inwestycyjny, aby przebiegł on terminowo oraz bez zakłóceń. Konsument- nabywca- ma prawo oczekiwać, że otrzyma swoje mieszkanie terminowo, tak jak i terminowo uiszcza cenę.

Z naszego doświadczenia wynika, że odmowa zapłaty kary umownej nie oznacza jeszcze, że roszczenie nabywcy jest bezzasadne. Wręcz przeciwnie, w większości spraw agrumentacja dewelopera jest bezzasadna i ma na celu wyłącznie odstraszenie nabywycy i zniechęcenie go do kierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Jeżeli deweloper odmówił zapłaty kary umownej za nieterminowe wydanie lokalu lub opóźnienie w przeniesieniu jego własności, warto poddać sprawę profesjonalnej analizie. Często już sama ocena zapisów umowy oraz argumentacji przedstawionej przez dewelopera pozwala określić realne szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń. Reprezentujemy klientów na każdym etapie sprawy, zapraszamy do kontaktu.

Artykuł Jak deweloperzy bronią się przed roszczeniami o karę umowną za opóźnienie? Najczęstsze argumenty i ich ocena pochodzi z serwisu Usługi prawne.

W niniejszym artykule omawiamy jakie prawa przysługują nabywcy w przypadku wad akustycznych mieszkania lub domu zakupionego od dewelopera.

Czym są wady akustyczne nieruchomości? Odpowiedzialność dewelopera za wady akustyczne

Wady akustyczne mieszkania lub domu zakupionego od dewelopera polegają na niespełnianiu przez budynek lub lokal wymagań dotyczących izolacyjności akustycznej przewidzianych przez przepisy prawa, normy techniczne lub zasady wiedzy budowlanej. W praktyce oznacza to, że do wnętrza mieszkania lub domu przenikają dźwięki o natężeniu przekraczającym standard typowy dla prawidłowo wykonanego budynku mieszkalnego.

Jest to bardzo poważny problem techniczny, który wymaga profesjonalnej oceny, często połączonej z koniecznością dokonania pomiarów akustycznych. Niestety również przeprowadzenie skutecznej naprawy, w przypadku wystąpienia tej wady, nie jest łatwym zadaniem i wymaga analizy prawnej oraz budowalnej.

Problem może dotyczyć zarówno mieszkań w budynkach wielorodzinnych, jak i domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Zauważamy, iż w ostatnim czasie, w szczególności problem ten dotyka właśnie zabudowy bliźniaczej i szeregowej, gdzie zakres możliwych immisji, ze strony nieruchomości sąsiedniej, ze względu na rozległość wspólnych ścian, jest znaczący. Oczywiście nie oznacza to, że problem nie dotyka budynków wielorodzinnych, gdzie dochodzą dodatkowo dźwięki związane z instalacjami w częściach wspólnych np. działaniem windy.

Dodatkowo dźwięki mogą przenikać ze środowiska zewnętrznego tj. dróg, innych budynków, które nie stykają się z nasza nieruchomością lub pobliskich zakładów przemysłowych. W tym kontekście zawsze należy dokonać oceny prawnej oraz budowalnej, czy przechodzące immisje są związane z wadą budowlaną czy też nadmierną immisyjnością środowiska zewnętrznego (gdy normy budowlane zostały zachowane).

Najczęstsze przyczyny wad akustycznych w domu lub mieszkaniu zakupionym od dewelopera

Do najczęściej występujących przyczyn wad akustycznych należą:

• Błędy wykonawcze stropów i podłóg

Niewłaściwe wykonanie izolacji podłóg lub stropów skutkuje przenoszeniem tzw. dźwięków uderzeniowych, takich jak kroki, przesuwanie mebli czy odgłosy biegania dzieci. Jest to niezwykle uciążliwe wrażenie dźwiękowe, które może generować spory sąsiedzkie oraz znaczące obniżenie komfortu korzystania z mieszkania.

•  Nieprawidłowo wykonane ściany międzylokalowe

Częstym problemem jest zastosowanie materiałów o zbyt niskiej izolacyjności akustycznej albo wykonanie ścian niezgodnie z projektem budowlanym. W efekcie mieszkańcy słyszą rozmowy, muzykę, odgłosy telewizora czy codzienne czynności wykonywane przez sąsiadów. Tak jak w przypadku błędów w zakresie realizacji stropów czy podłóg, tak samo wadliwie wykonane ściany oddzielające lokale mogą prowadzić do obniżenia komfortu zamieszkania w lokalu, a nawet uniemożliwić przebywanie w nim.

•  Mostki akustyczne

Powstają one wskutek błędów konstrukcyjnych lub wykonawczych, np. niewłaściwego połączenia elementów budynku. Powodują one przenoszenie drgań i hałasu pomiędzy pomieszczeniami.

•  Wadliwie wykonane instalacje

Hałas mogą generować również piony kanalizacyjne, wentylacja, windy, pompy ciepła, centrale wentylacyjne lub instalacje wodne. Problemem bywa brak odpowiedniego wygłuszenia instalacji technicznych. Przykładowo- bardzo głośna instalacja szybu windowego w bloku wielorodzinnym może znacząco wpływać na komfort korzystania z lokalu usytuowanego w bezpośrednim sąsiedztwie tej windy.

•  Nieszczelna stolarka okienna i drzwiowa

Niska jakość okien lub ich nieprawidłowy montaż może prowadzić do nadmiernego przenikania hałasu z ulicy, terenów przemysłowych czy ciągów komunikacyjnych. Wskazana przyczyna pozostaje szczególnie uciążliwa, gdy lokal położony jest na terenie o mieszanym przeznaczeniu- przykładowo w pobliżu znajdujących się ruchliwych dróg czy też zakładów produkcyjnych lub gospodarczych.

•  Odstępstwa od projektu i norm budowlanych

W praktyce zdarza się, że deweloper stosuje tańsze materiały lub rozwiązania odbiegające od dokumentacji projektowej, co bezpośrednio wpływa na parametry akustyczne budynku. Wskazana przyczyna wady jest ogólnym źródłem wielu w powyżej wskazanych, szczegółowych, przyczyn.

Czy wada akustyczna jest wadą fizyczną nieruchomości?

Tak. Wady akustyczne mogą stanowić wadę fizyczną nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi. Dotyczy to sytuacji, gdy nieruchomość:

1. nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel wynikający z umowy lub przeznaczenia,
2. została wykonana niezgodnie z projektem lub normami technicznymi lub nie spełnia deklarowanych parametrów jakościowych w zakresie ochrony akustycznej,
3. nie nadaje się do komfortowego zamieszkiwania zgodnie z uzasadnionymi oczekiwaniami nabywcy tj. przenikające dźwięki obiektywnie utrudniają lub uniemożliwiają zamieszkanie w lokalu.

W praktyce dla wykazania istnienia wady kluczowe znaczenie mają profesjonalne pomiary akustyczne wykonywane przez rzeczoznawców (na etapie przedsądowym, celem zgromadzenia materiału dowodowego i przygotowania do zgłoszenia wady deweloperowi) lub biegłych sądowych (na etapie trwającego postępowania sądowego)

Uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi w przypadku wad akustycznych

Nabywca nieruchomości może dochodzić wobec dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.

W przypadku lokali mieszkalnych i domów zakupionych od dewelopera odpowiedzialność z tytułu rękojmi co do zasady trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości.

Kupującemu mogą przysługiwać następujące uprawnienia w przypadku wad akustycznych mieszkania lub domu:

• Żądanie usunięcia wad

Nabywca może domagać się doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową, np. poprzez wykonanie dodatkowej izolacji akustycznej, poprawę stropów, ścian lub instalacji.

• Obniżenie ceny

Jeżeli usunięcie wad jest niemożliwe, nadmiernie kosztowne albo deweloper odmawia naprawy, kupujący może żądać odpowiedniego obniżenia ceny nieruchomości.

Roszczenie to wyliczane jest jako różnica (proporcja) pomiędzy wartością nieruchomości bez wad oraz wartością nieruchomością z wadami. Pomocniczo można stosować w tym zakresie także wyliczone koszty naprawy wady.  

• Odstąpienie od umowy

W przypadku wad istotnych możliwe jest również odstąpienie od umowy, choć w praktyce rozwiązanie to stosowane jest rzadziej i wymaga wykazania szczególnie poważnego (istotnego) charakteru wad.

Każda sprawa wymaga odrębnej analizy i ustalenia, czy ewentualne odstąpienie od umowy nie będzie niekorzystne dla nabywcy.

Roszczenia odszkodowawcze wobec dewelopera w przypadku wad akustycznych

Niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi, właściciel nieruchomości może dochodzić od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych.

Roszczenia odszkodowawcze mogą obejmować m.in.:

1. koszty wykonania ekspertyz i pomiarów akustycznych,
2. koszty usunięcia wad przez podmiot trzeci,
3. utratę wartości nieruchomości,
4. koszty czasowego najmu lokalu zastępczego, jeżeli nie ma możliwości zamieszkania w lokalu w trakcie prac naprawczych,
5. szkody związane z niemożnością pełnego korzystania z nieruchomości np. utracone korzyści z tytułu najmu.

Jak udowodnić wadę akustyczną w sporze z deweloperem?

Kluczowe znaczenie mają dowody potwierdzające istnienie problemu oraz jego skalę. W szczególności warto zgromadzić:

1. profesjonalne pomiary akustyczne oraz sporządzone przez rzeczoznawców budowlanych i akustyków opinie,
2. dokumentację projektową budynku,
3. korespondencję z deweloperem, w szczególności zgłoszenia wady oraz odpowiedzi dewelopera na wskazane zgłoszenia,
4. zdjęcia i nagrania.

W sporach sądowych najczęściej konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu akustyki budowlanej.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej CST w sporze z deweloperem w przypadku wad akustycznych?

Spory dotyczące wad akustycznych należą do skomplikowanych postępowań wymagających wiedzy zarówno prawnej, jak i technicznej. Odpowiednie przygotowanie zgłoszenia wady, zabezpieczenie materiału dowodowego oraz właściwe sformułowanie roszczeń mają istotne znaczenie dla skutecznego dochodzenia praw od dewelopera.

Co na wyróżnia? Zapewniamy wsparcie prawne i techniczne w jednym miejscu, co daje większą efektywność w zebraniu materiału dowodowego oraz w konsekwencji w dochodzeniu roszczeń.

Profesjonalna pomoc prawna pozwala ocenić zakres odpowiedzialności dewelopera, przygotować strategię działania oraz skutecznie reprezentować interesy właściciela nieruchomości zarówno na etapie przedsądowym, jak i przed sądem.

Podsumowanie – wady akustyczne mieszkania lub domu zakupionego od dewelopera – jakie prawa przysługują nabywcy?

Wady akustyczne mieszkań i domów wybudowanych przez deweloperów mogą stanowić poważne naruszenie standardów budowlanych i znacząco wpływać na komfort życia mieszkańców. Nabywcy nieruchomości nie są jednak pozbawieni ochrony prawnej. W zależności od okoliczności mogą oni korzystać z uprawnień z tytułu rękojmi oraz dochodzić roszczeń odszkodowawczych wobec dewelopera.

W przypadku stwierdzenia problemów z izolacją akustyczną warto podjąć działania prawne i techniczne, aby nie obniżać swojego komfortu mieszkania. Dodatkowo sprzedaż lokalu z taką wadą może skutkować odpowiedzialnością w stosunku do dalszego nabywcy, który nie zostanie poinformowany o występującym problemie akustycznym.

Zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią!

Artykuł Wady akustyczne mieszkania lub domu zakupionego od dewelopera – jakie prawa przysługują nabywcy? pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Niestety, w naszej praktyce bardzo często zgłaszają się Klienci posiadający w swoich mieszkaniach liczne i poważne wady. Część z tych wad ma charakter konstrukcyjny, które wpływają nie tylko na komfort użytkowania nieruchomości, ale i na bezpieczeństwo mieszkańców lokalu.

 Jedną z poważniejszych wad spotykanych w lokalach mieszkalnych jest zapadanie, osiadanie się posadzki, prowadzące do niszczenia podłóg, pękania ścian oraz uszkodzeń elementów wykończenia np. listew przypodłogowych. Spękania pojawiają się nagle i budzą uzasadniony niepokój nabywców nieruchomości. Jest to kwestia, której nie można bagatelizować i należy podjąć od razu działania mające na celu zgłoszenie wady oraz dochodzenie przysługujących roszczeń.

Tego rodzaju wada może stanowić podstawę odpowiedzialności dewelopera zarówno z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jak i odpowiedzialności odszkodowawczej.

Na czym polega zapadanie się posadzki?

Zapadanie się posadzki polega na niekontrolowanym obniżaniu się warstw podłogowych względem konstrukcji budynku lub podłoża gruntowego. Zjawisko to może mieć charakter miejscowy albo obejmować znaczną część lokalu czy budynku (tj. klika pomieszczeń lub występować nawet w całej nieruchomości).

Najczęściej ta wada skutkuje:

1. zapadaniem się podłogi,
2. powstawaniem  różnicy poziomów podłogi oraz wszelkiego rodzaju nierówności,
3. odspajaniem („odchodzeniem”) paneli lub parkietu,
4. pękaniem płytek,
5. odklejaniem listew przypodłogowych,
6. pękaniem, zarysowaniem ścian działowych i tynków,
7. pojawieniem się szczelin przy listwach przypodłogowych,
8. skrzypieniem lub uginaniem się podłogi podczas korzystania z lokalu.

W poważniejszych przypadkach może dochodzić do uszkodzenia instalacji przebiegających w warstwach podposadzkowych, w tym instalacji ogrzewania podłogowego, kanalizacji lub instalacji wodnej.

Techniczne przyczyny osiadania posadzki – odpowiedzialność dewelopera

Przyczyn osiadania posadzki może być wiele, jednak w większości stanowią one zakres odpowiedzialności dewelopera i wynikają z niewłaściwego przygotowania podłoża (zagęszczenia gruntu) lub innych wad wykonawczych. Problem również może dotyczyć nieprawidłowego doboru rozwiązań projektowych.

Do najczęściej spotykanych przyczyn należą:

A. Nieprawidłowe zagęszczenie gruntu

Na podstawie doświadczenia zdobytego w prowadzonych przez nas sprawach możemy stwierdzić, iż podstawową  przyczyną osiadania posadzek jest niewłaściwe przygotowanie podłoża przed wykonaniem warstw konstrukcyjnych. Jeżeli grunt nie został odpowiednio zagęszczony, dochodzi do jego wtórnego osiadania pod wpływem ciężaru posadowionej konstrukcji budynku. Jest to naturalny skutek technicznych wadliwości robót budowlanych zrealizowanych przez Dewelopera na wstępnym etapie.

Sposobem naprawy w przypadku takiego źródła wady pozostaje dokonanie dość kosztownej iniekcji- zajmują się tym wyspecjalizowane podmioty, które przed przystąpieniem do prac realizują stosowne badania oraz szacują szanse powodzenia takiej metodologii naprawy.

B. Błędy w wykonaniu podbudowy pod posadzkę

Posadzka wykonywana jest zwykle jako układ wielu warstw a nieprawidłowe wykonanie którejkolwiek z tych warstw może prowadzić do utraty nośności i deformacji podłogi.

C. Zastosowanie materiałów o niewłaściwych parametrach

Częstą przyczyną problemów jest użycie nieprawidłowych materiałów (lub materiałów o bardzo małej jakości) o zbyt małej wytrzymałości na ściskanie, zwłaszcza w zakresie izolacji termicznej pod posadzką.

D. Wady konstrukcyjne i projektowe budynku

Osiadania posadzki może być również skutkiem głębszych problemów konstrukcyjnych, takich jak:

1. nierównomierne osiadanie fundamentów,
2. błędy geotechniczne,
3. niewłaściwe posadowienie budynku,
4. błędy projektowe.

W takich przypadkach wada może mieć charakter istotny i wpływać nawet na bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości.

Czy osiadanie posadzki stanowi wadę istotną? Zapadnięta posadzka jako wada nieruchomości

Niestety, w wielu przypadkach tak. Do wady istotnej kwalifikujemy taką wadę, która:

1. ogranicza lub uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości,
2. wpływa na bezpieczeństwo konstrukcji lub trwałość budynku,
3. stanowi o niezgodności, odstępstwie od zatwierdzonego projektu budowlanego (jest samowolą budowlaną w tym zakresie)
4. powoduje konieczność przeprowadzenia kosztownych napraw,
5. trwale negatywnie wpływa na stan techniczny nieruchomości lub są to wady nienaprawialne.

Osiadanie posadzki często wymaga wykonania kompleksowych prac naprawczych obejmujących rozbiórkę podłóg, skucie warstw posadzkowych, ponowne wykonanie podbudowy oraz odtworzenie wykończenia lokalu. Niejednokrotnie wiąże się to z koniecznością czasowego opuszczenia mieszkania przez właścicieli i poszukanie lokalu zastępczego. Kompleksowość wykonywanych robót naprawczych może uniemożliwiać jednoczesne zamieszkanie w nieruchomości w trakcie wykonywania prac.

Tym samym jest to wada istotna, jednakże w większości przypadków naprawialna, co potwierdzają historie naszych Klientów, gdzie udało się skutecznie usunąć wadę w postaci zapadniętej posadzki.

Odpowiedzialność dewelopera za zapadniętą posadzkę  

Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi zawartych w Kodeksie cywilnym.

Wada fizyczna polega na niezgodności nieruchomości z umową, w szczególności gdy:

1. nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na swój cel tj. jest wadliwa technicznie
2. została wykonana niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej oraz projektem budowlanym np. gdy stanowi samowolę budowlaną,
3. nie odpowiada zapewnieniom dewelopera zawartym w dokumentacji inwestycji deweloperskiej,
4. została wydana w stanie niezupełnym lub wadliwym.

Zapadanie się posadzki spełnia przesłanki wady fizycznej nieruchomości oraz odpowiedzialności dewelopera z tego tytułu.

Zapadanie się posadzki – uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi

Nabywcy lokalu przysługują wobec dewelopera określone roszczenia wynikające z rękojmi.

1. Żądanie usunięcia wady

Podstawowym uprawnieniem jest możliwość żądania usunięcia wady poprzez wykonanie skutecznych prac naprawczych.

Naprawa powinna prowadzić do trwałego usunięcia przyczyny, źródła problemu, a nie jedynie skutków przykładowo w postaci zarysowań ścian.

W praktyce zazwyczaj oznacza to konieczność przeprowadzenia specjalistycznej ekspertyzy technicznej i wykonania kompleksowej naprawy zgodnej z zasadami sztuki budowlanej, chociażby powołanej powyżej iniekcji, która niestety pozostaje procedurą dość kosztowną.

2. Obniżenie ceny

Jeżeli wada jest istotna albo deweloper nie usuwa jej skutecznie i terminowo, właściciel może żądać odpowiedniego obniżenia ceny nieruchomości.

Wysokość obniżenia ceny powinna odpowiadać różnicy pomiędzy wartością lokalu wolnego od wad a wartością nieruchomości dotkniętej wadą. Pomocniczo można tutaj zastosować koszty naprawy jako punkt odniesienia dla dochodzonej od dewelopera wysokości roszczeń.

3. Odstąpienie od umowy

W przypadku wad istotnych możliwe jest również odstąpienie od umowy sprzedaży, o ile wada ma charakter poważny i uniemożliwia prawidłowe korzystanie z nieruchomości.

W praktyce jest to rozwiązanie stosowane przede wszystkim przy bardzo poważnych wadach konstrukcyjnych i wymaga wcześniejszej analizy wszystkich możliwych skutków prawnych oraz faktycznych.

Z doświadczenia prowadzonych przez nas spraw wynika, że jest to rozwiązane stosowane tylko w wyjątkowych przypadkach, a powołane powyżej uprawnienia w większości spraw dotyczących zapadającej się posadzki dają możliwość realnego usunięcia wady i uzyskania satysfakcjonującego dla nabywcy rozwiązania.

Roszczenia odszkodowawcze wobec dewelopera w przypadku zapadniętej posadzki

Niezależnie od uprawnień z rękojmi właściciel może dochodzić od dewelopera odszkodowania za szkody wynikające z wad nieruchomości tj. nienależytego wykonania przez dewelopera zobowiązania umownego.

Roszczenia mogą obejmować m.in.:

1. koszty ekspertyz technicznych oraz badań technicznych,
2. koszty napraw i robót budowlanych wraz z kosztami zakupu materiału,
3. koszty ponownego wykończenia lokalu np. nowe panele, malowanie ścian, zakup listew przypodłogowych,
4. koszty najmu lokalu zastępczego na czas naprawy lub na czas, w którym lokal, ze względu na wadę, nie może być użytkowany,
5. koszty przeprowadzki i magazynowania rzeczy,
6. utracone korzyści, jeżeli lokal był wykorzystywany na cele najmu.

Znaczenie ekspertyzy technicznej w przypadku osiadania posadzki

W sprawach dotyczących osiadania  posadzek duże znaczenie ma sporządzenie profesjonalnej opinii technicznej przez rzeczoznawcę budowlanego na etapie przedsądowym. Oczywiście w toku postępowania sądowego istnieje również konieczność przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, który potwierdzi wadę oraz dochodzone przez powoda (nabywcę nieruchomości) roszczenie, łącznie z jego wysokością.

Ekspertyza przedsądowa powinna określać:

1. przyczynę powstania wady,
2. zakres nieprawidłowości,
3. wpływ wady na bezpieczeństwo i użytkowanie lokalu,
4. najlepszy pod względem technicznym oraz ekonomicznym sposób naprawy,
5. szacunkowy koszt usunięcia wad wraz z odniesieniem do poszczególnych, niezbędnych do wykonania robót budowlanych.

Dokument ten stanowi często bardzo ważny dokument i to zarówno na etapie negocjacji z deweloperem, jak i w postępowaniu sądowym. Sporządzenie takiej ekspertyzy może zmobilizować dewelopera do dokonania skutecznej naprawy.

Terminy dochodzenia roszczeń w przypadku zapadającej się posadzki

W przypadku nieruchomości deweloper odpowiada z tytułu rękojmi co do zasady przez okres 5 lat od dnia wydania lokalu (sporządzenie rękojmianego protokołu zdawczo-odbiorczego, zgodnie z procedurą opisaną w ustawie deweloperskiej)

W przypadku roszczeń odszkodowawczych zastosowanie mogą mieć również ogólne terminy przedawnienia przewidziane w Kodeksie cywilnym.

Jak zabezpieczyć swoje prawa w sprawie zapadającej się posadzki?

W przypadku ujawnienia się wady w postaci osiadania posadzki należy:

1. sporządzić dokumentację fotograficzną oraz wideo,
2. zgromadzić dokumentację inwestycji, która powinna zostać przekazana przez dewelopera na etapie nabycia nieruchomości (można ją również uzyskać z urzędów tj. właściwych miejscowo starostw powiatowych lub inspektoratów nadzoru budowlanego)
3. zgłosić wadę deweloperowi na piśmie- najlepiej skierować korespondencję na adres dewelopera listem za poleceniem odbioru,
4. zlecić wykonanie ekspertyzy technicznej- nie jest to konieczne, ale może ułatwić porozumienie z deweloperem na etapie przedsądowym lub stanowić inwentaryzację wady w przypadku konieczności skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Osiadająca posadzka, wady deweloperskie – usługa kancelarii CST

Zapadanie się posadzki może stanowić poważną wadę fizyczną nieruchomości świadczącą o błędach wykonawczych, projektowych lub konstrukcyjnych po stronie dewelopera. Tego rodzaju nieprawidłowości często prowadzą do kosztownych uszkodzeń lokalu i znacząco obniżają komfort korzystania z nieruchomości, czasem uniemożliwiając wręcz zamieszkiwanie w lokalu.

Nabywcy lokali mają możliwość dochodzenia szerokiego katalogu roszczeń, obejmujących zarówno uprawnienia z rękojmi, jak i roszczenia odszkodowawcze. Kluczowe znaczenie dla skutecznego dochodzenia praw ma szybka reakcja, właściwe zabezpieczenie dowodów oraz ustalenie prawidłowej strategii działania w zakresie prawnych oraz technicznym.

Posiadane przez nas doświadczenia w sprawach dotyczących wad nieruchomości gwarantuje profesjonalne podejście do Twojej sprawy. Zapraszamy do kontaktu w sprawach dotyczących osiadającej posadzki.

Artykuł Zapadnięta posadzka jako wada nieruchomości – odpowiedzialność dewelopera i uprawnienia nabywcy pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Zawilgocenie, pleśń, zagrzybienie jako wada budynku

Pojawiające się zawilgocenie ścian, zacieki, odspajanie tynków, skraplanie pary wodnej czy rozwój pleśni i zagrzybienia są wadami budynku lub lokalu. Deweloper ma obowiązek oddać do użytkowania obiekt, który będzie spełniał  przepisy techniczne oraz będzie zgodny z projektem budowlanym oraz sztuką budowlaną. W sytuacji, w której w lokalu zaczynają się pojawiać niepokojące oznaki problemu z wilgocią należy podjąć działania celem zgłoszenia wad deweloperowi.

Przyczyną pojawiającego się zawilgocenia, pleśni oraz zagrzybienia mogą być między innymi:

– nieprawidłowo wykonana izolacja przeciwwilgociowa,

– nieszczelności dachów, okien, elewacji,

– wadliwie wykonana wentylacja,

– mostki termiczne,

– nieprawidłowo wykonane instalacje,

– błędy projektowe, które w ostateczności i tak stanowią zakres odpowiedzialności Dewelopera.

Zawilgocenie, pleśń i zagrzybienie w mieszkaniu od dewelopera – jak bronią się deweloperzy?

Z naszej praktyki wynika, że najczęstszym argumentem deweloperów, w przypadku zgłoszenia wad związanych z występującą w mieszkaniu wilgocią lub zagrzybieniem jest kwestia tzw. nieprawidłowego użytkowania mieszkania.

Wskazywany jest najczęściej:

– brak wietrzenia lokalu,

– brak dbałości o kratkę wentylacyjną (jej zakrywanie, brak usuwania kurzu),

– suszenie prania w pomieszczeniach.

Jednakże z naszego doświadczenia w sprawach deweloperskich wynika, co jest poparte wnioskami opinii technicznych sporządzanych przez rzeczoznawców na etapie przedsądowym lub przez biegłego sądowego w ramach postępowania sądowego, że zazwyczaj zawilgocenia oraz pleśnie czy zagrzybienia nie wynikają z nieprawidłowego użytkowania budynku. Jest to wada techniczna nieruchomości, która  obciąża dewelopera. Tym samym deweloper pozostaje odpowiedzialny za jej całościowe, profesjonalne oraz sprawne usunięcie – łącznie ze skutkami powstałej wady.

Jakich roszczeń może dochodzić właściciel w przypadku zawilgocenia w mieszkaniu?

W takich sytuacjach nabywcy lokali mają możliwość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera zarówno z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jak i roszczeń odszkodowawczych. Skuteczne dochodzenie praw wymaga jednak odpowiedniego przygotowania materiału dowodowego i jego zabezpieczenie oraz właściwego sformułowania żądań. Należy także pamiętać, że w przypadku pleśni lub zagrzybień mówimy nie tylko o zagrożeniu technicznym, ale także o potencjalnym wpływie na zdrowie Twoje oraz Twojej rodziny.

Uprawnienia właściciela z tytułu rękojmi w przypadku zawilgocenia, pleśni i zagrzybienia w mieszkaniu od dewelopera

Nabywca lokalu może dochodzić swoich praw  w stosunku do dewelopera na podstawie przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Odpowiedzialność dewelopera obejmuje zarówno wady fizyczne lokalu, jak i części wspólnych budynku.

Do podstawowych uprawnień właściciela należą:

• żądanie usunięcia wad

Najczęściej pierwszym krokiem jest zgłoszenie wady oraz wezwanie dewelopera do usunięcia przyczyn zawilgocenia oraz jego skutków. Deweloper powinien przeprowadzić oględziny oraz niezwłoczną skuteczną naprawę prowadzącą do trwałego wyeliminowania problemu.

W praktyce często dochodzi jednak do sytuacji, w których deweloper odmawia usunięcia wady, w szczególności jej źródła i wykonuje jedynie działania pozorne np. odmalowanie ścian.

• obniżenie ceny nieruchomości

Jeżeli wada nie zostanie usunięta, właściciel może domagać się obniżenia ceny lokalu. Wysokość obniżenia powinna odpowiadać stanowić różnicę pomiędzy nieruchomością  bez wad a nieruchomością z wadami. Pomocniczo, przy wyliczeniu roszczenia, można odnosić się do kosztów usunięcia wady.

• odstąpienie od umowy

W przypadku wad istotnych możliwe jest również odstąpienie od umowy sprzedaży, choć w praktyce jest to rozwiązanie stosowane rzadziej i wymaga wykazania, że wada uniemożliwia prawidłowe korzystanie z nieruchomości. W przypadku podjęcia decyzji w tym zakresie należy rozważyć wszelkie konsekwencje takie działania.

Roszczenia odszkodowawcze wobec dewelopera w przypadku zawilgocenia, pleśni i zagrzybienia w mieszkaniu od dewelopera

Niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi właściciel może dochodzić od dewelopera odszkodowania za szkody poniesione wskutek wad budynku.

Roszczenia odszkodowawcze mogą obejmować między innymi:

– koszty ekspertyz technicznych i opinii rzeczoznawców,

– wydatki związane z osuszaniem lokalu, w tym zwiększonym zużyciem prądu,

– koszty usuwania pleśni i zagrzybienia,

– koszty remontów i napraw, w szczególności w zakresie uszkodzonych ścian oraz podłóg

– koszty najmu lokalu zastępczego,

Znaczenie opinii technicznej i dowodów w sprawach przeciwko deweloperom

Spory z deweloperami dotyczące zawilgocenia budynków dotyczą wad technicznych budynku, tym samym kluczowe jest odpowiednie zabezpieczenie materiału dowodowego dla celów ewentualnego postępowania dowodowego. Przed usunięciem wady należy rozważyć zabezpieczenie dowodu poprzez stosowny wniosek do sądu.

W związku z tym, należy gromadzić:

– dokumentację fotograficzną,

– nagrania obrazujące stan techniczny nieruchomości,

– pomiary wilgotności,

– korespondencję z deweloperem, w szczególności zgłoszenia wad, protokoły oględzin po zgłoszeniu wad,

– opinie rzeczoznawców- jeżeli zostały sporządzone w toku postępowania reklamacyjnego.

W wielu sprawach, na etapie sądowego, konieczne okazuje się przeprowadzenie opinii biegłego z zakresu budownictwa, która pozwala ustalić rzeczywistą przyczynę problemów oraz zakres odpowiedzialności dewelopera, a także wartość przysługującego nabywcy lokalu roszczenia.

Wilgoć, pleśń, grzyb a odpowiedzialność dewelopera za części wspólne budynku

W przypadku budynków wielorodzinnych źródło zawilgocenia często znajduje się nie w samym lokalu, lecz w częściach wspólnych budynku – np. w elewacji, dachu, garażu podziemnym lub wadliwej izolacji fundamentów.

W takich przypadkach roszczenia mogą być dochodzone zarówno indywidualnie przez właściciela lokalu, jak i przez wspólnotę mieszkaniową- w zależności od konkretnej sytuacji oraz stanu faktycznego. Kancelaria dokonuje analizy sposobu dochodzenia roszczeń w przypadku wad części wspólnych.

Terminy dochodzenia roszczeń od dewelopera w przypadku wilgoci, pleśni lub grzyba

Co do zasady deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez okres 5 lat od wydania lokalu.

Odpowiedzialność odszkodowawcza jest dłuższa- wynosi nawet 6 lat.

Postępowanie sądowe przeciwko deweloperowi

W przypadku odmowy uznania odpowiedzialności przez dewelopera konieczne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Spory dotyczące wad budowlanych należą do skomplikowanych spraw cywilnych, w których wskazany jest udział doświadczonego prawnika. Wymagają one nie tylko znajomości przepisów prawa budowlanego i cywilnego, ale również umiejętności analizy dokumentacji technicznej oraz współpracy z biegłymi, co stanowi główny zakres naszej działalności zawodowej.

W praktyce właściwe przygotowanie sprawy już na etapie przedsądowym często zwiększa szanse na zawarcie korzystnej ugody lub skuteczne odzyskanie pełnej kwoty pieniężnej przed sądem.

Pomoc Kancelarii CST w sporach z deweloperem

Sprawy związane z zawilgoceniem budynków, pleśnią oraz zagrzybieniem wymagają kompleksowego podejścia obejmującego zarówno analizę prawną, jak i techniczną. Przydatna jest również wiedza związana z administracyjnym prawem budowlanym, która to dziedzina prawa stanowi specjalizację naszej Kancelarii.

Usługa naszej Kancelarii obejmuję:

– analizę dokumentacji zawartej z deweloperem,

– analizę stanu faktycznego oraz prawnego, w szczególności zasadności dochodzonych roszczeń

-przygotowanie strategii na sprawę,

– przygotowanie korespondencji do dewelopera, w szczególności kompleksowego oraz profesjonalnego wezwania do naprawy,

– współpracę z rzeczoznawcami budowlanymi- członkiem naszego zespołu jest doświadczony inżynier budownictwa, sporządzający szczegółowe oraz skuteczne opinie techniczne, które stanowią podstawę do oceny stanu technicznego lokalu na każdym etapie sprawy,

– reprezentację w negocjacjach z deweloperem,

– prowadzenie postępowań sądowych o zapłatę- reprezentacja na każdym etapie postępowania sądowego.

Właściwe przygotowanie do sprawy umożliwia osiągnięcie sukcesu na etapie przedsądowym, a gdy to nie będzie możliwe, skuteczne i sprawne przeprowadzenie sprawy sądowej. Zachęcamy do kontaktu!

Artykuł Zawilgocenie, pleśń i zagrzybienie w mieszkaniu od dewelopera – jakie roszczenia przysługują właścicielowi? pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu obowiązujące do 13 lutego 2026 r.

Do 13 lutego 2026 r. Ustawa deweloperska w art. 35 ust. 1 pkt 15 wymagała, aby w umowie deweloperskiej znalazło się wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Aż tyle i tylko tyle. W praktyce powierzchnię użytkową lokalu ustalano więc co prawda według Polskiej Normy ISO 9836 (norma techniczna przyjęta w Polsce przez Polski Komitet Normalizacyjny) z uwzględnieniem regulacji projektowych, ale do ustalania ceny lokalu nierzadko brano powierzchnię całości bez uwzględnienia choćby przegród budowlanych. W praktyce nabywcy lokali mogli spotkać się z powierzchnią „rozliczeniowa” lub „sprzedażową”, które nie były zgodne z metrażem wyliczanym wg Polskiej Normy ISO 9836. W przypadku zakupu mieszkań od dewelopera, w umowach deweloperskich funkcjonowały dwie metody wyliczenia powierzchni użytkowej – jedna zgodna z Normą, druga przyjęta specjalnie na rzecz wyceny mieszkania tzw. powierzchnią sprzedażową.

Nowe zasady ustalania powierzchni użytkowej  lokalu i ceny – co się zmieniło od 13 lutego 2026 r.

Od 13 lutego 2026 r. zasady ustalania powierzchni użytkowej i ceny lokalu w reżimie ustawy deweloperskiej zostały wyraźnie zaostrzone. Stało się tak za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej z 4 grudnia 2025 r., która weszła w życie właśnie13 lutego 2026 i dodała do ustawy deweloperskiej nowy art. 5a.

Najważniejsza zmiana polega na tym, że cena lokalu nie może już być określana w sposób „oderwany” od metrażu. Nowe przepisy przesądzają, że w umowach deweloperskich, zawartych po 13 lutego 2026 roku, cena ma być ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej wyrażonej w m² i ceny za 1 m² tej powierzchni. Innymi słowy, ustawodawca odszedł od modelu, w którym deweloper mógł wpisać jedynie łączną, ryczałtową cenę lokalu, bez ścisłego ustawowego powiązania jej z powierzchnią użytkową lub cenę, która nie uwzględnia powierzchni wyłączonych jak np. pod ściankami działowymi. Taki sens nowelizacji został wskazany zarówno w samym akcie prawnym, jak i w oficjalnej informacji po podpisaniu ustawy.

Drugą fundamentalną zmianą jest to, że powierzchnia użytkowa ma być ustalana zgodnie z Polską Normą ISO 9836 dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, przy czym chodzi o normę obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy. Zamraża to punkt odniesienia na konkretny moment procesu inwestycyjnego i ogranicza pole do późniejszych sporów o to, którą wersję normy należy stosować.  W praktyce oznacza to również, że deweloper w umowie deweloperskiej nie może już operować własną, „rozliczeniową” lub „sprzedażową” definicją metrażu, jeśli prowadziłaby ona do wyniku większego niż powierzchnia użytkowa obliczona według właściwej Polskiej Normy ISO 9836.

W praktyce oznaczało to, że mieszkanie wpisane w umowie jako np. 50 m² mogło mieć mniej faktycznie dostępnej powierzchni, niż sugerowała cena i dokumenty sprzedażowe. Według komentarzy po wejściu nowych przepisów lokale mogą formalnie „zmniejszyć się” nawet o około 1,5–2 m², jeśli wcześniej liczono do nich powierzchnię pod ściankami działowymi. Przy wysokiej cenie za metr kwadratowy przekładało się to na wielotysięczne, a czasem kilkudziesięciotysięczne nadpłaty.

Wyroki sądów a zawyżona powierzchnia mieszkania

Konieczność wprowadzenia zmiany w tym zakresie podtrzymywały pojawiające się od kilku lat wyroki sądów w sprawach o zawyżoną powierzchnię użytkową, jak i decyzje Prezesa UOKIK w tym temacie.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, IV Wydział Cywilny Odwoławczy, wyrok z 24 kwietnia 2024 r., sygn. IV Ca 1735/23
To najczęściej przywoływane dziś orzeczenie konsumenckie w tym temacie. Sąd odpowiedział na pytanie, czy powierzchnia pod wewnętrznymi ścianami działowymi spełnia kryteria zaliczenia do powierzchni użytkowej, i rozstrzygnął sprawę z powództwa konsumentów przeciwko warszawskiemu deweloperowi. To właśnie ten wyrok stał się jednym z głównych punktów odniesienia dla późniejszych sporów o ścianki działowe.

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie, II Wydział Cywilny, wyrok z 6 lutego 2025 r., sygn. II C 1381/22
To jedno z nowszych orzeczeń, w którym sąd bardzo wyraźnie poszedł w kierunku ochrony konsumenta. Sąd analizował postanowienie umowne przewidujące wliczanie do powierzchni użytkowej powierzchni zajętej przez elementy nadające się do demontażu, w tym ścianki działowe, i badał je pod kątem abuzywności. Sąd wskazał, że postanowienie było niejednoznaczne, a nawet wewnętrznie sprzeczne, oraz wprost odwołał się do argumentacji z wyroku IV Ca 1735/23, którą podzielił.

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie, II Wydział Cywilny, wyrok z 30 kwietnia 2025 r., sygn. II C 861/24
Przedmiotem sporu był lokal 68,72 m², w którego metrażu ujęto 2,92 m² powierzchni „pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu”. Sąd uznał taki zapis za niedozwolony wobec konsumenta.

Decyzja nr RPZ 15/2024 z 12 grudnia 2024 r.
Prezes UOKiK uznał za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów pomijanie w kartach lokali informacji o wielkości powierzchni pod wyodrębnionymi ściankami działowymi wliczanej do powierzchni użytkowej lokalu. Kara: 1 052 021 zł.

Decyzja nr RPZ 14/2024 z 12 grudnia 2024 r.
Treść zarzutu była zasadniczo taka sama: brak informacji w kartach lokali o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi wliczonej do powierzchni użytkowej, co mogło wprowadzać konsumentów w błąd co do realnego metrażu. Kara: 46 561 zł.

Decyzja nr RPZ 11/2024 z 25 października 2024 r.
UOKiK uznał, że brak podania wielkości powierzchni pod wyodrębnionymi ściankami działowymi w kartach lokali wprowadzał konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni mieszkania. Kara: 100 888 zł. W uzasadnieniu UOKiK wyraźnie podkreślił, że bez tej informacji przeciętny konsument nie wie, jaka jest realna powierzchnia lokalu „bez” ścianek i jaką część ceny płaci za tę właśnie powierzchnię.

Decyzja nr RLU 1/2025 z 20 marca 2025 r.
Z decyzji wynika, że UOKiK zakwestionował podawanie w umowach deweloperskich i prospektach nieprawdziwej informacji o projektowanej powierzchni użytkowej, ponieważ do tej projektowanej powierzchni nie wliczono powierzchni pod ścianami nadającymi się do demontażu, mimo że według opisanego sposobu pomiaru należało ją uwzględnić. Kara: 334 979 zł.

Jak sprawdzić, czy powierzchnia użytkowa mieszkania została zawyżona?

Pierwszym krokiem powinno być porównanie powierzchni wskazanej w umowie deweloperskiej, akcie notarialnym lub dokumentacji odbiorowej z rzeczywistym układem lokalu. Już na tym etapie warto zwrócić uwagę, czy podany metraż odpowiada temu, co faktycznie widać i da się użytkować w mieszkaniu. Niepokój powinny wzbudzić sytuacje, w których:

• metraż w dokumentach wydaje się nieproporcjonalny do rzeczywistego rozkładu mieszkania,
• powierzchnia lokalu po własnym przeliczeniu wydaje się mniejsza,
• deweloper nie potrafi jasno wyjaśnić, według jakiej normy dokonano pomiaru,
• w dokumentach brak precyzyjnej informacji o sposobie obliczenia powierzchni użytkowej.

Dobrym rozwiązaniem jest zlecenie niezależnego pomiaru specjaliście. Taka ekspertyza może być później ważnym dowodem w rozmowach z deweloperem albo w ewentualnym sporze sądowym.

Jakie dokumenty i pomiary warto sprawdzić?

Aby ustalić, czy doszło do zawyżenia powierzchni użytkowej mieszkania, trzeba przeanalizować kilka podstawowych dokumentów. Najważniejsza jest umowa deweloperska, ponieważ to w niej zazwyczaj znajduje się informacja o deklarowanej powierzchni lokalu oraz zasadach rozliczenia ceny.

Warto sprawdzić także:

• rzut mieszkania dołączony do umowy,
• protokół odbioru lokalu,
• akt notarialny przenoszący własność,
• dokumentację techniczną lub projektową,
• informacje dotyczące normy pomiaru zastosowanej przez dewelopera.

Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy dokumenty nie zawierają niejasnych sformułowań dotyczących sposobu liczenia metrażu. Często to właśnie w szczegółach zapisów umownych kryje się źródło późniejszego sporu.

Czy kupujący może odzyskać pieniądze nadpłacone za zawyżoną powierzchnię użytkową?

W wielu przypadkach kupujący może dochodzić zwrotu części ceny zapłaconej za mieszkanie. Jeżeli okaże się, że metraż został zawyżony, nabywca ma podstawy, by twierdzić, że zapłacił za więcej metrów, niż rzeczywiście otrzymał. W praktyce możliwość odzyskania pieniędzy zależy od kilku czynników. Znaczenie ma przede wszystkim:

• treść zawartej umowy,
• skala różnicy w metrażu,
• sposób liczenia powierzchni przez dewelopera,
• zgromadzone dowody,
• termin, w jakim kupujący podejmuje działania.

W niektórych sprawach możliwe jest również dochodzenie dodatkowych roszczeń, jeżeli zawyżony metraż wiązał się z dalszymi konsekwencjami finansowymi.

Jakie roszczenia przysługują wobec dewelopera?

Zakres roszczeń zależy od okoliczności konkretnej sprawy, ale najczęściej kupujący rozważa żądanie zwrotu części ceny odpowiadającej zawyżonemu metrażowi. To podstawowe i najbardziej intuicyjne roszczenie, bo skoro lokal ma mniejszą powierzchnię, niż deklarowano, cena powinna zostać odpowiednio skorygowana- w związku z zastosowaniem przez dewelopera niedozwolonej klauzuli.

W zależności od sytuacji możliwe mogą być również:

• powołanie się na wadę lokalu lub niezgodność z umową,
• żądanie odsetek za opóźnienie,
• dochodzenie roszczenia odszkodowawczego.

Duże znaczenie ma sposób sformułowania żądania. Dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu warto dokładnie przeanalizować dokumenty i ustalić najkorzystniejszą podstawę prawną i strategię na sprawę.

Ile czasu na pozwanie dewelopera?

W przypadku niedozwolonych postanowień umownych termin przedawnienia wynosi 6 lat i co do zasady biegnie od momentu, w którym kupujący dowiedział się, że w umowie znajdują się takie postanowienia. Przy roszczeniu odszkodowawczym termin również wynosi 6 lat, ale liczy się go od dnia powstania szkody, czyli zazwyczaj od zapłaty zawyżonej ceny.

Zawyżoną powierzchnię użytkowa mieszkania – jak może pomóc prawnik?

Mając świadomość niezgodnych z prawem praktyk deweloperów oferujemy pełne doradztwo prawne dla nabywców lokali, którzy oczekują pełnej przejrzystości nie tylko co do standardu lokalu, ale również jego rzeczywistej powierzchni. Wspieramy osoby, które zakupiły już lokal i chcą odzyskać nienależnie pobrane przez dewelopera środki.

Artykuł Koniec z zawyżaniem powierzchni użytkowej przez deweloperów pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Due diligence – przydatne narzędzie w procesie weryfikacji dewelopera

W jednym z ostatnich artykułów przybliżyliśmy proces weryfikacji kontrahenta przed zawarciem umowy, jakim jest due diligence. Narzędzie to można wykorzystać także do oceny dewelopera przed zawarciem umowy. Głównym celem tego procesu jest dostarczenie informacji ułatwiających podjęcie decyzji o współpracy. Polega on na przeprowadzeniu wnikliwej oceny:

• sytuacji prawnej,
• zdolności operacyjnej,
• sytuacji finansowej.

Due diligence to narzędzie służące także do analizy reputacji konkretnego dewelopera. Warto wiedzieć, jak powinien przebiegać każdy z tych etapów, aby dostarczył on wiarygodnych i rzetelnych informacji.

Jak ocenić sytuację prawną dewelopera?

Przed zawarciem umowy z deweloperem należy przeanalizować jego sytuację prawną. Pomoże to ocenić, czy działa zgodnie z obowiązującymi przepisami, a realizowana inwestycja jest legalna.

W pierwszej kolejności warto sprawdzić Krajowy Rejestr Sądowy (KRS). Zawiera on podstawowe informacje na temat dewelopera m.in.:

• formę prawną,
• NIP,
• REGON,
• adres siedziby,
• dane kontaktowe.

W KRS można również zweryfikować, czy wobec firmy nie jest prowadzone postępowanie upadłościowe.

Ocena sytuacji prawnej dewelopera powinna obejmować także sprawdzenie księgi wieczystej  gruntu, na której powstaje nieruchomość. Można znaleźć w niej informacje dotyczące m.in. właścicieli (dział II), ograniczonych praw rzeczowych (dział III) oraz wpisów do hipoteki (dział IV). Ta wiedza daje pewność, że deweloper ma prawo realizować inwestycję w danym miejscu, a zakup nieruchomości nie będzie wiązał się z problemami prawnymi wynikającymi np. z dożywotniej służebności na rzecz osób trzecich. O odpis z księgi wieczystej można prosić inwestora lub samodzielnie sprawdzić zawartość tego dokumentu na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej sprzedający ma obowiązek dostarczyć prospekt informacyjny. Jest to wymóg regulowany przepisami ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. W prospekcie muszą znaleźć się najważniejsze informacje na temat inwestycji, sposobach finansowania przedsięwzięcia, uzyskanych pozwoleniach czy sytuacji prawno-finansowej firmy realizującej inwestycję.

Dobrą praktyką jest wcześniejsze zapoznanie się z projektem umowy deweloperskiej. Należy bardzo dokładnie sprawdzić wszystkie jej zapisy i zweryfikować, czy są one zgodne z przedstawionym wcześniej prospektem. 

Nasza kancelaria świadczy usługi m.in. z zakresu analizy umów deweloperskich. Sprawdzimy wszystkie elementy tego dokumentu i ocenimy, czy można go bez obaw podpisać.

Ocena zdolności operacyjnej dewelopera – jak ją prawidłowo przeprowadzić?

Ocena zdolności operacyjnej dewelopera powinna obejmować:

• sprawdzenie dotychczasowych inwestycji – warto odwiedzić zrealizowane projekty i zweryfikować jakość wykończenia budynków czy zagospodarowania najbliższego otoczenia. Dobrym pomysłem jest przeprowadzenie rozmów z dotychczasowymi klientami, którzy udzielą informacji na temat terminowości inwestycji czy ewentualnych problemów;
• weryfikację zaplecza technicznego i organizacyjnego – jeśli deweloper ma doświadczoną kadrę zarządzającą, współpracuje z zaufanymi i rzetelnymi podwykonawcami, korzysta z wysokiej jakości sprzętu i materiałów, to zwiększa to szanse na terminowe i rzetelne zakończenie inwestycji;
• zapoznanie się z harmonogramem prac – powinien być on przejrzysty i szczegółowo określać poszczególne etapy inwestycji. Dzięki niemu kupujący może monitorować postępy oraz reagować w razie ewentualnych opóźnień, takich jak np. nieterminowe oddanie nieruchomości.

Taka weryfikacja zwiększy szanse na to, że inwestycja zostanie zakończona w określonym terminie, a jakość wykonania budynku będzie zgodna z jego oczekiwaniami. 

Jak przeprowadzić weryfikację sytuacji finansowej dewelopera?

Stabilność finansowa dewelopera ma duży wpływ na bezpieczeństwo realizacji inwestycji. Brak płynności może powodować opóźnienia w budowie, a w skrajnych przypadkach skutkować nawet jej przerwaniem. Aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją, warto sprawdzić Krajowy Rejestr Długów (KRD) prowadzony przez Biuro Informacji Gospodarczej (BIG). Raport zawiera informacje o niespłaconych zobowiązaniach przekazywane przez wierzycieli. Jeśli więc deweloper widnieje w bazie KRD, jest to sygnał ostrzegawczy dla kupującego. Może bowiem oznaczać kłopoty finansowe.

Warto także ponownie przyjrzeć się danym zawartym w Krajowym Rejestrze Sądowym, a w szczególności informacjom na temat:

• zaległości podatkowych i celnych,
• wierzytelności,
• upadłości,
• umorzeń egzekucji.

Inne rejestry, które również zalecamy zweryfikować, to BIG InfoMonitor oraz ERIF Biuro Informacji Gospodarczej.

Analiza tych wpisów pozwala ocenić, czy deweloper wywiązuje się ze swoich zobowiązań zarówno wobec państwa, jak i kontrahentów. Informacje na temat upadłości, zaległości oraz toczących się egzekucji powinny być ostrzeżeniem. Kłopoty finansowe mogą bowiem skutkować trudnościami z przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę.

Weryfikacja reputacji dewelopera przed zawarciem umowy

Bardzo ważnym elementem procesu due diligence jest także sprawdzenie reputacji dewelopera. W tym celu warto skontaktować się z dotychczasowymi klientami, którzy zdecydowali się na zakup nieruchomości. Ich opinie mogą być niezwykle cenne, gdyż nabywcy lokali w zakończonych inwestycjach mogą określić, czy deweloper np. dotrzymuje terminów.

Rekomendujemy także sprawdzenie informacji na temat firmy w sieci – na forach, mediach społecznościowych czy portalach branżowych. Warto zwrócić uwagę, czy nie powtarzają się na nich wpisy dotyczące problemów np. z wykorzystaniem niskiej jakości materiałów. Opinie należy traktować jako dodatkowe źródło informacji, gdyż niektóre z nich mogą być nieobiektywne.

Wiarygodność oraz działanie zgodnie z dobrymi praktykami potwierdza także przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Listę aktualnych członków można sprawdzić na stronie internetowej organizacji. Jeśli deweloper jest na niej ujęty, to zmniejsza się ryzyko, że współpraca z nim będzie problematyczna.

Zapraszamy do współpracy z naszą kancelarią, która specjalizuje się m.in. w prawie budowlanym. Pomożemy w sprawdzeniu firmy deweloperskiej i weryfikacji, czy jest ona godna zaufania.

Artykuł Jak zweryfikować wiarygodność dewelopera przed zawarciem umowy na zakup nieruchomości? pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Kiedy sporządza się protokół odbioru mieszkania?

Odbiór mieszkania od dewelopera to czynność polegająca na oględzinach gotowego przedsięwzięcia np. mieszkania przez nabywcę. Głównym celem jest weryfikacja, czy nieruchomość jest zgodna z:

• zawartą umową deweloperską wraz z załącznikami,
• projektem budowlanym,
• przepisami prawa budowlanego,
• przyjętymi zasadami sztuki budowlanej.

Co ważne, art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowej ustawy deweloperskiej) określa, że przeniesienie praw musi być poprzedzone odbiorem. Może on nastąpić po uprawomocnieniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu (jeśli nie ma sprzeciwu z jego strony).

Zgodnie z art. 43 nowej ustawy deweloperskiej należy sporządzić protokół odbioru mieszkania. Jest to dokument, który potwierdza stan techniczny oraz wizualny nieruchomości. Ma bardzo ważną funkcję, gdyż zawarte w nim informacje mogą być podstawą roszczeń obu stron, a przede wszystkim nabywcy, jeśli okaże się, że lokal nie jest wolny od wad.

Treść protokołu odbioru mieszkania a zabezpieczenie interesów nabywcy

Protokół powinien mieć formę pisemną i być podpisany przez nabywcę lokalu oraz dewelopera lub jego pełnomocnika działającego na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa. W tym dokumencie oprócz miejsca i czasu dokonywania czynności należy odnotować także:

• wady lokalu mieszkalnego zgłoszone przez nabywcę,
• odmowę dokonania odbioru przez nabywcę, jeśli stwierdzi on wadę istotną,
• uznanie wady istotnej lub odmowę jej uznania przez dewelopera.

Bardzo ważne jest, aby w protokole zawrzeć wszystkie wady zauważone w trakcie oględzin. Nie ma znaczenia, czy deweloper uważa to działanie za zasadne czy też nie.

Warto wiedzieć, że na gruncie nowej ustawy deweloperskiej w przypadku stwierdzenia przez nabywcę wad istotnych i jednoczesnej odmowie ich uznania w protokole przez dewelopera można odmówić odbioru mieszkania.

Protokół odbioru mieszkania a roszczenia nabywcy

Deweloper po podpisaniu protokołu odbioru w ciągu 14 dni musi przekazać nabywcy w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku:

• informację o uznaniu wad wskazanych w dokumencie lub
• oświadczenie o odmowie uznania wad oraz uzasadnienie swojej decyzji.

Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku we wskazanym terminie, uznaje się w świetle przepisów nowej ustawy deweloperskiej, że uznał wady wskazane przez nabywcę.

Deweloper musi w ciągu 30 dni od chwili podpisania protokołu usunąć uznane przez siebie wady lokalu mieszkalnego. Jeśli mimo należytej staranności nie zrobi tego, ma obowiązek wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem przyczyn opóźnienia. W sytuacji, gdy nie usunie wad lub nie wskaże innej daty, to nabywca wyznacza nowy termin. Po jego upływie ma prawo do przeprowadzenia napraw na koszt dewelopera.

Prawa nabywcy po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania

W przypadku wykrycia wad mieszkania, które zostaną ujawnione dopiero po sporządzeniu protokołu odbioru, nabywca także ma prawo dochodzenia roszczeń. Podstawą prawną w takim przypadku jest kodeks cywilny przewidujący możliwość skorzystania z rękojmi. Przepisy określają bowiem, że sprzedający ponosi odpowiedzialność za wady przedmiotu umowy. W przypadku nieruchomości z rękojmi można skorzystać przez 5 lat od dnia przekazania lokalu. Nabywca może również powołać się na odpowiedzialność kontraktową sprzedającego za nienależyte wykonanie umowy lub gwarancji, jeśli została ona udzielona na przekazaną nieruchomość.

Jeżeli deweloper mimo otrzymania wezwania do usunięcia wad nie zrobi tego we wskazanym terminie, nabywca może skierować sprawę do sądu.

Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Aby protokół odbioru mieszkania od dewelopera mógł stanowić podstawę dochodzenia roszczeń przez nabywcę, musi zawierać wszystkie stwierdzone przez niego wady wykryte w trakcie oględzin. Należy więc podejść do tego tematu rzetelnie. Warto zwrócić szczególną uwagę m.in. na:

• drzwi wejściowe i wewnętrzne – z uwzględnieniem stanu skrzydeł i ościeżnic, płynności domykania oraz jakości uszczelek,
• instalację wodno-kanalizacyjną – czy nie widać przecieków na zaworach i połączeniach,
• posadzki – czy są równe i nie mają widocznych spadków,
• ściany – czy mają kąty proste i nie odchylają się od pionu oraz są pozbawione nierówności i pęknięć,
• instalację elektryczną – rozmieszczenie puszek w ścianach lub poprawne działanie gniazdek, jeśli zostały zamontowane,
• system wentylacji – czy jest on wydajny i działa w pełni prawidłowo,
• okna i szyby – z uwzględnieniem rys, zarysowań i zadrapań, a także prawidłowej pracy mechanizmu otwierania.

Podczas odbioru mieszkania warto również zweryfikować stan parapetów, grzejników, a także tarasów i balkonów, jeśli są one częścią lokalu. Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonego specjalisty, który będzie towarzyszył podczas odbioru nieruchomości. Fachowcy świadczący tego rodzaju usługi dysponują nie tylko dużą wiedzą z zakresu budownictwa, ale również sprzętem, który pozwoli wykryć ewentualne nieprawidłowości i wskazać je w protokole odbioru. Nasza kancelaria współpracuje ze specjalistą zajmującym się profesjonalnymi odbiorami nieruchomości w Wielkopolsce.

Prawo budowlane – doradztwo i fachowa pomoc

Jeśli potrzebujesz porady z zakresu prawa budowlanego lub chcesz uzyskać wsparcie w negocjacjach z deweloperem i dochodzeniu swoich praw, skontaktuj się z naszą kancelarią. Doradzimy oraz wskażemy dostępne rozwiązania. Pomożemy w rozwiązywaniu konfliktów z problematycznym deweloperem.

Artykuł Protokół odbioru mieszkania – co sprawdzić i jak się zabezpieczyć? pochodzi z serwisu Usługi prawne.

Odpowiedzialność dewelopera za przekazaną nieruchomość – podstawy prawne

Na gruncie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nazywanej także nową ustawą deweloperską, gdyż zastąpiła wcześniejszy akt prawny z dnia 16 września 2011 r.) kluczowym momentem na wykrycie oraz zgłoszenie wad lokalu jest odbiór mieszkania od dewelopera. Właściciel nieruchomości powinien bardzo dokładnie zapoznać się ze stanem technicznym mieszkania i sprawdzić, czy jest on w pełni zgodny z zawartą umową. Protokół odbioru nieruchomości powinien być sporządzony skrupulatnie oraz z uwzględnieniem wszelkich uwag.

Może jednak zdarzyć się, że niektóre wady ujawnią się później, podczas wykańczania mieszkania lub już po wprowadzeniu do niego (np. stolarka okienna nie zapewnia właściwej izolacji termicznej, a ściany są nierówne). W takiej sytuacji nabywca nieruchomości może dochodzić swoich praw, przede wszystkim na podstawie art. 556 k.c. dotyczącego rękojmi za wady. Zgodnie z nim:

• sprzedający ponosi odpowiedzialność względem nabywcy, jeśli przedmiot sprzedaży ma wady,
• wadą jest niezgodność przedmiotu sprzedaży z zawartą umową.

Art. 568 k.c. określa, że w przypadku nieruchomości odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi obowiązuje przez 5 lat od przekazania lokalu. Oznacza to, że przez ten czas można zgłaszać deweloperowi wady, które zostały wykryte.

Inną podstawą prawną umożliwiającą dochodzenie praw przez właściciela nieruchomości jest art. 471 k.c. mówiący o odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie umowy.

Jak skutecznie żądać usunięcia wad od dewelopera?

Po wykryciu wad nieruchomości należy je niezwłocznie zgłosić deweloperowi. Warto przygotować dokumentację fotograficzną lub video, która będzie dowodem istnienia usterki. Niezbędne jest także sporządzenie wezwania do usunięcia wad. Najlepiej, aby miało ono formę pisemną. Powinno zawierać m.in.:

• dokładny opis wady, z uwzględnieniem gdzie i w jakich okolicznościach ją wykryto,
• żądania wobec dewelopera,
• wskazanie terminu usunięcia usterki np. 14 dni,
• konsekwencje braku działania ze strony dewelopera.

Sporządzone pismo najlepiej wysłać do dewelopera listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Jeśli umowa deweloperska dopuszcza takie rozwiązanie, to można to zrobić za pośrednictwem poczty e-mail.

Co zrobić, jeśli mimo wezwania deweloper nie chce usunąć wad?

Właściciel nieruchomości, w której wykryte zostały wady, a mimo zgłoszenia deweloper nie chce ich usunąć, może skorzystać z kilku rozwiązań. Przede wszystkim warto skonsultować sprawę z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Przeanalizuje sytuację i określi sposób działania.

Jeśli alternatywne próby rozwiązania konfliktu nie przyniosą efektu, właściciel nieruchomości powinien skierować sprawę na drogę sądową. Może żądać nie tylko naprawienia usterek w ramach rękojmi, ale także:

• obniżenia ceny lokalu,
• odstąpienia od umowy, jeśli wady są istotne.

Dodatkowo nabywca ma prawo do skorzystania z uprawnień wynikających z gwarancji (jeśli została ona udzielona) oraz pozwania dewelopera o wypłatę odszkodowania w związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Jeszcze przed wniesieniem pozwu do sądu warto zlecić wykonanie ekspertyzy budowlanej. Rzeczoznawca wyda opinię potwierdzającą istnienie wad, a także ich charakter oraz przyczyny. Taki dokument ma dużą wartość dowodową w przypadku postępowania sądowego i może zwiększyć szanse właściciela nieruchomości w dochodzeniu praw.

Wady nieruchomości a wykonanie zastępcze – co warto wiedzieć?

Nabywca lokalu może skorzystać z wykonania zastępczego. Ta opcja jest dostępna w przypadku dochodzenia roszczeń na podstawie odpowiedzialności kontraktowej wynikającej z art. 471 k.c. O takim rozwiązaniu wspomina również art. 41 ust. 8 nowej ustawy deweloperskiej. Nie ma możliwości skorzystania z wykonania zastępczego z tytułu rękojmi, a dowodem na to jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2002 r. wydana w sprawie III CZP 86/01.

Na czym dokładnie polega wykonanie zastępcze? Jeśli deweloper mimo wezwań nie naprawia wykrytych usterek we wskazanym terminie, właściciel nieruchomości ma prawo wykonać czynności na koszt podmiotu niewywiązującego się ze swoich obowiązków. Wykonanie zastępcze polega na zleceniu usunięcia wady zewnętrznej firmie. Wynagrodzenie za wykonaną usługę opłaca właściciel nieruchomości. Następnie ma on prawo pozwać dewelopera o zwrot poniesionych kosztów.

W przypadku odpowiedzialności kontraktowej właściciel nieruchomości powinien uzyskać zgodę sądu na takie działania. Co prawda przepisy dopuszczają możliwość skorzystania z wykonania zastępczego w nagłych przypadkach nawet bez upoważnienia wydanego przez sąd. Dotyczy to jedynie wyjątkowych sytuacji, gdy nieusunięcie usterki groziłoby poważną szkodą w mieniu lub stwarzało poważne zagrożenie dla zdrowia i życia. Uzyskanie zgody sądu może być czasochłonną i skomplikowaną procedurą, dlatego rekomendujemy dochodzenie roszczeń pieniężnych.

Właściciel nieruchomości może skorzystać z prawa do wykonania zastępczego także na podstawie art. 41 ust. 8 nowej ustawy deweloperskiej. Jeśli deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, to nabywca ma podstawę do przeprowadzenia napraw na jego koszt. W tej sytuacji nie musi występować do sądu o uzyskanie zgody.

Pomoc prawna dla właścicieli nieruchomości

Prowadzenie negocjacji i dochodzenie roszczeń właściciela nieruchomości wynikających  z odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu to najczęściej skomplikowane sprawy wymagające fachowej pomocy prawnej. Jeśli Twoje mieszkanie ma usterki, które zostały wykryte już po odbiorze i chcesz skorzystać ze swoich praw, skontaktuj się z naszą kancelarią. Pomożemy wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie i będziemy reprezentować w kontaktach z nierzetelnym deweloperem.

Artykuł Deweloper odmawia usunięcia wad po odbiorze mieszkania – co w takiej sytuacji może zrobić właściciel nieruchomości? pochodzi z serwisu Usługi prawne.