Artykuł Jak deweloperzy bronią się przed roszczeniami o karę umowną za opóźnienie? Najczęstsze argumenty i ich ocena pochodzi z serwisu Usługi prawne.
]]>Do naszej kancelarii wpływają sprawy klientów dochodzących roszczeń od Deweloperów– z tytułu kar umownych zastrzeżonych w związku z nieterminowym wydaniem lokalu oraz przeniesieniem własności lokalu (i jego wyodrębnieniem).
W niniejszym artykule omawiamy jak przebiega sprawa dotycząca dochodzenia roszczeń o zpałatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera oraz jak deweloperzy bronią się przed tego typu roszczeniami
Pierwszym krokiem w sprawach zapłatę kary umownej za opóźnienie od dewelopera jest skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty, w którym określamy wysokość roszczenia należnego naszemu Klientowi oraz jego podstawę.
W praktyce dochodzenie kary umownej już na tym etapie często spotyka się z odmową zapłaty. Oczywiście zakwestionowanie dochodzonej kary umownej może również nastąpić na etapie postępowania sądowego.
Deweloperzy przedstawiają argumenty mających wykazać, że kara umowna nie jest należna albo powinna zostać znacząco obniżona.
Większość z tych twierdzeń pozostaje bezskuteczna i ma na celu wyłącznie znięchcenie nabywców do dochodzenia swoich praw przed sądem.
Jednym z najczęstszych argumentów w sprawach dotyczących zapłaty kary umownej za opóźnienie jest wskazanie, że opóźnienie wynikało z okoliczności niezależnych od dewelopera.
Deweloperzy wskazują między innymi na:
Samo powołanie się na takie okoliczności nie oznacza jednak automatycznie zwolnienia z odpowiedzialności. Co więcej, w orzecznictwie Sądów podkreśla się, że to Deweloper powinien w taki sposób zorganizować proces budowy, aby doprowadzić do jego terminowego zakończenia. Przecież to Deweloper określa terminy realizacyjne na każdym poziomie- zakończenia robot budowlanych, wydania lokalu nabywcy oraz wyodrębnienia jego własności i przeniesienia własności na rzecz nabywcy.
Na taką właśnie okoliczność zwraca uwagę Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 1.04.2025 r., XXVII Ca 1429/24, LEX nr 3866939- nie sposób nie zgodzić się z twierdzeniami Sądu, który dobitnie akcentuje obowiązki Dewelopera w ramach inwestycji deweloperskiej.
„Pozwany deweloper kwestionując zasadność zasądzenia kary umownej wskazywał, że opóźnienie nie wynikało z jego winy, lecz było skutkiem opóźnienia operatora wodociągowego i operatora elektroenergetycznego, a zatem działań osób trzecich, za które pozwany odpowiedzialności nie ponosi. Sąd Okręgowy nie podziela tej argumentacji z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze to pozwany jako podmiot profesjonalny działający na rynku deweloperskim ponosi odpowiedzialność za koordynację procesu zmierzającego do zawarcia umowy przyrzeczonej. To właśnie pozwany miał obowiązek zapewnić realną możliwość zawarcia umowy w terminie czyniąc zadość wszelkim obowiązkom nałożonym na niego w zawartej umowie, w której deweloper zobowiązał się do terminowego przekazania lokalu powodom spełniającego wszystkie niezbędne wymogi techniczne. Działania pozwanego powinny zostać wykonane w sposób prawidłowy i terminowy i to niezależnie od aktywności lub braku aktywności osób trzecich. Stan faktyczny niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że pozwany ponosi odpowiedzialność za opóźnienie. Deweloper nie wykazał, że podejmował odpowiednie działania aby lokal przekazać w terminie, a także, że ewentualne trudności które wystąpiły były niemożliwe do przewidzenia i zarządzenia nimi w toku realizacji inwestycji. Deweloper jako profesjonalista w obrocie gospodarczym powinien być przygotowany na ryzyka typowe dla procesu budowlanego i zarządzać nimi w taki sposób, by dochować terminów umownych. Przerzucenie konsekwencji nieprawidłowego zarządzania procesem inwestycyjnym na konsumenta, który nie ma wpływu na sposób organizacji budowy jest niedopuszczalne i w konsekwencji, nie sposób odmówić zasadności wypłaty kary umownej z tego tytułu”.
Przede wszystkim należy każdorazowo analizować treść umowy deweloperskiej, jednakże w wielu przypadkach ten argument może okazać się całkowicie nieskuteczny. Ponadto to Deweloper powinien wykazać rzeczywisty wpływ wskazywanych okoliczności na konkretne opóźnienie- ciężar dowodu jest po stronie przedsiębiorcy i nie wystarczy ogólne powołanie się na trudną sytuację gospodarczą.
Niektórzy deweloperzy, w ramach odpowiedzi na nasze wezwanie do zapłaty, argumentują, że przekroczenie terminu wynosiło jedynie kilka lub kilkanaście dni i z tego względu dochodzenie kary umownej jest nieskuteczne, a sama wysokość dochodzonego roszczenia jest, w tym kontekście, wygórowana.
Argument ten nie jest skuteczną linią obrony Dewelopera. Jeżeli strony przewidziały w umowie karę umowną za każdy dzień opóźnienia, to nawet stosunkowo krótkie przekroczenie terminu rodzi obowiązek jej zapłaty. Mechanizmem uprawniającym naliczanie kary umownej jest nadejście zdarzenia, z którego wynika kara umowna a nie odpowiednio długie opóźnienie dewelopera.
Niewielki rozmiar opóźnienia może natomiast pojawić się w kontekście ewentualnego miarkowania kary umownej przez sąd, ale nie oznacza automatycznie, że kara przestaje być należna. To deweloper będzie musiał wykazać, że kara jest rążąco wygórowana, co nie jest łatwym zadaniem w toku postępowania sądowego, w szczególności, iż mówimy o relacji konsument-przedsiębiorca.
To jeden z częściej powtarzanych argumentów, który jednak nie znajduje oparcia w samej konstrukcji kary umownej, która jest zryczałtowanym odszkodowaniem.
Istotą kary umownej jest to, że wierzyciel nie musi wykazywać wysokości poniesionej szkody. Strony już na etapie zawierania umowy określają konsekwencje niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Na dodatek do przecież Deweloper przygotowuje projekt umowy deweloperskiej i wprowadza tam kary umownej o określonej wysokości oraz z oznaczonym mechanizmem ich naliczania.
Oznacza to, że deweloper nie może skutecznie odmówić zapłaty wyłącznie dlatego, że nabywca nie wynajmował mieszkania zastępczego albo nie wykazał konkretnych strat finansowych np. w postaci dodatkowych kosztów kredytu.
W niektórych sprawach deweloperzy twierdzą, że opóźnienie wynikało z zachowania samego nabywcy, który nie stawił się na odbiór lokalu, nie podpisał protokołu odbioru albo nie przystąpił do aktu notarialnego.
Ocena takiego zarzutu zawsze zależy od okoliczności konkretnej sprawy.
Jeżeli jednak deweloper sam nie był gotowy do wydania lokalu lub przeniesienia własności w terminie określonym w umowie, późniejsze zachowanie nabywcy nie zwalnia go z odpowiedzialności za wcześniejsze opóźnienie.
Wskazany argument został już częściowo przez nas omówiony powyżej. Przepisy pozwalają sądowi obniżyć wysokość kary umownej (tzw. miarkowanie), jeżeli jest ona rażąco wygórowana albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane.
Nie oznacza to jednak, że każda wysoka kara zostanie automatycznie obniżona. Sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, w tym:
Jeszcze jeden aspekt wymaga podkreślenia- to deweloper ustala wysokośc kary umownej w umowie. Oczywistym jest, że w dużej mierze są to postanowienia umowne, które nie były negocjowane przez strony, a jedynie zostały zaakceptowane przez nabywcę. W tym kontekście powoływanie się w ramach późniejszej relacji na nadmierność kar umownych- wprowadzonych przez samego dewelopera- nie wydaje się działaniem lojalnym z perspektywy dbałości o klienta.
W praktyce samo powołanie się na “rażące wygórowanie” nie jest wystarczające. Deweloper powinien wykazać, dlaczego w konkretnych okolicznościach kara prowadziłaby do oczywiście niesprawiedliwego rezultatu.
Deweloperzy często wskazują, że termin wydania lokalu lub zawarcia umowy przenoszącej własność został zgodnie z umową przesunięty.
Tego rodzaju twierdzenie wymaga bardzo dokładnej analizy dokumentacji. Należy sprawdzić między innymi:
Brak spełnienia tych warunków może oznaczać, że termin nie został skutecznie zmieniony a tym samym deweloper nie będzie się mógł powoływac na takie twierdzenia w toku postępowania sądowego..
W praktyce nie istnieje jeden uniwersalny argument, który automatycznie zwalnia dewelopera z obowiązku zapłaty kary umownej. O skuteczności poszczególnych zarzutów decyduje przede wszystkim treść umowy deweloperskiej, przebieg realizacji inwestycji oraz zgromadzona dokumentacja. Jednakże podstawowym założeniem jest uznanie, że to Deweloper ma obowiązek tak ukształtować process inwestycyjny, aby przebiegł on terminowo oraz bez zakłóceń. Konsument- nabywca- ma prawo oczekiwać, że otrzyma swoje mieszkanie terminowo, tak jak i terminowo uiszcza cenę.
Z naszego doświadczenia wynika, że odmowa zapłaty kary umownej nie oznacza jeszcze, że roszczenie nabywcy jest bezzasadne. Wręcz przeciwnie, w większości spraw agrumentacja dewelopera jest bezzasadna i ma na celu wyłącznie odstraszenie nabywycy i zniechęcenie go do kierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Jeżeli deweloper odmówił zapłaty kary umownej za nieterminowe wydanie lokalu lub opóźnienie w przeniesieniu jego własności, warto poddać sprawę profesjonalnej analizie. Często już sama ocena zapisów umowy oraz argumentacji przedstawionej przez dewelopera pozwala określić realne szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń. Reprezentujemy klientów na każdym etapie sprawy, zapraszamy do kontaktu.
Artykuł Jak deweloperzy bronią się przed roszczeniami o karę umowną za opóźnienie? Najczęstsze argumenty i ich ocena pochodzi z serwisu Usługi prawne.
]]>Artykuł Kara umowna od dewelopera pochodzi z serwisu Usługi prawne.
]]>Kara umowna została uregulowana w art. 483 – 484 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z niniejszymi przepisami, aby móc naliczyć karę umowną konieczne jest spełnienie następujących przesłanek:
– zastrzeżenie w umowie (tut. umowie deweloperskiej) uprawnienia do naliczenia kary umownej
– niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania o charakterze niepieniężnym, np. nieusunięcie wad lub usterek we wskazanym terminie, opóźnienie w przeniesieniu prawa własności lokalu/domu.
W przypadku spełnienia ww. przesłanek jesteśmy co do zasady uprawnieni do dochodzenia od drugiej strony kary umownej. Kluczowa jest analiza treści umowy – pod kątem opisanego zastrzeżenia umownego i następnie weryfikacja stanu faktycznego czy doszło do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stroną (dewelopera).
Warto pamiętać, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się nam w zastrzeżonej (w umowie) na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez nas szkody. Nie musimy zatem wykazywać poniesionej szkody (np. kosztów), co znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń z tytułu naliczonej kary umownej.
Jednym z najczęstszych przypadków dochodzenia kary umownej od dewelopera jest opóźnienie w ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i w konsekwencji przeniesienie prawa własności tego lokalu (analogicznie domu).
Analizując taki przypadek (niedotrzymanie terminu przeniesienia prawa własności lokalu) należy wziąć pod uwagę następujące kwestie:
– zapis uprawniający nas do naliczenia kary umownej – jego konstrukcję, w tym wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za opóźnienia, np. brak współdziałania kupującego poprzez bezpodstawną odmowę podpisania protokołu odbioru
– liczbę dni opóźnienia – wynikać ona będzie z treści umowy oraz stanu faktycznego, tj. terminu, w którym miało dojść do przeniesienia prawa własności i następnie terminu, w którym faktycznie doszło do w/w przeniesienia
– wysokość zastrzeżonej kary umownej celem wyliczenia wysokości dochodzonej od dewelopera kwoty (wysokość ta zastrzegana jest najczęściej poprzez wskazanie określonego % ceny liczonego za każdy dzień opóźnienia).
Po weryfikacji zapisu umownego oraz stanu faktycznego, pierwszym krokiem powinno być skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty kary umownej.
Kolejne kroki determinuje odpowiedź dewelopera, który może zgodzić się na zapłatę naliczonej kary umownej, zapłacić jedynie część i zakończyć spór polubownie albo odmówić zapłaty kary umownej w jakiejkolwiek części.
W przypadku odmowy zapłaty kary umownej (w całości), pozostaje tak naprawdę skierowanie przeciwko deweloperowi pozwu o zapłatę do właściwego miejscowo oraz rzeczowo sądu.
Kancelaria specjalizuje się w dochodzeniu roszczeń od deweloperów, w tym roszczeń odszkodowawczych, np. za zalanie domu/lokalu czy opóźnienie w wydaniu domu/lokalu. Oferta Kancelarii obejmuje także dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przeciwko deweloperom za wady i usterki domu/lokalu.
Doradzamy, z jakich uprawnień najlepiej skorzystać w danym stanie faktycznym, przygotowujemy optymalną dla Klienta strategię i następnie reprezentujemy Klienta w rozmowach z deweloperem lub w postępowaniu sądowym. Zapraszamy do kontaktu osoby poszkodowane przez deweloperów, w tym sprawach o zapłatę kary umownej od dewelopera.
Artykuł Kara umowna od dewelopera pochodzi z serwisu Usługi prawne.
]]>